Como comprar uma casa hipotecada

O investimento imobiliário muitas vezes não é simples. Talvez você tenha encontrado o bairro perfeito, mas os preços estão muito fora do seu orçamento. Ou talvez você tenha se estabelecido em uma propriedade, mas os credores estão dizendo que os pagamentos seriam altos. No entanto, existe outra forma de adquirir uma casa de valor equivalente.

Para economizar alguns fundos iniciais e potencialmente aumentar os retornos, as casas hipotecadas são uma excelente maneira de os investidores entrarem no mercado imobiliário. Por quê? Porque casas hipotecadas podem ser adquiridas por muito menos do que o verdadeiro preço de mercado.

Vamos dar uma olhada no porquê disso e como você pode capitalizar a oportunidade.

O que é uma casa hipotecada?

Uma casa hipotecada é uma propriedade que foi recuperada por um banco ou credor financeiro. Quando um proprietário não consegue acompanhar os pagamentos da hipoteca, a propriedade é recuperada e passa para a propriedade da instituição financeira que empresta os fundos.

Para recuperar quaisquer perdas que o credor possa ter sofrido, o imóvel é colocado no mercado – e rapidamente. O credor muitas vezes quer coletar fundos o mais rápido possível, então, para atrair compradores, casas hipotecadas são listadas com um grande desconto. E esse aí é o principal benefício. Grandes descontos criam mais espaço para lucros.

O processo de encerramento pode variar um pouco dependendo da propriedade. Às vezes, o proprietário pode solicitar uma pré-encerramento para concluir uma venda a descoberto. A propriedade ainda está listada com desconto, mas o proprietário lida com o processo. Isso pode ser benéfico para o proprietário, pois dá a eles um pouco mais de controle.

Alternativamente, se a casa for retomada, a propriedade será listada pelo credor. Às vezes, eles são chamados de propriedades de propriedade imobiliária ou REO. Eles são comumente vendidos por meio de um serviço de listagem múltipla ou oferecidos para venda em sites de leilões.

Devo comprar uma casa hipotecada?

Essa é uma pergunta difícil de responder e provavelmente subjetiva para a maioria dos investidores. No entanto, no final das contas, isso se reduzirá ao nível de risco que você está disposto a assumir. Então, quando você está pensando se uma propriedade hipotecada pode ser adequada para você, aqui estão alguns fatores a serem considerados.

Em primeiro lugar, se o proprietário decidir optar por uma venda a descoberto, precisará de uma autorização por escrito do credor do imóvel. Obter essa permissão pode ser um processo longo, o que significa que você pode estar esperando à margem enquanto as coisas progridem. Mesmo assim, não há garantias de que o credor concordará – o que pode tornar o processo ainda mais longo.

Também não há, geralmente, nenhuma divulgação do vendedor para se basear. Essa divulgação geralmente contém todos os problemas conhecidos que podem afetar o valor de uma propriedade. Sem ele, o comprador fica no escuro quanto aos problemas que a propriedade sofreu no passado. E agora você pode estar pensando que esses problemas podem ser detectados com uma inspeção de propriedade, bem…

Em certas situações, você pode não ter a chance de concluir uma inspeção residencial ou uma vistoria de construção antes da compra; uma prática comum na compra de qualquer outro imóvel. Mesmo com uma inspeção, as propriedades executadas geralmente são vendidas 'como estão'. Quaisquer reparos caem instantaneamente com você.

Embora você deva estar ciente dos riscos acima, cada situação é única. Algumas propriedades podem não vir com esses riscos associados. Mas, inegavelmente, casas hipotecadas exigem um pouco mais de cautela do que sua compra residencial padrão. No entanto, pode haver pechinchas a serem encontradas.

Assista ao vídeo:Keith Jurow:The Housing Recovery Illusion

Comprar uma casa hipotecada em 6 etapas

Comprar qualquer propriedade pode ser um pensamento assustador – especialmente para novos investidores. Geralmente, há muita papelada envolvida e você precisa estar atento aos seus números. No entanto, o processo realmente não precisa ser difícil.

