Guia para iniciantes do método BRRRR

O setor imobiliário é uma maneira popular de investir seu dinheiro fora do mercado de ações.

Mas investir em imóveis pode ser caro, especialmente para investidores iniciantes.

Nos últimos anos, a estratégia BRRRR vem ganhando popularidade por um bom motivo.

Pode ser uma excelente maneira para iniciantes construirem um portfólio imobiliário.

Nesta postagem, mostro o método BRRRR e como você pode usá-lo para gerar renda passiva.

Também mostrarei as desvantagens que você precisa considerar e alternativas que podem fazer melhor sentido financeiro para você.

Guia para iniciantes do método BRRRR de investimento imobiliário

O que é o método BRRRR?

O método BRRRR é um acrônimo para uma estratégia de investimento imobiliário:comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir.

Ganhou popularidade depois de ser falado no podcast Bigger Pockets.

Agora, muitos investidores imobiliários de primeira viagem usam esse plano para começar a construir seu portfólio imobiliário.

Como funciona a estratégia BRRRR

O método BRRRR é direto e, para que funcione, você deve segui-lo na ordem em que foi projetado.

Fazer isso aumentará a probabilidade de sucesso.

Aqui está um detalhamento de cada uma das etapas.

Comprar

Comprar um imóvel parece bastante simples, mas você não pode comprar qualquer imóvel.

Você está procurando um imóvel em dificuldades que precisa de muitos reparos.

Devido à necessidade de reparo, você deseja comprá-lo por menos do que o preço de mercado.

Isso deixa muito espaço para aumentar o valor da propriedade ao atualizá-la.

Vou orientá-lo mais sobre isso no exemplo abaixo.

A parte mais importante desta etapa é certificar-se de que a fundação do imóvel em dificuldades está em boas condições.

Embora seja caro derrubar paredes, isolar e adicionar novos encanamentos ou eletricidade, esses preços serão muito menores do que a necessidade de reparar a fundação ou o telhado.

Reparo (reabilitação ou renovação)

Depois de comprar um imóvel, você precisa atualizá-lo.

Dependendo da condição da casa, isso pode incluir pequenos reparos ou um trabalho total no intestino.

Alguns investidores estão mais interessados ​​em reabilitações totais para obter o máximo lucro, pois essas casas tendem a ser vendidas por muito menos do que o valor de mercado, deixando muito espaço para lucro.

A parte mais importante desta etapa é lembrar que você está alugando a casa e não morando nela.

Como resultado, você não precisa que tudo seja perfeito e não precisa que os acabamentos sejam sofisticados.

Você precisa fazer com que pareça bom e estar pronto para os inquilinos.

De acordo com Antonio DeRosa, corretor de imóveis na Pensilvânia, “a maioria dos investidores com quem trabalho usam a mesma cor de tinta, tipos de piso, armários etc., em todas as suas reabilitações. Eles costumam comprar a granel e têm o material disponível antes de comprar uma casa.”

Esta é uma ótima maneira de manter os custos de material e mão de obra o mais baixo possível.

Antonio também adverte os investidores contra a compra de propriedades em dificuldades que precisam de grandes obras de reparo.

“Eu também não compraria uma casa com grandes reparos necessários, como problemas de fundação ou problemas de água. Esses problemas são caros e difíceis de remediar. Eu ficaria com casas que precisam principalmente de pintura e piso.”

Aluguel

Quando o imóvel estiver pronto para alugar, você precisa determinar o aluguel mensal que vai cobrar e encontrar inquilinos de qualidade.

É essencial acertar o aluguel, pois isso impulsiona sua renda mensal contínua e a próxima etapa, o refinanciamento.

Quanto mais significativa a diferença entre suas despesas e receitas, mais renda passiva você poderá ganhar.

Por isso, você deve considerar o aluguel médio em sua área antes de comprar um imóvel alugado.

Se você analisar os números para ver qual será o pagamento mensal da hipoteca em comparação com a renda do aluguel, poderá ver se a casa terá fluxo de caixa positivo ou não.

Quanto aos inquilinos, você quer ter certeza de não aceitar apenas a primeira pessoa.

Certifique-se de que eles preencham um formulário e façam uma verificação de antecedentes.

