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5 erros que os investidores REIT devem evitar durante a crise do coronavírus

p Os investidores em fundos de investimento imobiliário (REITs) foram alguns dos mais atingidos no colapso do mercado que se seguiu ao surgimento da crise do coronavírus. REITs investem em imóveis, alugue aos inquilinos, e negocie no mercado de ações como uma ação. Eles são os favoritos dos investidores por causa de seus altos dividendos e forte histórico de crescimento.

p O Vanguard Real Estate Index Fund ETF foi destruído no início de 2020, ainda mais do que o Standard &Poor’s 500, ao passo que normalmente é menos volátil. Este baixo desempenho pode ser surpreendente, também, já que os REITs como um todo superaram o desempenho do S&P 500 em longos períodos.

p Em meio à paralisação econômica quase total em muitos estados devido a ordens do governo, REITs têm achado mais difícil cobrar aluguel de seus inquilinos, sejam eles empresas ou pessoas. Além disso, eles devem dinheiro, também, já que financiam sua propriedade com dívidas. Como muitos americanos, eles não estão sendo pagos, mesmo quando devem dinheiro a outros.

p Embora a ideia de vender seus REITs possa parecer boa no momento, esta abordagem pode custar caro a longo prazo, tornando a crise ainda pior do que já é. Os investidores em REIT devem tentar evitar esses erros comuns para minimizar os efeitos da crise do coronavírus e manter suas carteiras protegidas da crise econômica resultante.

1. Vender na parte inferior

p Investir significa comprar na baixa e vender na alta. Então, quando o mercado cai substancialmente, como aconteceu no início de 2020, você deseja avaliar se está vendendo apenas porque o REIT caiu ou porque você acha que vai cair ainda mais devido aos fundamentos.

p O preço de uma ação REIT aumenta as expectativas de potencialmente milhões de investidores, que estão olhando para todos os tipos de dados (vagas, crescimento econômico, problemas do inquilino e muito mais) para determinar a melhor estimativa do valor do negócio. Embora o preço sempre possa mudar mais tarde, muitas vezes são necessárias novas informações para mudar a visão dos investidores sobre o REIT.

p O mercado costuma ser eficaz em prever o futuro. Boas notícias podem acontecer sem que você perceba, e muitas vezes as boas notícias podem ser atribuídas ao fato de os investidores se tornarem menos pessimistas em geral. Se a situação mudar de maneira favorável, Os valores REIT podem realmente subir, não para baixo, deixando você tendo vendido perto do fundo.

2. Não analisar um REIT com cuidado

p O que quer que você esteja pensando em fazer com um REIT - comprar, vendendo, ou de pé - é importante analisá-los e a indústria com cuidado. REITs operam em muitos setores diferentes - saúde, alojamento, apartamentos, varejo e data centers, para nomear alguns. A dinâmica de cada um desses setores é tremendamente diferente, então você não pode adotar uma abordagem de "tamanho único".

p Por exemplo, REITs de data center e REITs de torre têm se mantido razoavelmente bem. Eles ainda estão abaixo de seus altos, mas menos do que o setor mais amplo. Depois, há os REITs de hospedagem e varejo, que foram perdidos, pois não está claro quando os consumidores podem retomar as viagens e as compras como antes. Mesmo REITs de saúde, que geralmente têm demanda consistente, foram atingidos com mais força do que você poderia esperar. Portanto, você terá que entender a dinâmica de cada setor.

p Antes de tomar uma decisão sobre como proceder, considere esses fatores, bem como a situação mais específica de cada empresa. Os inquilinos estão pagando o aluguel? A carga da dívida é administrável? A empresa precisará arrecadar dinheiro no futuro se a economia não melhorar? Será que o REIT - como um proprietário de cinemas - se sairá bem em uma economia “nova normal”?

p Claro, essas são apenas algumas das perguntas que você deve considerar antes de realizar qualquer ação. Deixe que os fatos guiem suas decisões e não o contrário.