Embora a compra de uma casa hipotecada seja semelhante à compra de uma propriedade residencial média, existem algumas diferenças importantes que mostraremos agora. Enfrente cada uma dessas sete etapas lógicas e você estará bem posicionado para começar a gerar um lucro saudável.

Etapa 1:faça sua própria pesquisa (DYOR)

A pesquisa é tudo na hora de escolher o imóvel certo. Você precisa conhecer sua localização e propriedade potencial como a palma da sua mão.

É útil começar fazendo algumas perguntas básicas. Onde você gostaria que seu imóvel ficasse? Você quer que seja perto de onde você mora? Ou você está feliz com isso em uma cidade ou estado diferente se isso significar que os retornos podem ser maiores?

Para começar melhor, leia ‘Como comprar um imóvel para alugar’, particularmente os passos 2 e 3 (o link está na parte inferior desta seção). Essas duas etapas o guiarão por todas as análises macro que o ajudarão a decidir sobre uma cidade e, em seguida, como procurar os melhores bairros dessa cidade. Essas são as principais etapas de pesquisa que todo investidor deve concluir para que um investimento imobiliário funcione o máximo possível.

Depois de se estabelecer em um local, agora é seu trabalho coletar o máximo de informações possível sobre o mercado imobiliário local. Familiarize-se com as receitas de aluguel, impostos locais e, o mais importante, os preços dos imóveis. Quanto mais conhecimento você puder reunir durante esta primeira etapa do processo, mais preparado você estará ao comprar uma casa hipotecada.

Leia o guia:Como comprar um imóvel alugado

Etapa 2:organize suas finanças

Mesmo que você não seja uma pessoa de números, você definitivamente não pode passar por cima de suas finanças. As finanças são onde um acordo executado pode ser ganho ou perdido.

Comece determinando quanto dinheiro você pode usar para custos iniciais, como depósito, taxas legais e qualquer manutenção que possa ser necessária. Você estará comprando o imóvel imediatamente ou precisará de financiamento extra?

Se você não está comprando uma casa hipotecada, você deve obter uma pré-aprovação de hipoteca. Isso permite que os vendedores vejam que você é um comprador comprometido e que não deve ser ignorado. Muitas casas hipotecadas são compradas em dinheiro, por outros investidores imobiliários, portanto, ter uma pré-aprovação prova a um vendedor que você pode se mudar com a mesma rapidez. Comece a trabalhar em sua pontuação de crédito o mais cedo possível para ter a melhor chance de pré-aprovação de hipoteca.

Etapa 3:pesquise como e onde comprar a execução hipotecária

Embora a compra de uma casa hipotecada seja semelhante à compra de um imóvel residencial, encontrar oportunidades é onde os dois processos começam a divergir. As casas hipotecadas podem ser listadas nos mesmos lugares que as propriedades residenciais, mas não é o único lugar que você pode procurar.

• Diretamente do proprietário. Como mencionado anteriormente, alguns proprietários podem optar por concluir uma venda a descoberto se precisarem encontrar fundos para pagar uma hipoteca. Embora não sejam tecnicamente classificadas como uma execução hipotecária, as vendas a descoberto ainda podem oferecer um grande desconto em relação aos preços de mercado. Essas propriedades podem ser listadas diretamente pelo proprietário ou por meio de um agente imobiliário.
• Comprando em um leilão. Os leilões são a opção mais popular que os credores usam para vender casas hipotecadas o mais rápido possível. O processo é rápido, mas as casas de leilões geralmente exigem que os investidores paguem em dinheiro. Comprar por meio de um leilão também significa que uma avaliação ou inspeção de construção não pode ser concluída com antecedência.

