O que é uma taxa de capitalização no mercado imobiliário? [Mais:como calcular a taxa máxima]

Com qualquer investimento, existem certas métricas que você precisa seguir para entender o desempenho de seus ativos. Essas métricas ajudam a determinar se você está atingindo seus objetivos ou se é hora de vender.

Uma das métricas mais importantes para investidores imobiliários é a taxa de capitalização, comumente referido como "taxa de limite". Em sua forma mais básica, essa métrica mede quanto dinheiro você está ganhando em comparação com o valor de sua propriedade. Mas a fórmula da taxa de limite usada para determinar essa métrica pode ficar um pouco mais complicada.

Neste artigo, vamos explicar o que é uma taxa de limite, como calculá-lo, e por que é importante saber. Adicionalmente, você aprenderá o que é uma boa taxa de capitalização e quais fatores podem influenciá-la.

Neste artigo

• O que é uma taxa de limite?
• Por que as taxas de capitalização são importantes
• Fórmulas de taxa de capitalização
• Fatores que podem alterar a taxa de capitalização
• O que é uma boa taxa de limite?
• FAQs
• Resultado

O que é uma taxa de limite?

O cap rate é a taxa de retorno estimada que um investidor poderia esperar receber sobre o valor de sua propriedade imobiliária. É expresso como uma porcentagem. Baseia-se no valor total da sua propriedade, mas não leva em consideração seu investimento inicial nem o patrimônio líquido que você tem atualmente após faturar uma hipoteca.

Quer você esteja apenas aprendendo a investir em imóveis ou seja um investidor veterano, a taxa de capitalização é uma das muitas métricas importantes usadas para avaliar propriedades.

A taxa máxima pode ser usada para avaliar qualquer tipo de propriedade alugada geradora de renda. Mas não foi projetado para medir o valor da terra bruta, gravames fiscais, ou propriedades fix-and-flip, porque esses tipos de imóveis geralmente não produzem receita recorrente.

Por que as taxas de capitalização são importantes

Como não existem dois imóveis para locação iguais, usar a taxa de cobertura permite que você avalie as propriedades em uma comparação mais comparativa. Também pode ajudar quando você está pensando em investir em diferentes bairros ou mercados.

Por exemplo, taxas máximas permitem que você compare o potencial de propriedades em diferentes cidades, como Los Angeles, Chicago, ou Atlanta. As taxas de capitalização permitem que você restrinja facilmente as áreas onde deseja investir antes de fazer uma análise mais completa das propriedades individuais.

As taxas de capitalização também permitem que você compare uma variedade de tipos de propriedades de investimento imobiliário entre si. Pode ser difícil comparar uma propriedade residencial unifamiliar com um prédio de apartamentos ou um imóvel comercial. Cada propriedade alugada tem diferentes nuances, mas usar a taxa de limite oferece uma visão padronizada do desempenho potencial de cada propriedade.

Um investidor também pode usar taxas máximas ao comparar uma propriedade alugada com outros investimentos que geram fluxo de caixa. Quando um investidor está comparando um título ou CD que oferece um retorno de 3% contra um imóvel alugado com uma taxa de capitalização histórica de 8%, o investimento em propriedade de aluguel poderia fazer mais sentido.

Ao refinanciar investimentos imobiliários, um banco também usará sua taxa de capitalização e a comparará com propriedades semelhantes. Isso pode ajudá-los a determinar se você está administrando seu negócio de maneira eficaz ou se o valor estimado de sua propriedade é apropriado. Quando um edifício tem um valor muito baixo, melhorias financiadas pelos recursos do empréstimo podem ser capazes de aumentar os aluguéis, o valor da propriedade, ou ambos.

Fórmulas de taxa de capitalização

Para calcular a taxa máxima de suas propriedades para locação, você tem que entender quais números estão envolvidos na fórmula. A fórmula para calcular o cap rate de uma propriedade é a receita operacional líquida (NOI) dividida pelo valor de mercado atual da propriedade.