3. Deixar o medo impedir você de comprar bons REITs

p Se você analisou a empresa e o futuro de longo prazo parece bom, pode ser um erro não comprar mais, especialmente se você estiver recebendo um desconto significativo no que você acha que o REIT valerá no futuro. Portanto, é importante não permitir que o medo o afaste de um bom negócio.

p Isso não quer dizer que cada REIT com desconto seja uma pechincha. E mesmo boas empresas podem ficar mais baratas à medida que novas informações surgem ou os investidores se tornam mais pessimistas. Essa é uma razão pela qual muitos especialistas recomendam usar a média de custo em dólar para comprar ações. Usando essa abordagem, você pode distribuir suas compras para formar a média em um estoque.

p Embora os REITs sejam conhecidos por seus dividendos estáveis, a atual crise do coronavírus colocou em dúvida parte dessa estabilidade. Se um REIT não está cobrando seu aluguel, terá dificuldade em pagar seus dividendos. Portanto, os investidores podem já estar precificando muito potencial para um corte de dividendos. Mas se esse corte de dividendos não acontecer, o estoque pode ser preparado para pular mais alto.

p Se os fundamentos do REIT parecem bons e ele pode continuar crescendo no futuro, mas não tem preço para este cenário, então pode ser um bom momento para adquirir ações. Mas muitas vezes você terá que superar seu medo. Fazer uma análise completa de um REIT pode ajudá-lo a eliminar quaisquer dúvidas.

4. Apenas posições de concentração, não diversificando

p Se você está pensando em comprar REITs durante a recessão, pode ser um erro focar apenas naqueles que você possui. Em vez de, pode ser uma oportunidade de comprar algumas das ações de alto desempenho que antes simplesmente pareciam caras demais. Desta maneira, você pode aproveitar o poder da diversificação, na verdade, adicionando mais empresas de alta qualidade ao seu portfólio, embora sejam relativamente mais baratos.

p Por exemplo, a crescente economia digital tem sido ótima para alguns setores REIT nos últimos anos - armazéns, centros de dados e torres de telecomunicações, especialmente. Embora muitos desses setores tenham se mantido bem, eles ainda estão abaixo de seus máximos de 52 semanas. Mas as perspectivas para esses setores no longo prazo continuam fortes.

p Ao diversificar, você pode reduzir o risco do portfólio enquanto adiciona algumas joias de alta qualidade. Também ajuda a equilibrar o risco de explosão, dada a dívida significativa que é comum para REITs.

5. Presumindo que as coisas voltem ao normal rapidamente

p Embora o mercado tenha recuperado suas mínimas de forma relativamente rápida, pode ser um erro pensar que a economia real se recuperará tão rápido. Espera-se que muitas pessoas permaneçam sem trabalho, mesmo quando o coronavírus é neutralizado como uma ameaça, e várias empresas não voltarão de forma alguma. Portanto, esse ambiente tornará difícil, mesmo para grandes empresas, retomar o processo rapidamente.

p E REITs têm outros problemas que são específicos para eles. Eles têm que cobrar aluguel dos inquilinos, e muitos inquilinos simplesmente não têm dinheiro, porque eles não estão fazendo nada disso agora. Portanto, os REITs podem demorar para se recuperar. Além deste problema, REITs são normalmente financiados com dívidas significativas, da mesma forma que os proprietários costumam pedir muito dinheiro emprestado para financiar suas casas. Sem dinheiro entrando, REITs terão que descobrir como pagar suas próprias dívidas, também.

p Embora os REITs como um todo provavelmente funcionem bem a longo prazo, pode ser um erro esperar os negócios como de costume cedo demais. Essa é outra razão pela qual a média do custo em dólar pode ser uma boa estratégia.

Resultado

p REITs oferecem uma maneira atraente de investir em imóveis a longo prazo, mas os investidores precisam agir com cuidado durante esta desaceleração, negociando o caminho entre o otimismo descuidado e o pessimismo míope. A queda do mercado pode oferecer um valor significativo para configurar seu portfólio por décadas de grandes retornos, incluindo um fluxo crescente de dividendos. Mas você vai querer equilibrar esse lado positivo com o potencial de perda, especialmente se a economia enfraquecer ainda mais a partir daqui.