Segurança garantida por hipotecas residenciais (RMBS)

O que é um título hipotecário residencial (RMBS)?

Os títulos lastreados em hipotecas residenciais (RMBS) são títulos baseados em dívida (semelhantes a um título), lastreados nos juros pagos nos empréstimos para moradia. Os juros sobre empréstimos, como hipotecas, empréstimos de home-equity e hipotecas subprime são considerados algo com uma taxa de inadimplência comparativamente baixa e uma taxa de juros comparativamente alta, uma vez que existe uma grande procura pela propriedade de uma residência pessoal ou familiar. Os investidores que se sentem atraídos por esse tipo de título também querem se proteger do risco de inadimplência inerente aos empréstimos individuais desse tipo. Este risco é mitigado reunindo muitos desses empréstimos para minimizar o risco de inadimplência individual.

Principais vantagens

• Um Residential Mortgage Backed Security (RMBS) é semelhante a um título que paga com base nos pagamentos de muitas hipotecas individuais.
• Um RMBS pode aumentar os lucros e diminuir o risco para os investidores.
• Um RMBS também pode criar um grande risco sistêmico se não for estruturado adequadamente.
• A emissão de muitos RMBS mal construídos contribuiu para a crise financeira de 2008.

Como funciona um título hipotecário residencial (RMBS)

Um título garantido por hipotecas residenciais é construído por uma de duas fontes:uma agência governamental, como a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou por uma empresa de banco de investimento sem agência. Primeiro, essas entidades vendem ou controlam um grande número de empréstimos residenciais. Em seguida, eles agrupam um grande número deles em um único conjunto de empréstimos. Por fim, essas entidades vendem essencialmente títulos garantidos por esse pool de empréstimos.

Os pagamentos desses empréstimos fluem para os investidores que compraram neste pool, e as taxas de juros que recebem são melhores do que os típicos títulos garantidos pelo governo dos EUA. As instituições emissoras mantêm uma taxa pela gestão do pool, e os riscos de inadimplência dessas hipotecas são compartilhados tanto pelas entidades emissoras quanto pelos investidores. Como cada um desses empréstimos é uma pequena parte do maior, conjunto de empréstimos coletados, a inadimplência de qualquer um desses empréstimos tem menos impacto sobre os investidores do que se eles investissem em qualquer um desses empréstimos individualmente.

Vantagens e desvantagens de um RMBS

A construção de um RMBS tem a vantagem de proporcionar menos risco e maior lucratividade aos investidores. Também permite que as entidades emissoras levantem mais dinheiro para reservas, contra os quais eles podem fazer mais empréstimos. Isso, por sua vez, disponibiliza mais capital de investimento para proprietários de empresas e empreendedores.

Como um indicador de sua eficiência e benefício, pode-se notar que a maior categoria individual de investidores RMBS são as companhias de seguros de vida. Essas instituições se beneficiam de uma maneira eficiente de investir bilhões de dólares em investimentos com taxas de juros mais altas do que os títulos do governo, embora ainda corra riscos aceitáveis.

Um RMBS pode conter vários tipos de hipotecas. Os títulos podem conter todos de um tipo de hipoteca ou uma combinação de diferentes tipos. Eles podem conter hipotecas com taxas fixas, taxas flutuantes, taxas ajustáveis ​​e hipotecas de qualidade de crédito variável, incluindo prime e subprime. Essa variedade ajuda a diminuir o risco de inadimplência.

A complexidade de todos os RMBS, como um tipo de investimento, cria algumas desvantagens difíceis de quantificar. O primeiro é o risco sistêmico, ou o risco de que o estresse do sistema financeiro possa afetar uniformemente todos os investimentos dentro do pool subjacente ao RMBS. Esse risco ficou evidente na crise financeira de 2008. A segunda é que porque os investidores estão mais distantes dos detentores de hipotecas individuais, eles têm menos interesse em seu sucesso. Enquanto as taxas históricas de inadimplência giravam em torno de 2%, em 2009, essa taxa foi de quase 5%. Dez anos depois, esse risco parece pouco preocupante para os investidores, uma vez que a taxa de inadimplência caiu para menos de 1%.

Investir em títulos garantidos por hipotecas residenciais

Investir em um título garantido por hipotecas residenciais pode expor o investidor ao risco de pré-pagamento e ao risco de crédito. O risco de pré-pagamento é o risco de que o titular da hipoteca pague a hipoteca antes de sua data de vencimento, que reduz o montante de juros que o investidor teria recebido de outra forma. Pré-pagamento, nesse sentido, é um pagamento que excede o pagamento principal programado. Esta situação pode surgir se a taxa de juros do mercado atual cair abaixo da taxa de juros da hipoteca, uma vez que o proprietário tem maior probabilidade de refinanciar a hipoteca. O risco de crédito para investidores em RMBS surge quando o mutuário para de fazer os pagamentos de sua hipoteca

Os títulos lastreados em hipotecas residenciais são utilizados por instituições financeiras, como companhias de seguros, por causa de suas características de fluxo de caixa e vida relativamente longa, que podem compensar passivos de longo prazo assumidos por companhias de seguros. Além disso, compradores de títulos lastreados em hipotecas residenciais muitas vezes têm informações sobre como eles são construídos, para que possam ser adaptados exclusivamente para compensar um passivo ou para se adequar às preferências de risco de outros investidores, retorno e tempo dos fluxos de caixa, por exemplo.