NOI é a receita que sobra após o pagamento de todas as despesas normais de operação de sua propriedade a cada ano. Para calcular o NOI, você precisará subtrair essas despesas anuais da receita anual. Primeiro, some toda a renda de sua propriedade no ano, como renda de aluguel, taxas atrasadas, e taxas para animais de estimação. Então, some todas as suas despesas operacionais nesses 12 meses, Incluindo:

• Taxas de administração de propriedade
• Seguro
• Impostos sobre a propriedade
• Reparos e manutenção

Contudo, você precisa excluir os pagamentos de hipotecas (principal e juros), depreciação da propriedade, melhorias de capital, e impostos. O pagamento de hipotecas é uma despesa de financiamento, que não está incluída na receita operacional líquida. O cap rate não muda se você estiver financiando o imóvel ou pagando à vista para comprá-lo.

Exemplos de cap rate

Vamos dar uma olhada em duas propriedades e calcular sua taxa máxima com base nos seguintes detalhes de cada aluguel:

Propriedade A Propriedade B Saldo de hipoteca $ 60, 000 $ 0 Principal e juros mensais $ 450 $ 0 Valor atual $ 90, 000 $ 140, 000 Renda $ 12, 000 $ 18, 000 Gestão da propriedade $ 1, 200 $ 1, 800 Seguro $ 850 $ 1, 150 Impostos sobre a propriedade $ 1, 125 $ 1, 750 Reparos e manutenção $ 750 $ 1, 400 NOI $ 8, 075 $ 11, 900 Taxa de Cap 8,97% 8,50%

Para obter a taxa máxima da Propriedade A:

1. Calculamos o NOI de $ 8, 075 subtraindo todas as despesas de $ 12, 000 receitas de aluguel.
2. Então nós dividimos $ 8, 075 pelo valor atual da propriedade de $ 90, 000, e o resultado é 8,97%.

Para obter a taxa máxima da Propriedade B

1. Calculamos o NOI de $ 11, 900 subtraindo todas as despesas de $ 18, 000 receitas de aluguel.
2. Então nós dividimos $ 11, 900 pelo valor atual da propriedade de $ 140, 000, e o resultado é 8,50%.

Você notará que a Propriedade A tem uma hipoteca e a Propriedade B não. O cap rate ignora os saldos das hipotecas e os pagamentos de juros e principal resultantes desses empréstimos. Apenas o seguro e os impostos sobre a propriedade que normalmente são pagos pela companhia hipotecária são considerados no cálculo do cap rate.

A propriedade A tem um valor menor ($ 90, 000), receita de aluguel ($ 12, 000), e receita operacional líquida ($ 8, 075) do que a Propriedade B. A propriedade B também não tem hipoteca, o que aumenta seu fluxo de caixa geral. Por causa disso, muitos investidores pensariam que a Propriedade B é a melhor opção. Contudo, quando você calcula os limites máximos para ambas as propriedades, você verá que a Propriedade A oferece o maior retorno potencial.

Fatores que podem alterar a taxa de capitalização

A taxa máxima de uma propriedade é expressa como sendo de uma determinada data porque é baseada no valor de mercado atual do edifício. Não é um número estático, e espera-se que mude com o tempo. Isso ocorre porque os aluguéis geralmente aumentam com a inflação e os valores das propriedades mudam com base nas taxas de juros, a economia, e outros fatores locais.

Todo ano, conforme você finaliza a receita operacional líquida anual do seu edifício, seus cálculos de cap rate devem mudar. O aluguel será alterado com base nos seus termos de locação e se houver vaga. Vaga é o termo usado para descrever quando você não tem um inquilino no local. A perda de receitas e despesas para renovar uma propriedade entre os inquilinos pode ser um grande golpe para sua receita operacional líquida.

A inflação também afeta muitas de suas despesas, como seguro e manutenção. Os impostos sobre a propriedade também tendem a mudar com base no valor do seu edifício. Os custos de manutenção podem variar muito de ano para ano, dependendo das condições de sua propriedade e dos reparos necessários.

Os valores das propriedades tendem a aumentar com o tempo, mas as flutuações de valor de ano para ano podem aumentar ou diminuir. Casas unifamiliares são normalmente avaliadas com base nos preços de venda recentes na vizinhança, enquanto o valor dos apartamentos e edifícios comerciais é baseado nos níveis de ocupação e receita de aluguel.

