O que é uma bolha imobiliária?

p Todos nós sabemos sobre oferta e demanda em relação à economia, mas você já ouviu falar de uma bolha imobiliária? Talvez você tenha ouvido o termo no que se refere ao crash do mercado de 2008, ou talvez você tenha ouvido rumores de que estamos em outra bolha imobiliária novamente. De qualquer jeito, temos certeza de que você está se perguntando, o que é uma bolha imobiliária, e como isso me afeta?

p Estamos aqui para lhe dar informações sobre bolhas imobiliárias. Vamos cobrir o que é uma bolha imobiliária, como ocorre uma bolha imobiliária, e conversar sobre se estamos em uma bolha imobiliária novamente. Use os links abaixo para pular para uma seção de sua escolha, ou simplesmente continue a ler!

• O que é uma bolha imobiliária?
• O que causa uma bolha imobiliária?
• O que estourou uma bolha imobiliária?
• Explorando bolhas imobiliárias anteriores
• O mercado atual vai quebrar?

O que é uma bolha imobiliária?

p O termo bolha imobiliária, também conhecido como bolha imobiliária, refere-se a um período de tempo em que os preços da habitação sobem exorbitantemente - tanto que, como uma bolha, eles eventualmente entram em colapso. Isso normalmente é causado por um grande aumento na demanda, juntamente com um fornecimento de crescimento muito mais lento, o que aumenta os preços das casas. Durante uma bolha imobiliária, o preço das casas supera significativamente seu valor de mercado. Assim como uma bolha tem seu limite, o preço dos imóveis eventualmente se torna tão extremo que ele simplesmente não consegue mais se sustentar, e de repente cai. As bolhas imobiliárias podem durar de um a vários anos, mas eventualmente, eles vão explodir.

O que causa uma bolha imobiliária?

p Todos os mercados vão e vêm, mas o mercado imobiliário tende a ser muito mais estável do que outros. É por isso que uma bolha imobiliária é uma raridade bastante significativa. De um modo geral, as bolhas imobiliárias são causadas por um rápido aumento no número de pessoas que procuram comprar casas. Isso pode ser causado por algumas coisas.

• A prosperidade econômica pode levar a um aumento da riqueza geral, empurrando repentinamente uma concentração maior de pessoas no mercado de imóveis
• Taxas de juros mais baixas ou produtos hipotecários inovadores podem tornar a hipoteca mais acessível e incentivar mais pessoas a assumirem dívidas
• A redução dos padrões de subscrição de crédito pode levar a um acesso mais fácil ao crédito, abrindo empréstimos hipotecários para uma nova população

p Qualquer um desses fatores, ou vários ao mesmo tempo podem criar uma bolha imobiliária.

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O que estourou uma bolha imobiliária?

p Uma bolha imobiliária pode persistir por vários anos, mas, eventualmente, a bolha vai estourar. Geralmente, uma bolha imobiliária estoura quando a demanda ultrapassa a oferta. Existem alguns cenários diferentes que levam ao ponto de ruptura de uma bolha imobiliária.

• Hora extra, a demanda no mercado se esgotará e se estabilizará. Simultaneamente, a oferta de casas aumentará à medida que os construtores constroem mais rapidamente e mais casas se tornam disponíveis, eventualmente, inclinando a balança na outra direção.
• Fatores positivos, como taxas de juros mais baixas e padrões de subscrição reduzidos, podem encorajar comportamentos de risco e empurrar proprietários de imóveis inadequados para o mercado. Em última análise, muitos desses proprietários ficarão em dívida ou até mesmo em execução hipotecária, inundando o mercado com proprietários agora desesperados para sair de suas dívidas, ou casas hipotecadas vendidas a preços baixos.
• Quedas na atividade econômica, ou aumentos nas taxas de juros ou padrões de crédito podem tirar as pessoas do mercado e estrangular a demanda até que ela finalmente se torne mais nivelada com a oferta.

Explorando bolhas imobiliárias anteriores

p Olhando para as bolhas imobiliárias passadas, podemos começar a ver padrões e idealmente criar melhores previsões para futuras bolhas imobiliárias. Vamos dar uma olhada em uma das bolhas imobiliárias mais impactantes da história dos Estados Unidos.

