O que é UpREIT vs DownREIT?

Os termos UpREIT vs DownREIT descrevem as diferenças que existem na estrutura corporativa dos REITs. O conceito de UpREIT, que significa “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, ”Foi introduzido em 1992. Um UpREIT permite que REITs de longa data agrupem todas as propriedades imobiliárias que possuem sob uma nova estrutura REIT sem vender nenhuma das propriedades para o REIT. Isso significa que o novo REIT não possui nenhuma propriedade direta.

Ao mesmo tempo, um DownREIT permite que um investidor se torne um parceiro de um REIT entrando em um acordo de parceria conjunta. Ambas as estruturas permitem que os investidores adiem os impostos sobre ganhos de capital. Imposto sobre ganhos de capital O imposto sobre ganhos de capital é um imposto cobrado sobre ganhos de capital ou lucros que um indivíduo obtém com a venda de ativos. O imposto só é cobrado quando o ativo for convertido em dinheiro, e não quando ainda está nas mãos de um investidor. na venda de imóveis valorizados.

Resumo

• UpREITs e DownREITs são tipos de estruturas corporativas de REITs que permitem aos investidores diferir os impostos sobre ganhos de capital na venda de propriedades avaliadas.
• Um UpREIT permite que os investidores contribuam com suas participações de investimento imobiliário para uma parceria guarda-chuva em troca de unidades de parceria limitada.
• Um DownREIT permite que os investidores se tornem sócios em um acordo de parceria com um REIT.

O que é um UpREIT?

Um UpREIT é uma alternativa para DownREIT, e permite que os proprietários contribuam para uma parceria guarda-chuva em troca de unidades operacionais limitadas com tara igual ao valor da propriedade contribuída. Os investidores recebem opções de venda, que podem ser convertidos em dinheiro ou ações REIT após um período acordado no futuro.

Os recursos recebidos podem ser usados ​​para adquirir mais propriedades imobiliárias, pagar dívidas, ou para outros fins relacionados com REIT. Todas as funções de gerenciamento são encaminhadas para a parceria guarda-chuva, e o novo REIT funciona como uma holding CompanyHolding CompanyA holding é uma empresa que não conduz quaisquer operações, empreendimentos, ou outras tarefas ativas para si mesmo. Em vez de, existe com o propósito de possuir.

UpREITs também podem ser usados ​​como uma ferramenta de planejamento imobiliário, onde os investidores podem transferir suas propriedades para seus herdeiros sem impostos. Os herdeiros podem adiar o exercício da opção de venda até após o falecimento do proprietário, quando as unidades da sociedade são ampliadas para o valor de mercado.

Eles podem, então, exercer a opção de venda. Opção de venda Uma opção de venda é um contrato de opção que dá ao comprador o direito, mas não a obrigação, vender o título subjacente a um preço especificado (também conhecido como preço de exercício) antes ou em uma data de vencimento predeterminada. É um dos dois principais tipos de opções, o outro tipo é uma opção de compra. sem pagar impostos sobre ganhos de capital sobre o valor apreciado dos ativos imobiliários subjacentes. O exercício da opção de venda após a morte do proprietário do imóvel proporciona maior liquidez para pagar os impostos imobiliários e evita o imposto de renda na tributação subsequente.

O que é um DownREIT?

Um DownREIT é uma estrutura relativamente mais recente em comparação com um UpREIT. Ao contrário de um UpREIT, onde todas as atividades do REIT são realizadas em nível de parceria, um DownREIT é uma parceria entre o proprietário do imóvel e o REIT. A estrutura DownREIT foi criada para proprietários que não pretendem operar sob uma parceria guarda-chuva, mas ao invés, os proprietários tornam-se sócios na sociedade em comandita com o REIT.

A nova sociedade em comandita pode possuir e operar propriedades imobiliárias. Algumas das propriedades podem ser adquiridas diretamente ou de propriedade por meio de sociedades limitadas com proprietários que contribuíram com propriedades para a parceria.

DownREITs são preferidos por investidores que desejam evitar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital na venda de propriedades imobiliárias valorizadas se acreditarem que o valor de suas propriedades excederá significativamente o valor das propriedades de propriedade de REIT. O desempenho do investimento do DownREIT depende da propriedade do proprietário, e não todo o portfólio do REIT. O investidor possui uma opção de venda que pode ser convertida em ações REIT ou dinheiro, e o valor de conversão depende do valor dos investimentos imobiliários do proprietário do imóvel naquele momento específico.

Contudo, a estrutura de um DownREIT é bastante complicada, e os investidores costumam contratar os serviços de um especialista em impostos para ajudá-los a estruturar o investimento de maneira adequada. DownREITs tendem a atrair a atenção da Receita Federal, e a agência tributária federal pode considerar a transferência de propriedade para o DownREIT como um evento tributável, a menos que seja devidamente estruturado.

Comparando UpREIT vs DownREIT

1. Benefícios fiscais

Os UpREITs tendem a ser mais amplamente utilizados por investidores imobiliários devido às suas vantagens fiscais e simplicidade. Se a meta de um investidor é diferir impostos sobre ganhos de capital, um UpREIT é a melhor opção, uma vez que a transferência de bens apreciados do REIT não cria um fato gerador.

DownREITs tendem a adotar uma estrutura operacional complexa. Como resultado, eles podem exigir que o investidor gaste mais na contratação de um especialista em impostos e investimentos para fornecer orientação sobre como estruturar o investimento. Se o investidor não seguir as regras fornecidas pelo IRS ao transferir a propriedade valorizada, o órgão tributário federal pode considerar a transação um evento tributável.

2. Taxa de retorno

Os DownREITs são preferidos aos UpREITs quando o proprietário espera que sua propriedade valorize mais do que todo o portfólio do REIT. A DownREIT atua como uma joint ventureReal Estate Joint Venture Uma Real Estate Joint Venture (JV) desempenha um papel crucial no desenvolvimento e financiamento da maioria dos grandes projetos imobiliários. entre um REIT e um proprietário de propriedade, e apenas os ativos do proprietário são mantidos no nível de parceria. O desempenho da parceria não anda de mãos dadas com o desempenho de todo o portfólio de propriedades imobiliárias do REIT.

Ao exercer a opção de venda, a conversão é atrelada ao valor dos ativos da parceria no momento da conversão e não aos ativos da parceria. Por outro lado, as unidades de parceria detidas por um investidor em um UpREIT sobem e descem com as ações do REIT e podem resultar em uma perda se as ações perderem valor no momento da conversão.

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