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O efeito da inflação na compra de casa própria

Se você leu a seção de negócios de qualquer site ou jornal recentemente, parece que a inflação é o assunto que está na ponta da língua de todos. O impacto pode ser visto em tudo, desde o preço dos refrigerantes ao gás. Contudo, se você está pensando em comprar uma casa, o impacto pode ser maior do que seria se você estivesse apenas considerando o preço em si.

Vamos dar uma olhada no efeito da inflação na compra de casas para que você possa se sentir confiante em sua compreensão do que está acontecendo no mercado agora. Mas primeiro, vamos começar da estaca zero.

O que é inflação?

A inflação se refere à taxa na qual os preços aumentam ao longo do tempo. Do ponto de vista de um único consumidor interessado, você nunca quer ver inflação porque isso significa que o dinheiro que você já possui vale um pouco menos do que quando você o ganhou originalmente. Mas de uma visão macro, alguma inflação é boa.

Em uma economia saudável, teoricamente, deveria haver sempre alguma inflação. Se os preços tendem a subir com o tempo, incentiva as pessoas a comprarem bens, serviços e até casas agora, em vez de esperar por alguma data posterior. Isso significa que há muito trabalho para os produtores. Isso permite que eles continuem contratando pessoas, que compram bens e serviços próprios.

A chave é manter a inflação sob controle. Você não quer que uma lata de refrigerante que custava US $ 1,50 na máquina de venda automática, repentinamente custe uma nota de US $ 5. Outro lugar onde geralmente vemos a inflação aparecer primeiro é a bomba de gasolina e isso tende a gerar manchetes também. O Federal Reserve disse que sua meta de longo prazo é que a inflação fique em torno de 2% ao ano.

Impacto da inflação na habitação

Existem duas maneiras pelas quais a habitação é afetada pela inflação:o preço das próprias casas e as taxas de juros das hipotecas.

Preços de casas

Como com qualquer outro item que você possa comprar, os preços das casas aumentam com a inflação. Isso faz sentido, porque o preço dos materiais de que as casas são feitas tende a subir com o tempo. Esse custo é repassado pelos construtores.

Proprietários de casas existentes, se eles estão se comportando tão racionalmente quanto qualquer economista esperaria, Contudo, É importante notar que a inflação não é o único impacto sobre os preços das casas e que as casas tendem a experimentar aumentos de valor real ao longo do tempo devido a uma variedade de fatores. Embora iremos entrar em alguns dos números para apoiar a tendência maior mais tarde, vamos dar uma olhada mais de perto na valorização do preço de uma casa individual.

Valorização da casa

Quando uma casa aprecia, está experimentando aumentos de preços acima e além daqueles que seriam contabilizados pela inflação, vendo assim ganhos reais de valor. Existem muitas variáveis ​​que afetam os aumentos de valor:

  • Condição da casa: No nível mais básico, você quer que sua casa esteja em boas condições. De outra forma, qualquer valorização feita em sua casa pode estar sujeita a reparos, o que pode atrasar a transação ou até mesmo interrompê-la se os reparos não puderem ser feitos dentro de um determinado período.
  • Metragem quadrada: Nesta área, quanto mais espaço você tem, quanto maior o preço em relação a outras casas em sua área.
  • Quartos e banheiros: Novamente, mais é melhor. Algo popular agora e provavelmente no futuro é o espaço de escritório ou quartos extras que podem ser convertidos em escritórios, dado que a maior parte da América estava gastando seu tempo trabalhando em casa durante a pandemia e mais locais de trabalho podem ir para um trabalho híbrido ou totalmente remoto no futuro.
  • Localização: A sociedade pode trabalhar mais de pijama, mas isso não é todo mundo e não o tempo todo. A distância dos locais de trabalho e do transporte público ainda pode ser importante. Mesmo que a distância até um escritório não seja uma preocupação, os compradores serão atraídos por coisas diferentes, como a proximidade de locais de entretenimento, restaurantes ou a praia.

Taxa de juros

Com o aumento da inflação, as taxas de juros devem aumentar com ele. O objetivo de qualquer investidor é ganhar mais com o investimento do que investiu. Para que seja esse o caso, o investimento deve render pelo menos mais do que a taxa de inflação.

Como os títulos que sustentam as taxas de hipotecas oferecem uma taxa fixa de retorno, eles não são tão atraentes para os investidores em um ambiente onde os preços estão subindo rapidamente. Você não quer ter um retorno de 4% sobre o seu dinheiro apenas se a inflação aumentar 6% no mesmo período. Portanto, os investidores se livrarão dos títulos e colocarão seu dinheiro em ações como ações que oferecem um retorno mais alto em troca de um risco maior.

Em resposta a isso, os rendimentos dos títulos aumentam com a esperança de atrair investidores novamente. Um investidor comprará quando calcular que o retorno é maior do que sua taxa de inflação esperada. Quando os rendimentos dos títulos em títulos lastreados em hipotecas (MBS) aumentam, as taxas de hipotecas sobem com eles.