Além disso, verifique as referências.

É muito trabalho, mas ter inquilinos de qualidade significa que você é pago em dia e provavelmente terá menos problemas também.

Claro, você pode optar por contratar uma empresa de administração de imóveis para lidar com essa parte para você, mas você abrirá mão de uma parte do aluguel mensal como despesa.

Esse custo tem vantagens fiscais à medida que você os baixa contra sua renda.

Refinanciar

Depois de reabilitar a casa, o valor aumentará automaticamente em valor.

Mas você também quer pagar um pouco a hipoteca usando a renda do aluguel.

Isso criará um patrimônio adicional que você poderá usar para sua próxima propriedade fixa.

Observe também que muitas hipotecas têm um período de vencimento obrigatório de um ano, o que significa que você precisa esperar um certo tempo antes que o banco concorde com uma nova avaliação.

Quando você refinancia, você o fará pelo novo valor mais alto da casa.

Você receberá o valor necessário para pagar a hipoteca original e o restante do dinheiro será usado para comprar seu próximo imóvel.

Repetir

Esta etapa final é tão simples quanto parece.

O dinheiro que sobrou do refinanciamento e do pagamento da primeira hipoteca agora é usado para a próxima compra de propriedade.

Depois de garantir uma nova propriedade, você reabilita, aluga e refinancia tudo novamente.

Neste ponto, você pode optar por repetir o processo novamente ou simplesmente parar.

Tudo depende de você quanto ao tamanho que deseja que seu negócio imobiliário se torne.

Processo BRRR em ação

Vamos ver um exemplo mostrando como o método BRRRR funciona na vida real.

Observe que estou mantendo este exemplo básico para que você possa acompanhar mais facilmente.

Jane encontra uma propriedade em dificuldades com um preço de venda de $ 175.000.

Olhando para os aluguéis mensais em sua área, ela vê casas comparáveis ​​sendo alugadas por US$ 1.500 por mês.

Ela compra esta casa por $ 175.000 e faz um pagamento inicial de 15% usando uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com juros de 4%.

Seu pagamento mensal é de US $ 710 por mês.

Ela coloca $ 15.000 na casa para prepará-la para alugar.

O processo de reabilitação leva 3 meses e depois de um ano, ela decide refinanciar.

O novo valor avaliado da casa é de $ 225.000 e ela retira 80% do patrimônio, ou $ 180.000.

Seu saldo de dívida original pendente é de $ 146.130 como resultado de pagamentos mensais por um ano, então ela paga isso com os $ 180.000 do refinanciamento de saque.

Ela usa o capital de investimento restante de $ 33.870 para comprar sua próxima propriedade.

Como financiar propriedades BRRR

A parte mais difícil do BRRRR investir para muitos investidores é o financiamento do imóvel.

Isso é por causa das várias regras.

Muitos credores oferecem apenas 70% de empréstimo em relação ao valor, o que significa que você precisará de uma quantia significativa de dinheiro.

A boa notícia é que existem algumas opções que você tem que escolher.

Dinheiro

Esta é a opção mais fácil, pois você não precisa se preocupar em lidar com um banco.

O problema é que a maioria dos investidores iniciantes não tem dinheiro suficiente para pagar por uma propriedade, incluindo os custos de fechamento.

Empréstimos bancários convencionais

Esta é uma opção para quem não tem dinheiro para comprar um imóvel à vista e precisa obter uma hipoteca.

Muitos bancos oferecem financiamento na propriedade, embora a maioria exija pelo menos 20% de entrada, já que não é sua residência principal ou empréstimo de proprietário.

Outro obstáculo pode ser a avaliação.

Como o imóvel precisa de reparos, pode não ser avaliado pelo preço de compra.

Nesse caso, ou o preço precisa ser reduzido para o valor avaliado ou você precisa fazer a diferença em dinheiro, de acordo com Joe Gonzalez, Diretor de Empréstimos Sênior da Cross Country Mortgage.

Empréstimos do Banco Local

Essa pode ser sua melhor opção por alguns motivos.

Primeiro, eles podem oferecer melhores condições de empréstimo, não exigindo tanto dinheiro, se tiverem um programa de reabilitação de compra.

