18 coisas para as quais você precisa fazer um orçamento como proprietário

Possuir imóveis de aluguel pode ser uma ótima maneira de aumentar sua riqueza. Observe que eu disse “pode ser”. Também pode ser uma ótima maneira de PERDER dinheiro – se você não fizer isso direito.

Uma das melhores maneiras de perder dinheiro é não contabilizar adequadamente todas as suas despesas. E embora cada casa seja diferente e, portanto, cada lista abrangente seja diferente, há muitas coisas que são iguais para todas as propriedades.

Aqui está uma lista muito longa de coisas para as quais você deve fazer um orçamento - e incluir em seus cálculos quando estiver executando os números em uma nova propriedade em potencial!

Despesas de capital

As despesas de capital são freqüentemente chamadas de CapEx para abreviar. Pense neles como reparos ou substituições caros e pouco frequentes. Coisas como um telhado, um forno, eletrodomésticos, um aquecedor de água. Você não vai comprar um telhado novo todo ano—a vida útil de um telhado normalmente começa aos 25 anos e só aumenta dependendo do material usado.

Mas eventualmente você terá que substituir seu telhado, então você vai querer ter fundos disponíveis quando o fizer. Agora, um telhado começa em US $ 15.000. A maneira de descobrir quanto você precisará orçar para sua eventual substituição do telhado é dividir a quantidade de tempo restante no seu telhado pelo custo da substituição.

Vou usar a idade da minha própria casa para os exemplos. Meu telhado tem 3 anos e provavelmente terei um custo de reparo de US $ 18.000. Portanto, 25 anos de telhado médio menos 3 anos são 22 anos ou 264 meses. $ 18.000 dividido por 264 meses é $ 68,18 por mês que eu deveria economizar para a minha eventual substituição do telhado.

Mas o CapEx não é apenas uma substituição de telhado. Um aquecedor de água começa em cerca de US $ 600 e a vida útil é de 8 a 15 anos em média. (Quando você substituir o seu, coloque uma bandeja de drenagem embaixo dele. Este será o melhor $ 20 que você já gastou.) Os sistemas HVAC começam em torno de $ 5.000 e só aumentam.

É muito importante ter em mente o CapEx ao avaliar um negócio. Se o aluguel for apenas algumas centenas de dólares a mais do que o pagamento da hipoteca, você estará perdendo dinheiro assim que comprar o imóvel.

Vaga

Eventualmente, esse mercado mudará, seus inquilinos se mudarão (espero que no final do contrato, deixando sua unidade super limpa!) e você não conseguirá encontrar o próximo inquilino, criando vaga. Embora eu veja muitas pessoas calculando 5% de vacância, o aluguel de um mês é na verdade 8,3% de vacância. Eu sempre sou muito conservador em meus números, e se você planeja 8, mas só precisa de 5 ou menos, você ganha.

Manutenção de rotina

Você é dono da casa, então você precisará mantê-la em bom estado de conservação. A manutenção de rotina ajuda a manter sua casa em ótimas condições e alerta você sobre o início de problemas para que você faça um pequeno reparo em vez de corrigir um grande problema.

Muito disso pode ser feito por você mesmo, mas é uma boa prática considerar o custo de alugá-lo ao executar os números em um possível aluguel, caso seu portfólio se torne demais para você mesmo ou você simplesmente opte por não usar as mãos.

Algumas coisas a serem consideradas ao criar seu orçamento são:

Reparos

Durante o curso de possuir a casa, as coisas vão quebrar. É assim que a vida segue. Você tem um fundo de CapEx para a substituição pouco frequente de itens caros, mas não se esqueça dessas coisas menores.

Uma boa regra é reter entre 0,5% e 1% do preço de compra da casa por ano para reparos. Em uma casa de US $ 300.000, isso é de US $ 1.500 a US $ 3.000. Alguns anos você terá fundos sobrando e alguns anos seus reparos terminarão, mas você é um usuário YNAB para estar preparado, certo?

Custo de fazer negócios

Possuir um imóvel alugado é possuir um pequeno negócio e há custos envolvidos em possuir e administrar um negócio.

Você precisa de uma GRANDE locação. Baixar um contrato de aluguel gratuito da internet não protege adequadamente seus interesses na propriedade. Confira este recurso para comprar um arrendamento específico do estado, escrito com advogados em conjunto com as leis de inquilino de cada estado.

Um bom CPA focado em imóveis frequentemente economizará mais dinheiro em seus impostos do que eles cobram. Uma grande empresa de gerenciamento de propriedades tirará o dia a dia do seu prato - por uma taxa, é claro. Normalmente, 10% dos aluguéis mensais e encontrar um novo inquilino custa um mês de aluguel. Se você mal está lucrando, isso pode ser um assassino de negócios.

Seu tempo

O custo número um que os novos proprietários esquecem de levar em consideração é o seu tempo. Leva tempo para configurar seu aluguel. Se você vai alugar tudo, ainda leva tempo para encontrar a pessoa certa para administrar sua propriedade para você. E você DEVE ter tempo para encontrar um ótimo gerente de propriedade. Aqui está uma lista de 76 perguntas para fazer ao seu gerente de propriedade ANTES de contratá-lo.

Se você for administrar a propriedade sozinho, levará muito mais tempo. Certifique-se de ser compensado adequadamente pelo seu tempo! Anunciar sua propriedade para aluguel, triagem de inquilinos, mostrar a propriedade, chamadas de manutenção, cobrança e depósito de aluguel e pagamento de contas da propriedade levam tempo. Aqui está mais uma visão geral sobre o que exatamente está envolvido no aluguel de sua casa.

Para novos proprietários, pode ser fácil ignorar esses custos muito reais associados à propriedade de imóveis alugados - é mais do que simplesmente o delta entre o aluguel e o pagamento da hipoteca. Não contabilizar adequadamente essas despesas pode acabar custando muito dinheiro e transformar o que parecia muito em um poço de dinheiro sem fim que consome todos os seus lucros.

Você pode ganhar muito dinheiro e gerar riqueza a longo prazo investindo em imóveis, mas precisa executar seus números corretamente e contabilizar tudo. Assim como no seu dia a dia, seu imóvel para locação também precisa de um orçamento.


Mindy Jensen é corretora de imóveis licenciada no Colorado, autora de How to Sell Your Home e Community Manager da BiggerPockets, onde ajuda investidores novos e experientes a aprender as maneiras corretas de investir em imóveis para aumentar sua riqueza. Ela também é a co-apresentadora do BiggerPockets Money Podcast.