Do lado positivo, geralmente as casas de leilões precisarão comercializar uma propriedade, seja on-line ou por outros meios. Eles podem listar propriedades hipotecadas em seu próprio site, por meio de um jornal local ou colocando uma placa na frente da propriedade. Confira as casas de leilões perto de sua área de interesse.

• Comprando do banco. Para recuperar as perdas com eficiência, os bancos muitas vezes podem vender propriedades eles mesmos. Como mencionado anteriormente, essas propriedades são muitas vezes referidas como 'REO', ou Real Estate Owned. Uma vez que um banco tenha reivindicado a propriedade como REO, o proprietário será despejado e a propriedade será listada com um agente imobiliário local.
• Comprando do governo. Casas hipotecadas também podem ser vendidas pelo governo. Alguns empréstimos hipotecários são garantidos pelo governo, o que significa que o governo assume a propriedade se o proprietário não puder pagar. O processo é muito semelhante ao de um banco ou credor. Embora as revendas sejam direcionadas para compradores de primeira viagem, isso não significa que os investidores não possam se envolver.

Normalmente, é necessário um corretor de imóveis registrado pelo governo para concluir a compra. No entanto, também há exemplos de propriedades sendo vendidas nas escadarias dos tribunais locais. Referidos como 'dias de encerramento', esses dias ocorrem como um evento de leilão com investidores oferecendo lances em diferentes propriedades. Verifique se há algum dia de encerramento em seu estado.

Etapa 4:contratar especialistas

Navegar por vendas a descoberto, casas de leilões, bancos e potencialmente tribunais pode ser esmagador para um investidor de primeira viagem. É aqui que um agente imobiliário profissional pode tornar a sua vida muito mais fácil. Com links locais e conhecimento atualizado do mercado, um bom agente pode valer seu peso em ouro.

No entanto, isso não significa que você pode escolher qualquer um. Verifique se o seu agente imobiliário é bem experiente em casas de encerramento e propriedades REO. Eles têm um histórico que você pode ver? Existem comentários de outros investidores? Você conhece alguém que pode recomendar um agente?

Este é um investimento significativo, o que significa que você precisa se sentir confortável com a pessoa com quem está trabalhando. Se após a primeira conversa você não tiver um bom pressentimento, confie em seu instinto. Aproveite o tempo e tente encontrar outra pessoa.

Etapa 5:faça uma oferta competitiva

Depois de trabalhar com seu agente para encontrar um imóvel adequado, o próximo passo é abordar com uma oferta que esteja de acordo com seu orçamento. Ao investir em imóveis, ultrapassar o seu orçamento nunca é uma boa ideia.

Se a propriedade estiver listada com um corretor de imóveis, entre em contato com eles para fazer uma oferta. O banco ou credor terá uma boa ideia de qual deve ser o valor justo da propriedade e provavelmente não se moverá abaixo de um determinado limite. Da mesma forma, um proprietário de venda a descoberto também pode não estar disposto a ceder se precisar de uma certa quantia para reembolsar os fornecedores de hipotecas. Faça uma oferta sensata. Se puder, adicione uma cláusula informando que você gostaria de ter tempo para concluir uma inspeção antes de fechar o negócio.

Alternativamente, se você estiver participando de um leilão, coloque sua cara de jogo. Lembre-se do seu orçamento e cumpra-o. Não se deixe levar pelo calor do evento. Às vezes, seu orçamento pode não atender ao preço de reserva colocado na propriedade. Se isso acontecer, passe para a próxima oportunidade.

Etapa 6:faça uma inspeção residencial

Uma vez que uma oferta tenha sido feita, espera-se que haja um período em que as inspeções possam ser realizadas. Se você ainda não se comprometeu com o imóvel esta é a sua chance de encontrar eventuais deficiências e sair com os fundos de investimento ainda intactos.

Propriedades executadas exigem uma verificação completa com um inspetor certificado. Também pode ser útil incluir quaisquer verificações adicionais que eles ofereçam, como avaliação da estrutura, água e esgoto internos e externos e segurança de gás e elétrica.