Além disso, dependendo do banco, você pode ser um pouco criativo.

Por exemplo, alguns bancos locais podem exigir menos entrada, como 10%, e permitir que você pegue emprestado até 80% do valor do reparo da casa.

O benefício aqui é que você pode obter o dinheiro para os custos de reabilitação na hipoteca.

Emprestadores de dinheiro real

São serviços de crédito especializados que trabalham especificamente com investidores imobiliários.

Eles oferecem um empréstimo de muito curto prazo, chamado empréstimo de dinheiro vivo, digamos, de três a seis meses, a uma taxa de juros muito alta.

Como os empréstimos são de curto prazo, eles são mais direcionados a investidores de casa em comparação com investidores de longo prazo.

Emprestadores de dinheiro privados

Existem investidores privados que desejam obter um retorno sobre seu dinheiro sem o incômodo de encontrar propriedades, reabilitá-las e muito mais.

Os credores privados simplesmente colocam o dinheiro para os investidores e cobram uma taxa de juros.

Normalmente, a taxa de juros é maior do que uma hipoteca tradicional, mas ainda competitiva.

Como refinanciar um imóvel BRRR

Refinanciar um imóvel alugado pode ser tão difícil quanto obter o financiamento em primeiro lugar.

Por exemplo, a maioria dos refinanciamentos tem um empréstimo de 70% até o limite de valor, o que significa que você precisa acumular uma boa quantidade de patrimônio na casa.

Se a casa estiver avaliada em $ 150.000 e você investir $ 20.000, você precisará acumular $ 25.000 a mais de patrimônio para se qualificar.

Por causa disso, Gonzalez diz que é fundamental que você conheça seus números e não pague demais ao comprar a casa.

Ao obter um bom preço de compra e uma avaliação favorável, você tem menos capital para construir antes de poder refinanciar.

Prós e contras do método BRRR

Agora que você já sabe como usar o método BRRRR, é importante observar os prós e os contras para que você possa tomar uma decisão melhor se faz ou não sentido para você.

Afinal, essa estratégia de investimento imobiliário parece ótima no papel, mas isso não significa que seja perfeita.

Prós do método BRRRR

Cobri algumas das vantagens de usar esse processo para investir em imóveis.

Aqui estão mais algumas razões pelas quais você pode considerá-lo.

#1. Potencial para não adiantar dinheiro

Depois de comprar uma propriedade, se os números funcionarem a seu favor, talvez você não precise trazer dinheiro para a mesa para comprar mais imóveis para aluguel.

Tudo será financiado pelo refinanciamento de cash out das outras unidades.

#2. Alto retorno sobre o investimento

Você dá uma pequena entrada e depois lucra com a valorização do imóvel, bem como a renda mensal do aluguel, desde que tenha um fluxo de caixa positivo.

#3. Potencial para aluguéis mais altos

Uma unidade completamente renovada pode ter um preço de aluguel mais alto do que uma unidade similar desatualizada.

Além disso, se a reabilitação for bem feita, há uma grande probabilidade de você ter menos chamadas de manutenção, pois tudo é novo.

#4. Mais opções

Na chance de você comprar uma casa e reabilitá-la, mas depois decidir que gerenciar a unidade não é para você, você tem a opção de inverter a propriedade e obter lucro desde que a atualizou.

Claro, você também pode manter a propriedade e um gerente de propriedade superior para lidar com as operações do dia-a-dia.

#5. Escalável

Depois de usar o método BRRRR uma vez, você terá uma ideia melhor de como ele funciona.

Isso significa que você pode comprar propriedades de aluguel adicionais com mais facilidade, consertá-las e começar a obter lucro.

E se você colocar um sistema em prática, como ter um grupo definido de empreiteiros confiáveis ​​e usar produtos semelhantes para atualizar a casa, você pode remover muitas dores de cabeça possíveis.

#6. Receba seu dinheiro de volta rapidamente

Quando você compra seu primeiro imóvel alugado, você tem que desembolsar o dinheiro do bolso e pagar pela reabilitação.

Mas uma vez que você aluga, você pode começar a pagar o aluguel mensal.

Então, quando você refinanciar, poderá terminar de pagar a si mesmo.

