Leis sobre posse adversa em Nova Jersey

p Posse adverso é o processo pelo qual uma pessoa pode adquirir o título de um imóvel ao ocupá-lo. A propriedade deve ser ocupada por um determinado período de tempo, que difere dependendo do estado. Em Nova Jersey, o período de tempo e outros elementos exigidos de usucapião são estabelecidos na Seção 2A:14-31 do Código de Nova Jersey. Se o possuidor adverso prevalecer em sua reclamação, o dono da propriedade original não é compensado pela perda.

Período de Posse

p Se uma pessoa que possui uma casa ou terreno baldio instala uma cerca, constrói uma entrada de automóveis ou coloca uma estrutura além dos limites de sua propriedade - em propriedade de outra pessoa - ele pode obter o título após manter a posse por um longo período de tempo. De acordo com a Seção 2A:14-31, se a propriedade for uma área florestal não desenvolvida, o período de usucapião é de 60 anos. Todas as outras propriedades têm um período de ocupação de 30 anos.

Tacking

p Por causa do longo período de tempo necessário para reclamar usucapião em Nova Jersey, um possuidor adverso pode estabelecer que o período legal é cumprido por aderência. Tacking significa que a pessoa que reivindica a posse por usucapião pode usar títulos anteriores ou registros públicos para estabelecer que o período de 30 ou 60 anos de posse começou com um proprietário anterior.

p Por exemplo, se uma pessoa construiu uma cerca de meio metro além da linha de sua propriedade e permaneceu lá por 12 anos antes de vender, e o novo dono manteve a cerca erguida, o novo proprietário poderia requerer o título por usucapião após 18 anos. Isso ocorre porque a ocupação começou 30 anos antes, quando a cerca foi construída durante a posse do proprietário original.

Elementos

p Um possuidor adverso deve estabelecer os elementos de posse adversa a fim de adquirir o título em Nova Jersey. Os elementos incluem contínuo, hostil, aberto e notório, posse exclusiva e real. "Contínuo" significa que a posse deve ser constante e regular; o uso esporádico da terra não é suficiente para estabelecer usucapião. "Hostil" significa que o possuidor adverso usa a propriedade sabendo que não é o legítimo dono da propriedade. Um possuidor adverso pode estabelecer posse "aberta e notória" usando a terra de uma forma que todos - incluindo o proprietário real - possam ver, como a manutenção do gramado ou a colocação de um galpão ou outro tipo de estrutura no terreno. O elemento de propriedade "exclusiva" exige que o possuidor adverso seja o único possuidor da propriedade. Isso significa que nem mesmo o proprietário real usa a terra. Por último, "posse real" significa que o possuidor adverso deve fazer uso da terra - por exemplo, para a colheita da safra - em vez de simplesmente reivindicá-la.

Exceção

p A única exceção ao direito de posse por usucapião em Nova Jersey é quando o governo federal ou estadual é dono da propriedade em questão. Propriedade de uso público, como uma escola e seus arredores ou uma rodovia, está protegido de quaisquer reclamações de posse adversa. Adicionalmente, florestas federais ou estatais, mesmo se não desenvolvido e não utilizado, também não estão sujeitos a serem pegos por um possuidor adverso.