Quais mudanças não afetam a taxa de limite

Os cálculos da taxa de capitalização concentram-se no valor do edifício e em sua receita operacional líquida. Outros fatores não alteram o cálculo da taxa de limite, tal como:

• Mudanças nas leis tributárias . As leis tributárias variam em cada estado. Mais, cada investidor pode estar em uma faixa fiscal diferente com base em seus níveis de renda e outras circunstâncias pessoais. Se as taxas de impostos aumentam ou diminuem, isso não afetará a taxa máxima de uma propriedade.
• Refinanciando seu prédio . Refinanciamento é uma forma popular de reduzir as taxas de juros, mudar o prazo de um empréstimo, ou sacar dinheiro do patrimônio de uma propriedade. Isso pode melhorar sua lucratividade geral, aumentar o fluxo de caixa, ou fornecer dinheiro extra para outros investimentos, mas não mudará sua taxa de cap.
• Melhorias de capital . As melhorias de capital não afetam diretamente sua taxa de capitalização, mas eles podem alterá-lo indiretamente se você for capaz de aumentar os aluguéis ou o valor de sua propriedade. Contudo, o dinheiro real gasto nas melhorias ou a depreciação resultante não faz parte da fórmula do cap rate.

O que é uma boa taxa de limite?

Geralmente é melhor ter uma taxa de capitalização mais alta, porque isso significa que você está obtendo um retorno mais alto sobre o valor de sua propriedade. Mas quando você pensa sobre as taxas de limite, o que é considerado "alto, " "baixo, ”Ou“ bom ”irá variar com base em uma variedade de fatores.

A localização é sempre a número um em investimentos imobiliários - onde você está no país, bem como que tipo de bairro você está avaliando. Uma propriedade sofisticada em um bairro será diferente de um prédio degradado em outro. Por exemplo, áreas de alta demanda como Nova York e San Francisco podem ter uma taxa de limite de 5%, enquanto bairros emergentes ou áreas rurais podem ter uma taxa de limite de 10% ou mais.

A taxa máxima é mais bem usada para determinar o retorno potencial de propriedades individuais em um determinado mercado imobiliário. Como diz o ditado, "todos os imóveis são locais." Nesse caso, isso significa que uma taxa de capitalização "boa" em um mercado pode ser considerada uma taxa de capitalização baixa em outro mercado.

Frequentemente, as taxas de capitalização também variam de acordo com o tipo de propriedade. As propriedades residenciais costumam ter uma taxa de cobertura mais baixa do que o espaço de varejo. Usando dados da Pesquisa de Taxa de Cap CBRE Q3 2020, a taxa máxima para propriedades multifamiliares suburbanas em Denver foi de 4,25% a 4,50%, enquanto as taxas máximas de varejo foram de 5% a 7%. A CBRE é uma empresa de capital aberto (NYSE:CBRE) e é a maior empresa de serviços imobiliários comerciais e de investimento do mundo, com mais de 100, 000 funcionários. Sua pesquisa de cap rate fornece tendências localizadas nos EUA para uma variedade de tipos de propriedades imobiliárias.

Enquanto a maioria das pessoas que está investindo dinheiro em imóveis para alugar procuram aumentar a taxa de capitalização de suas propriedades, esta pode ser uma espada de dois gumes. Quando você olha para a fórmula da taxa de limite e a decompõe, você começará a ver como uma taxa de capitalização alta pode potencialmente ser um indicador de um nível de risco mais alto.

Aqui estão três maneiras pelas quais uma alta taxa de limite pode ser enganosa:

• Os aluguéis acima do mercado podem ser insustentáveis . Cobrar um aluguel mais alto do que o normal pode ser bom a curto prazo, mas os preços podem ser redefinidos quando o aluguel expira. Isso reduziria seu NOI e sua taxa de capitalização.
• Ser muito frugal com suas despesas operacionais . Reduzir despesas é outra maneira de aumentar o NOI e as taxas máximas. Mas certifique-se de que essa frugalidade não esteja criando problemas maiores, como adiar os reparos para os próximos anos ou oferecer um seguro insuficiente contra riscos que podem custar muito caro.
• Não saber quanto vale a sua propriedade . Metade da equação da taxa de capitalização é o valor de sua propriedade. Quando as avaliações estão erradas, decisões de compra ou venda inadequadas podem ser tomadas. Fale com um agente imobiliário especializado em seu tipo de propriedade para receber uma "opinião de preço do corretor" (BPO) do valor atual de sua propriedade.