#7. Gerar Renda Passiva de Aluguel

Você pode usar a renda que ganha com o aluguel mensal para pagar mais em sua hipoteca, para despesas pessoais ou para investir em mais propriedades.

#8. Benefícios fiscais

A maioria das pessoas está ciente de algumas das vantagens fiscais do investimento imobiliário, mas há muito mais benefícios do que as pessoas imaginam.

Por exemplo, quando você faz um refinanciamento de saque, o dinheiro é isento de impostos.

Portanto, se você pagar sua hipoteca e fizer um refi, o dinheiro não será tributado.

Você poderia usar esse dinheiro como renda para viver sem ter que pagar impostos sobre ele.

Contras do método BRRRR

Por melhor que pareça o método BRRRR, não é a estratégia de investimento certa para todos os investidores imobiliários.

Vejamos algumas das razões pelas quais pode não ser certo para você.

#1. Precisa de dinheiro

Com uma propriedade de investimento regular, você precisa chegar a 20% como seu pagamento inicial.

Com uma propriedade que você planeja reabilitar, você precisa tanto do pagamento inicial quanto de uma quantia decente de dinheiro para fazer os reparos.

Em muitos casos, isso pode acabar sendo mais dinheiro do que se você acabasse de comprar uma propriedade de investimento que estava pronta para alugar desde o início.

#2. Competição

Mais e mais pessoas estão entrando em imóveis como investimento, então há muito mais concorrência.

Como resultado, pode ser difícil encontrar propriedades para investimento, muito menos aquelas que se qualificariam para o BRRR.

Por isso, ter um bom corretor de imóveis é fundamental para encontrar os imóveis para locação antes mesmo de terem a chance de entrar no mercado para que outros investidores não possam comprá-los primeiro.

Na verdade, alguns investidores pensam fora da caixa para tentar encontrar propriedades de fluxo de caixa para comprar, como dizer a todos que sabem que estão procurando comprar propriedades.

De acordo com Lori Salmon, corretora de imóveis da BHHS Fox &Roach Realtors, “Idealmente, se você pudesse encontrar uma propriedade antes que ela chegasse ao mercado, você estaria em uma posição melhor, mas não é uma tarefa fácil.

Se você puder encontrar uma propriedade que precise de algum trabalho, um vendedor que não queira o incômodo de anunciar ou oferecer dinheiro, você terá mais chances de vencer a concorrência.”

#3. Sem renda a princípio

Relacionado ao ponto acima, como não está pronto para morar, você não terá renda de aluguel.

Isso significa que você mesmo pagará a hipoteca mensal.

E quanto mais tempo você levar para deixar o imóvel pronto para os inquilinos, mais dinheiro você precisa.

Por fim, lembre-se de que você também pode não encontrar um inquilino imediatamente, o que significa que você pode passar mais alguns meses com renda zero.

#4. Consumo de tempo

Independentemente de você mesmo fazer os reparos ou contratar um empreiteiro, levará tempo para consertar a casa.

Se você tem uma família ou um emprego em tempo integral, pode levar mais tempo para preparar a casa para os inquilinos do que pensa.

Por exemplo, gerenciar empreiteiros não é um processo simples.

Você precisa ter certeza de que o trabalho está sendo bem feito e eles estão dentro do cronograma.

#5. Risco de avaliação

Outro problema que você pode enfrentar é quando você tenta refinanciar.

Se a propriedade não avaliar tanto quanto você planejou, você pode ficar preso na fase de refinanciamento por um longo período de tempo.

Isso significa que você precisa esperar mais tempo para ter dinheiro suficiente para usar em sua próxima propriedade.

#6. Subestimando os custos de reparo

Muitos investidores subestimam o custo dos reparos, o que pode tornar a propriedade mais problemática do que vale a pena.

Adicione a isso e reparos imprevistos, como encontrar um vazamento de água depois de derrubar uma parede, podem afetar drasticamente o custo e o tempo de reabilitação.

#7. Custos de financiamento mais altos

Você geralmente obtém as melhores taxas de juros e prazos em uma residência principal.

Com uma propriedade de investimento, você enfrenta taxas de juros mais altas, taxas e um requisito de pagamento maior.