O que está impulsionando o mercado agora?

Agora que sabemos o que normalmente afeta a inflação quando se trata de habitação, vamos dar uma olhada no que está acontecendo no mercado agora.

Os preços são altos

Na verdade, nos últimos anos, impulsionado pelas baixas taxas de juros, tornando mais fácil para os compradores em potencial pedirem mais dinheiro emprestado, os preços das casas aumentaram a uma taxa muito superior à inflação.

De acordo com os dados mais recentes disponíveis do Case-Shiller House Price Index para abril, os preços das residências subiram 14,9% em geral no ano. Dados da Agência Federal de Financiamento de Habitação colocam o percentual ainda maior, de 15,7%. Existem algumas razões para isso.

Primeiro, o estoque está muito baixo, então a oferta não está acompanhando a demanda, elevando o preço do inventário existente. Em relação ao ritmo atual de vendas, a oferta de moradias existentes no mercado é de 2,6 meses. No lado das vendas de casas novas, o número é 5,1 meses. Para perspectiva, um mercado é considerado em equilíbrio entre compradores e vendedores com fornecimento de 6 meses.

O problema de abastecimento também não é ajudado pelo fato de que as pessoas sabem que há um problema de abastecimento, então, em vez de colocar sua casa à venda e tentar mudar, algumas pessoas estão reformando suas casas existentes.

Embora a oferta seja melhor no lado das vendas de casas novas, a maioria das pessoas quer casas existentes porque são historicamente mais baratas. Mas com baixo estoque no lado das vendas de casas existentes, essa lacuna está se fechando. O preço médio de uma nova casa era $ 374, 400 em maio. Os preços das casas existentes em junho subiram para uma média de $ 363, 300

Além de baixo estoque, os preços das novas casas provavelmente serão mais altos. Existem algumas razões para isso. Embora esteja um pouco abaixo dos recordes recentes de outro mundo, eles ainda estão muito altos. Essencialmente, a construção pode começar mais rápido do que é possível construir essa produção em uma serraria. Além disso, foi recentemente afetado por incêndios florestais.

Finalmente, seja por medo do COVID-19 ou pela falta de correspondência entre a força de trabalho e os empregadores, muitas indústrias têm dificuldade em encontrar mão de obra. A construção não foi exceção. Salários mais altos levam a custos de construção mais altos, o que pode levar a preços mais altos para novas casas.

Taxas de juros podem subir

A inflação geral subiu repentinamente 5,4% no ano passado, de acordo com números de junho do Bureau of Labor Statistics. Esse é o ritmo mais rápido desde agosto de 2008. O Federal Reserve já disse que acredita que a inflação é transitória, o resultado da demanda disparada agora que estamos nos últimos estágios da pandemia, enquanto as torções na cadeia de abastecimento ainda não foram resolvidas, fazendo com que a demanda supere a oferta.

Contudo, se a inflação mantivesse esse ritmo, o Fed acabaria tendo que agir para empurrar para cima a taxa de fundos federais a fim de tentar conter a inflação. Se eles fizerem isso, as taxas de juros acabariam por elevar toda a economia, inclusive para hipotecas.

As taxas ainda estão extremamente baixas por agora. Dados de pesquisas recentes do investidor hipotecário Freddie Mac compartilharam taxas fixas de 30 anos na alta faixa de 2%, mas ninguém sabe quanto tempo vai ficar assim. Se você está preparado financeiramente, agora é um bom momento para comprar.

Também é importante notar que as taxas de juros estão um pouco mais baixas agora porque o Fed está comprando US $ 40 bilhões em agências de MBS por mês. Embora o Fed tenha telegrafado que haverá muitos avisos antes que mudanças sejam feitas na política atual, porque há mais demanda no mercado de títulos hipotecários, as taxas podem ser mais baixas e ainda assim atrair um comprador. Se o Fed sair do mercado, as taxas certamente subiriam, a menos que outros compradores compensassem.

Como a inflação pode afetar a compra de uma casa

Embora possa fazer sentido, a curto prazo, a inflação aumentaria os preços das casas, se você tiver uma visão mais ampla, os preços podem se estabilizar ou mesmo cair ligeiramente quando o Federal Reserve aumenta as taxas de juros de curto prazo e as taxas de longo prazo seguem o exemplo. Dependendo de onde você olha, algumas fontes de dados parecem sugerir que isso já está acontecendo. Qual é o raciocínio?

Simplificando, é uma boa aposta que os preços estão altos em parte porque os vendedores sabem que os tomadores de empréstimo têm mais poder de compra dadas as baixas taxas de juros. Quando eles sobem um pouco, esse poder de compra cai e, eventualmente, os vendedores terão que reduzir um pouco suas expectativas e os preços podem até cair.