Como obter as informações de que você precisa para formular a taxa de limite

Agora que você entende o que significa cap rate quando se trata de como ganhar dinheiro no mercado imobiliário, você sabe que precisa se concentrar nas taxas máximas de investimentos potenciais. Mas como você consegue as informações de que precisa para fazer o cálculo?

Para um imóvel residencial de aluguel

Peça ao vendedor sua demonstração de resultados ou crie suas próprias estimativas. A renda mensal potencial de aluguel está normalmente disponível em um agente imobiliário ou em sites como o Zillow.

Ambas as fontes também podem fornecer os números de imposto sobre a propriedade mais recentes. Uma rápida pesquisa no Google para o escritório do assessor de impostos do condado também pode resultar na fatura real do imposto sobre a propriedade ou nas taxas anuais usadas para calcular os impostos devidos.

Muitos gerentes de propriedades cobram 10% dos aluguéis cobrados. Os agentes de seguros locais ou um aplicativo online também fornecerão estimativas sobre os custos do seguro.

A única verdadeira incógnita são os reparos e manutenção, então você terá que estimar isso ou perguntar a um gerente de propriedade de confiança o que esperar.

Para um complexo de apartamentos ou edifício comercial

O vendedor deve fornecer declarações de renda de vários anos e uma lista atual de aluguel. Você poderá analisar esses números para procurar tendências. Procure anomalias e questione o vendedor sobre o que aconteceu que fez com que os números disparassem ou caíssem.

Fale com o seu agente imobiliário e gerente de propriedades para determinar se você pode aumentar os aluguéis e a ocupação para gerar mais renda e um NOI mais alto. Aumentar esses números melhorará sua taxa de capitalização.

FAQs

Como a taxa de capitalização é calculada?

O cap rate é calculado dividindo-se a receita operacional líquida de uma propriedade de aluguel pelo seu valor de mercado atual. A receita operacional líquida é toda a receita anual menos as despesas operacionais normais, como seguros, Serviços de utilidade pública, gestão da propriedade, impostos sobre a propriedade, e reparos. Contudo, você precisa excluir outras despesas, como o principal e os juros da hipoteca, depreciação, e impostos sobre o rendimento.

Uma taxa de capitalização mais alta é melhor?

Sim, quanto maior for sua taxa de limite, mais receita operacional líquida você está ganhando com sua propriedade. Contudo, se os valores dos imóveis estão diminuindo, você pode ser enganado ao pensar que sua taxa de capitalização está melhorando. É por isso que a maioria dos investidores imobiliários sérios olha mais do que apenas o cap rate para o mercado imobiliário.

A taxa de limite é igual ao ROI?

Não, a taxa máxima não é o mesmo que o retorno sobre o investimento (ROI). Embora a taxa de capitalização seja baseada no valor de mercado atual da propriedade, O ROI é baseado no valor que você investiu na propriedade. Muitos investidores imobiliários usam um pagamento inicial e uma hipoteca para comprar um imóvel, portanto, seu investimento é normalmente menor do que o valor de mercado atual da propriedade.

Resultado

Os investidores imobiliários devem conhecer a taxa de capitalização ao analisar as oportunidades de investimento em potencial e durante as avaliações anuais de desempenho de seus ativos imobiliários. Esta é uma das muitas métricas imobiliárias que podem ajudá-lo a tomar decisões de compra e venda de imóveis para alugar.

Lembre-se de que vários fatores podem influenciar a taxa de limite de uma propriedade, e diferentes taxas de limite serão consideradas "boas" em diferentes áreas, portanto, geralmente é melhor observar as tendências ao longo do tempo do que em um único ano. Combinando a taxa de limite com outras métricas, como retorno sobre o investimento (ROI) e retorno de dinheiro em dinheiro, pode refinar ainda mais seu processo de tomada de decisão.