Alternativas à estratégia BRRRR

E se você quiser investir em imóveis, mas não tiver tempo ou interesse para comprar a repetição do refinanciamento do aluguel de reabilitação?

Aqui estão algumas opções possíveis para você.

Comprar Aluguéis

Em vez de encontrar um lugar para consertar, você pode comprar um imóvel em condições de mudança ou já alugado.

Essa estratégia de investimento traz menos risco, pois você obtém uma renda muito mais cedo e sem surpresas durante o estágio de reparo.

Compre propriedades multifamiliares

Relacionado ao ponto acima, você pode comprar unidades multifamiliares, como duplex e triplex.

Com isso, você mora em uma unidade e gera receita de aluguel alugando as outras.

O benefício aqui é que a outra unidade cobre uma boa parte do pagamento mensal da hipoteca ou, no caso de várias unidades de aluguel, tudo.

Mudança de casa

Isso é muito parecido com o método BRRR com a principal diferença em vez de manter o imóvel, você compra, conserta e depois vende.

À medida que você se torna habilidoso nisso, pode começar a ganhar uma renda séria em um curto período de tempo.

Crowdfund

O investimento imobiliário com financiamento coletivo está ganhando popularidade.

Existem empresas por aí que têm investidores que compram ações em propriedades de aluguel para uma única família ou outros imóveis e depois cuidam da administração.

Você ganha renda passiva com base em sua participação percentual da propriedade.

Duas opções populares neste espaço são Arrived Homes e Diversyfund.
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REITs

Os fundos de investimento imobiliário são investimentos que você pode comprar como fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa negociados no mercado de ações.

Eles normalmente têm pequenos investimentos iniciais e investem principalmente em imóveis comerciais.

O benefício aqui é que este é um verdadeiro jogo de renda passiva, pois não há nada que você faça além de comprar ações.

Perguntas frequentes

Recebo muitas perguntas sobre a estratégia BRRRR.

Aqui estão os mais comuns.

Quem deve usar o método BRRR?

Qualquer investidor imobiliário que queira sujar as mãos.

Embora você possa terceirizar o processo de reparo para um empreiteiro, muitas pessoas gostam de fazer a reabilitação por conta própria, economizando dinheiro.

Claro, você também precisa estar em um lugar onde você possa comprometer o tempo para realizar os reparos também.

O BRRR é uma boa estratégia?

É uma boa estratégia de investimento para obter uma compreensão completa do mercado imobiliário.

Você aprende não apenas o lado da compra, mas também o lado da renovação, bem como o lado do refinanciamento.

Todo esse conhecimento beneficia você à medida que você se aprofunda como investidor imobiliário.

Contanto que você esteja confortável com a parte da reabilitação, é uma ótima maneira de começar.

Quanto tempo leva o método BRRR?

Tudo isso é baseado em propriedade.

Idealmente, você deseja concluir todos os reparos no menor tempo possível para poder alugar a unidade e obter uma renda.

A partir daí, a maioria das cláusulas de tempero exige dois anos antes que você possa refinanciar.

Portanto, você espera no mínimo dois anos antes de concluir o processo de BRRR.

O método BRRRR é arriscado?

A estratégia BRRRR é arriscada no sentido de que você está comprando uma casa que precisa de muitos reparos e não sabe quais problemas poderá descobrir ao consertá-la.

Além disso, os reparos que você planeja fazer podem custar mais do que o planejado, o que transforma a propriedade em um negócio de fluxo de caixa negativo.

Além disso, os empreiteiros podem deixar de realizar o trabalho e pode levar mais tempo do que o planejado para obter um inquilino.

Mas todo investimento imobiliário traz algum tipo de risco.

Você tem que decidir quais riscos está disposto a correr.

Considerações finais

Há tudo o que você precisa saber sobre o método BRRRR para investir em imóveis.

Para alguns, esta é a maneira perfeita de começar a construir seu portfólio de imóveis para aluguel.

Mas para outros, não é a melhor solução.

Certifique-se de ter tempo para realmente considerar como funciona para que você possa tomar a decisão certa por si mesmo.

Caso contrário, você pode custar não apenas muito tempo e dinheiro, mas também lidar com muito estresse como resultado.