Mesmo que você não tenha tido a chance de realizar uma vistoria residencial antes de comprar o imóvel, ainda assim é recomendável realizá-la. Isso não deixará você em dúvida sobre com o que está lidando daqui para frente. Lembre-se de que, por meio de qualquer processo, você está comprando a propriedade "como está". Todos os reparos ficarão em seus ombros.

Durante esta fase, também é útil resolver quaisquer ônus pendentes. Ônus são reivindicações ou direitos legais sobre um ativo. Às vezes, um proprietário pode fazer outro empréstimo para pagar o primeiro – muitas vezes chamado de “empréstimo de carona”. Nesta fase, certifique-se de que não há empréstimos pendentes com outros credores.

Etapa 7:lucro 

Depois de desembaraçar todas as reivindicações da propriedade e ficar satisfeito com as inspeções, você está pronto para fechar. Esse processo geralmente é tratado pelo seu corretor de imóveis.

Uma vez que a propriedade passa para o seu nome, agora cabe a você decidir como obter lucro. Existem reparos importantes que precisam acontecer? Comece com eles enquanto você descobre o que vai fazer com a propriedade em seguida.

A maioria dos investidores imobiliários escolhe uma das três opções:

• Aluguel de curta duração. Alugar um imóvel é uma escolha popular para investidores. Ele fornece fluxo de caixa mensal, permitindo que você aproveite a valorização do capital a longo prazo.

Aluguéis de curto prazo podem ser atraentes devido ao maior nível de controle que proporcionam ao investidor. O aluguel pode durar de uma semana a vários meses. Você pode querer a flexibilidade de usar a propriedade por conta própria, talvez como uma locação de férias ou base para o trabalho? A receita de aluguel às vezes pode ser maior em aluguéis de curto prazo e você avalia frequentemente como a propriedade é mantida.

• Aluguel de longa duração. Por outro lado, os arrendamentos de longa duração proporcionam aos investidores um conjunto diferente de benefícios. Em primeiro lugar, os aluguéis de longo prazo proporcionam a tranquilidade de que o fluxo de caixa continuará fluindo para o seu bolso por um período prolongado. Você também pode ser mais seletivo sobre o inquilino que mora em sua propriedade. Isso pode ajudar a reduzir os custos de reparo no futuro.
  

Uma vez que um inquilino é encontrado, todos os serviços públicos e custos de manutenção em pequena escala podem ser entregues a eles. São necessários muito poucos custos de marketing e há também um risco menor de ter vagas de longo prazo. Afinal, se a propriedade estiver vazia, você não está ganhando dinheiro.

• Vire. A última opção para a maioria dos investidores imobiliários impedidos é a opção de inversão de casas. Isso envolve consertar a casa e trazê-la de volta à sua antiga glória. Este processo funciona particularmente bem com propriedades mais desgastadas.
  

A ideia é agregar valor suficiente à propriedade para que você possa vendê-la com lucro. Casas hipotecadas podem ser particularmente adequadas para esta opção devido aos descontos oferecidos.

Pensamentos finais

Casas hipotecadas são uma excelente opção para investidores que lutam para atender aos custos iniciais de investimento necessários para propriedades residenciais semelhantes.

Embora o processo não seja diferente do investimento em imóveis residenciais, os investidores precisarão pesquisar em lugares ligeiramente diferentes para encontrar as melhores oportunidades.

Alinhe-se com um experiente corretor de imóveis hipotecado e discuta suas finanças com antecedência. Familiarize-se com vendas a descoberto, propriedades REO e não tenha medo de enfrentar uma ou duas casas de leilões.

Casas hipotecadas, sem dúvida, vêm com um maior nível de risco, mas há pechinchas a serem encontradas. Acompanhe a Real Vision para mais dicas sobre investimentos imobiliários e macro.

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