Compreendendo a bolha imobiliária de meados dos anos 2000

p O período que antecedeu a recessão de 2008 foi uma das bolhas imobiliárias mais significativas da história dos Estados Unidos. Muitos fatores levaram a esta bolha imobiliária, alguns dos quais foram causados ​​por conquistas extremamente positivas na história recente.

p A raiz da bolha imobiliária de meados dos anos 2000 pode ser rastreada até o boom das pontocom no final dos anos 1990. Durante este boom, a indústria de tecnologia experimentou uma bolha própria. À medida que todos começaram a querer uma parte do boom da indústria de tecnologia, a demanda por ações em novas empresas de tecnologia levou os preços das ações para cima. Eventualmente, o mercado de ações e essas startups repentinamente em demanda não podiam mais suportar o valor de suas ações, e os preços das ações despencaram.

p O estouro da bolha de tecnologia levou os EUA a um período de recessão. Em resposta, a reserva federal dos EUA reduziu as taxas de juros, em uma tentativa de retomar a economia. Essas taxas de juros mais baixas tornaram as pessoas mais dispostas a se endividar. Simultaneamente, a queda nos preços das ações tirou os investidores do mercado de ações em hordas, e muitos deles se estabeleceram no mercado imobiliário em um esforço para encontrar um investimento mais estável.

p À medida que mais e mais compradores entram no mercado, mais instituições tentaram tirar vantagem do aumento. Os credores hipotecários introduziram produtos hipotecários inovadores, mas enganosos, as taxas de juros continuaram caindo a uma taxa cada vez mais rápida, e os credores reduziram seus padrões de subscrição para criar o que ficou conhecido como empréstimos imobiliários subprime. Todos esses fatores levaram a um influxo de compradores de alto risco no mercado, conhecidos como tomadores de empréstimos subprime. Muitos desses mutuários não seriam elegíveis para empréstimos imobiliários ou propriedade em quaisquer outras circunstâncias. Agora, eles podiam pagar a casa própria e os custos de fechamento por meio de sua nova hipoteca. Para completar, a maioria dessas hipotecas eram hipotecas de taxa ajustável, significando que as taxas de juros seriam reavaliadas em uma data posterior. Para a maioria, este foi um período de três a cinco anos. Durante este período, os preços da habitação aumentaram entre 50 e 100 por cento.

p Eventualmente, a bolha imobiliária atingiu seu ponto crítico. Como os preços da habitação continuaram a disparar, cada vez menos compradores poderiam pagar o custo absurdo de seus empréstimos. Adicionalmente, à medida que as hipotecas de taxa ajustável atingem seu limite de tempo de três a cinco anos, as taxas de juros começaram a subir. Rapidamente, esses compradores que entraram no mercado não podiam mais arcar com os pagamentos de sua casa ou taxas de juros, mais, suas casas estavam debaixo d'água, o que significa que não adiantava pagar a hipoteca, pois a casa valia muito pouco em comparação com o que deviam. Em 2010, quase 30% das hipotecas de casas tornaram-se inadimplentes. Isso levou a um influxo maciço de execuções hipotecárias e dívidas, fazendo com que os preços das casas despencassem e a bolha imobiliária eventualmente explodisse.

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O mercado atual vai quebrar?

p À luz da pandemia de coronavírus e da economia extremamente volátil, muitos estão perguntando, “Estamos em uma bolha imobiliária?” Essas pessoas ficam se perguntando se o mercado imobiliário atual vai quebrar. Vejamos os indicadores do mercado imobiliário nacional para determinar se estamos à beira do estouro de uma bolha imobiliária.

Preços residenciais em rápido aumento

p Um rápido aumento e, em seguida, uma queda nos preços das casas pode ser um indicador do estouro de uma bolha imobiliária. De acordo com os recursos disponíveis, estamos no meio de uma flutuação rápida. O índice S&P Homebuilders Select Industry subiu 250% entre 2011 e fevereiro de 2020, e desde então caiu pela metade. Os Barômetros Housing Bellwether também mostram um rápido aumento nas hipotecas em 2017, muito parecido com o entre 2004 e 2005.

Flutuação dramática nas taxas de juros

p Um declínio significativo nas taxas de juros no início de 2000, seguido por um aumento significativo nas taxas de juros à medida que as hipotecas de taxa ajustada atingem seus limites de redefinição, levou ao estouro da bolha imobiliária em 2008. Desde então, as taxas de juros têm sido muito mais estáveis.

Diminuindo os padrões de hipotecas

p Os padrões mais baixos de hipotecas no início dos anos 2000 levaram a um afluxo de compradores não qualificados no mercado imobiliário. Estes foram oferecidos por corretores de hipotecas não regulamentados (ou seja, corretores de hipotecas que não são bancos, e, portanto, não estão sujeitos aos mesmos regulamentos). Atualmente, metade dos 10 principais credores hipotecários não é regulamentada.

p Neste ponto, especialistas não prevêem um crash do mercado imobiliário, como apenas 1 dos 3 cenários está presente.

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