Os bancos não devem subestimar o risco de concentração no mercado imobiliário

p A visão dos bancos australianos sobre o risco que o estresse das hipotecas representa para nossa economia e a própria viabilidade dos bancos é preocupante. Shayne Elliott, O CEO do ANZ Bank comentou no relatório Four Corners desta semana:

p Essa visão está em contradição com a pesquisa dos Estados Unidos, que descobriu que os mercados imobiliários lá são menos diversificados do que se pensava anteriormente. Isso significa que qualquer choque nos preços das casas provavelmente ocorrerá simultaneamente em todo o país, causando grandes perdas cumulativas para tomadores de empréstimos e bancos por meio de inadimplência de hipotecas. É provável que os mercados imobiliários australianos sejam ainda mais concentrados do que os dos Estados Unidos, devido ao tamanho da população de Sydney e Melbourne.

p O regulador bancário, a Autoridade de Regulação Prudencial Australiana (APRA), já emitiu diretrizes para os bancos sobre o rastreamento da exposição a hipotecas e a limitação do crescimento dos empréstimos aos investidores, em particular para empréstimos apenas com juros. Uma revisão independente feita por Stephen Sedgewick em nome da indústria também recomendou que os bancos parassem de pagar corretores de hipotecas com base no volume de empréstimos que eles garantem, em um esforço para reduzir os riscos. Mas essas etapas podem não ser suficientes para garantir a segurança.

Exposição de banco australiano ao risco de hipoteca

p As perdas bancárias durante a crise financeira global foram em grande parte impulsionadas pelo fato de os mutuários não conseguirem fazer o pagamento das hipotecas. Depois de receber um empréstimo, os mutuários podem sofrer choques de renda, como perda de empregos ou rebaixamento, e choques de despesas, como preços mais altos do petróleo ou taxas de juros, que afetam sua capacidade de honrar suas hipotecas.

p Os contratos de hipoteca australianos são arriscados para os mutuários em termos internacionais. Ao contrário de outros países, Os bancos australianos oferecem empréstimos apenas por até cinco anos a uma taxa fixa e a maioria dos empréstimos é a uma taxa variável.

p Isso deixa os mutuários australianos expostos a aumentos das taxas de juros. Nos últimos anos, as taxas de juros foram reduzidas à medida que os economistas do Reserve Bank of Australia buscavam taxas de inflação baixas.

p As taxas de juros agora estão perto de zero, limitar a capacidade do RBA de estimular o crescimento econômico. Existe a possibilidade de o RBA aumentar as taxas de juros, causando choques para os tomadores de hipotecas. Minha pesquisa mostra que esse choque pode aumentar substancialmente as perdas bancárias.

p No momento, 23% das despesas do consumidor estão relacionadas à habitação e esse número é provavelmente maior para os tomadores de empréstimos hipotecários e pode estar crescendo. Aumentos da taxa de juros, em combinação com os atuais níveis elevados de dívida, são, portanto, susceptíveis de aumentar a inflação e desencadear novos aumentos de juros.

Lidando com o risco de estresse hipotecário

p As carteiras atuais dos bancos não são bem diversificadas, se 60% dos ativos bancários estiverem em hipotecas. Outras classes de empréstimos, como empréstimos imobiliários comerciais e empréstimos a pequenas e médias empresas, também são freqüentemente garantidos por imóveis.

p Os padrões de empréstimos bancários precisam ser mais consistentes para evitar que os mutuários procurem o credor que lhes oferece o valor de empréstimo mais alto. Os padrões de empréstimo também devem considerar a concentração de receitas e despesas de habitação na carteira de um mutuário.

p Os bancos devem promover hipotecas de taxa fixa. Este tipo de hipoteca transfere o risco da taxa de juros dos mutuários para os bancos, que estão em melhor posição para gerenciar esse risco. Isso pode ter um custo adicional, mas deve ser pequeno em comparação com o custo suportado pelos consumidores caso a bolha imobiliária estourasse.

p Também precisa haver mais escrutínio do uso de contas de compensação e redesenho de recursos, sendo usado como uma compensação para empréstimos pendentes. Os mutuários costumam usar esses fundos para comprar propriedades adicionais e eles podem não estar disponíveis no caso de inadimplência da hipoteca. Em vez de promover contas de compensação, pode ser melhor dar aos mutuários um pré-pagamento de sua hipoteca, mas não uma opção para redesenhar. Caso os consumidores queiram sacar sobre o patrimônio de suas casas, eles poderiam então solicitar uma segunda hipoteca.

p Corretores de hipotecas devem atuar como consultores independentes, uma ferramenta de informação ao consumidor e concorrência bancária, já que os credores menores, em particular, dependem de corretores de hipotecas. O relatório Sedgwick sugeriu que a relação entre o valor do empréstimo e das hipotecas deveria ser considerada ao pagar os corretores de hipotecas. Isso significaria que os empréstimos com altos índices de valor de empréstimo (em que é mais provável que o mutuário fique inadimplente) receberiam uma taxa mais baixa.

p A análise bancária de Sedgwick foi um passo na direção certa, mas o foco deve ser nos bancos, e não nos corretores de hipotecas, já que, em última análise, é o banco que tem um contrato com o consumidor.

p Parte disso pode exigir uma mudança de valor fundamental. Não é provável que o apetite australiano por propriedades mude, mas isso significa que precisamos proteger nossas apostas contra quaisquer riscos, melhorando a diversificação e a forma como os bancos financiam hipotecas.