Como os compradores devem reagir a este mercado

Se você está pensando em comprar no mercado de hoje, você deve levar em consideração as dicas a seguir.

Pague dívidas existentes

O índice dívida / renda (DTI) é um dos principais fatores de qualificação aos olhos de um credor. Essencialmente, ele examina o valor da sua parcela existente e os pagamentos mensais da dívida rotativos em comparação com sua renda bruta mensal. Quanto menor for essa porcentagem, o melhor. Isso significa que você pode pagar um pagamento mensal mais alto, o que pode permitir que você pague mais por uma casa. Isso pode ser fundamental em um mercado competitivo.

Você também não deseja fazer novas compras a crédito ou abrir novas contas, pois isso pode aumentar seu DTI e causar problemas para você durante o processo de hipoteca.

Embora alguns tipos de hipotecas permitam que você se qualifique com um DTI mais alto, geralmente é recomendado manter seu DTI igual ou inferior a 43% para se qualificar para a maioria das opções de empréstimo. Pagar sua dívida e mantê-la sob controle pode ajudar a dar a você mais espaço no seu orçamento.

Também, independentemente do DTI, geralmente não é aconselhável gastar até a parte superior de seu orçamento. Se você fizer, um choque de renda ou uma conta médica inesperada pode colocá-lo em apuros financeiros. Você também não quer ser pobre em casa. Ser um pouco mais conservador com ofertas de imóveis pode ajudá-lo a atingir outras metas financeiras, estabelecer um fundo de emergência e sobrar dinheiro para as férias, por exemplo.

Obtenha crédito pronto

O pagamento de dívidas se enquadra bem na próxima seção porque isso ajudará a aumentar sua pontuação de crédito. Além de precisar de uma pontuação de crédito mínima para se qualificar para a maioria dos empréstimos, quanto maior sua pontuação, melhor será sua taxa.

Junto com o pagamento de dívidas, você vai querer cuidar de quaisquer itens de crédito negativos, como cobranças e baixas, se possível, antes de aplicar. Isso aumentará sua pontuação.

Claro, para fazer isso, você precisa saber sobre eles. Você pode obter seu relatório de crédito anualmente em cada uma das três agências de crédito para ajudar a evitar surpresas. Agora mesmo, você pode acessar esses relatórios semanalmente como uma medida adicional de conscientização durante a pandemia

Seja realista

Com os preços das casas sendo o que são, você pode não conseguir tudo o que deseja dentro do seu orçamento, por isso é importante fazer algumas coisas. Determine se há algo em seu orçamento que você está pagando e que não está realmente obtendo nenhum valor e corte-o. Deixe apenas o que você precisa e o que você obtém mais utilidade em termos de extras.

Em segundo lugar, quando se trata de casa, determine o que você absolutamente precisa, seguido pelas coisas que você mais deseja e, em seguida, o que você pode viver sem. Isso o ajudará a não ficar louco em uma guerra de lances por uma casa e ir além do seu orçamento.

Economize o máximo que puder

A boa notícia é que você pode obter um empréstimo convencional em uma propriedade primária de uma unidade com apenas 3% de entrada. Contudo, dependendo de como são os preços das casas na sua área, isso ainda pode ser uma parte significativa da mudança. Além disso, se você puder pagar a entrada maior, pode realmente valer a pena fazer isso. Além de sua pontuação de crédito, seu pagamento é o outro grande fator que afeta sua taxa.

Basicamente, quanto menos um credor tem para lhe dar, menor é o risco envolvido em fazer o empréstimo, portanto, a taxa mais baixa. Alternativamente, você pode reduzir a taxa de juros pagando no fechamento de pontos de desconto, que são juros pré-pagos. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo. Tipicamente, quando os credores anunciam taxas, aqueles estão vinculados a um valor de ponto.

Você também deve levar em consideração outros custos de fechamento. Além de pontos de desconto, isso pode incluir coisas como trabalho de título e taxas de gravação, avaliações, prêmios de seguro pré-pagos para proprietários de imóveis e configuração de conta de garantia / apreensão. Isso pode totalizar 3% - 6% do preço de compra.

Você pode negociar com os credores para custos de fechamento mais baixos por meio de um crédito do credor, mas esteja ciente de que isso geralmente vem em troca de uma taxa um pouco mais alta. Quanto mais você pode economizar com antecedência, o melhor.

Os credores também têm custos diferentes, por isso é importante pesquisar e comparar a taxa de porcentagem anual (APR) mostrada em cada uma das estimativas de empréstimo. Algumas dessas taxas também podem ser negociáveis, pois os credores desejam seu negócio. Quanto maior for a diferença entre a taxa de juros na qual o seu pagamento é baseado e a APR, mais você está sendo cobrado em custos de fechamento. Você vai querer obter estimativas de alguns credores diferentes.

Agora que você sabe o que esperar, é hora de se preparar. Vamos ajudá-lo a economizar para uma casa.