Tipos de hipotecas | Empréstimos para compradores e proprietários de casas

p Para o consumidor médio, uma hipoteca é um produto financeiro bastante básico. Você usará os fundos do empréstimo para cobrir a maior parte do preço de compra da casa, em seguida, faça pagamentos mensais ao longo de muitos anos. No final do prazo, a hipoteca está totalmente reembolsada, e você terá sua casa livre e desimpedida.

p Mas a equação da hipoteca fica mais complicada porque existem muitos tipos de hipotecas. Existem tantos tipos diferentes de empréstimos à habitação que pode praticamente personalizar o financiamento da sua casa.

p Mas antes que você possa fazer isso, primeiro você precisa saber quais são essas opções.

Quantos tipos de empréstimos hipotecários existem?

p Não só existem muitos tipos diferentes de hipotecas, mas também são vários programas de hipotecas, bem como tipos muito especializados de empréstimos à habitação.

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p Aqui estão os 11 tipos mais comuns de hipotecas para compradores ou proprietários de casas:

1. Hipoteca com classificação fixa / convencional
2. Hipoteca de taxa ajustável (ARM)
3. Hipoteca de balão
4. Hipoteca somente com juros
5. Jumbo Mortgage
6. FHA Mortgage
7. VA Home Loan
8. USDA Mortgage
9. Segunda Hipoteca
10. Programas de assistência ao governo estadual e local
11. Hipoteca reversa

Taxa fixa / hipoteca convencional

p Estes são os tipos mais básicos de hipotecas, e os mais familiares aos consumidores. Como o nome implica, você terá a mesma taxa durante todo o prazo do empréstimo. E por esse motivo, seu pagamento mensal também permanecerá estável ao longo do prazo. Os prazos do empréstimo podem variar de 10 a 30 anos.

p As hipotecas convencionais estão disponíveis em quase todos os mercados imobiliários dos Estados Unidos. Elas são chamadas de hipotecas convencionais porque não são garantidas pelo governo. Os empréstimos são financiados pela Federal National Mortgage Association (FNMA, ou “Fannie Mae”) ou a Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, ou “Freddie Mac”).

Quanto você pode pedir emprestado com uma hipoteca convencional?

p O limite máximo de empréstimo para casas unifamiliares é de US $ 548, 250 para 2021. No entanto, limites mais altos estão disponíveis em áreas consideradas de alto custo, bem como para propriedades de duas a quatro famílias.

p Uma das principais vantagens das hipotecas convencionais é que elas não exigem seguro hipotecário privado (PMI) se você tiver ou tiver pelo menos 20% de participação na propriedade. Contudo, O PMI será exigido se o seu patrimônio for menor.

Como funciona o PMI?

p O PMI fornece seguro para cobrir o credor em uma certa porcentagem do valor do seu empréstimo, caso você fique inadimplente. A cobertura do seguro é fornecida por seguradoras privadas, em oposição ao seguro governamental fornecido pela FHA, VA, em empréstimos do USDA.

p Com o PMI em mente, hipotecas convencionais podem ser obtidas com um pagamento inicial de apenas 3%. Naturalmente, o custo dos prêmios do PMI será maior quanto menor for o seu sinal.

p Uma grande vantagem das hipotecas convencionais sobre os empréstimos FHA e VA é que estão disponíveis para propriedades não ocupadas. Isso inclui casas de férias e propriedades de investimento.

Hipoteca de taxa ajustável (ARM)

p ARMs são um passo importante na escada das complicações das hipotecas.

p Eles normalmente começam com uma taxa inicial mais baixa do que as hipotecas de taxa fixa. Eles também incluem um período inicial de taxa fixa, que serão três, cinco, Sete, ou dez anos. Após esse período inicial, eles se ajustam a cada ano.

Como funcionam as taxas de juros da ARM?

p Os ajustes de taxas são calculados com base em um índice estabelecido, como o índice LIBOR de 12 meses, mais uma margem. Por exemplo, se você tiver um ARM de cinco anos a 3%, e tem uma margem de 2%, sua taxa aumentará para 5% se o índice LIBOR for 2% no momento do ajuste (3% mais 2%).

p Felizmente, ARMs vêm com limites de taxas de juros. Eles geralmente são expressos em três números, representando os ajustes de taxas iniciais, ajustes subsequentes, e um ajuste máximo vitalício.

p Por exemplo, um ARM com limites de 2/2/5 significa que seu primeiro ajuste não pode aumentar em mais de dois pontos percentuais. Os ajustes subsequentes também são limitados a 2%, e o ajuste máximo de vida útil é de 5%.

p Se você tem um ARM que começa em 3%, seu primeiro ajuste seria limitado a, no máximo, 5%. Os ajustes subsequentes seriam limitados a acréscimos de dois pontos percentuais. E o máximo que você pode pagar ao longo da vida do empréstimo é de 8% (3% mais 5%).

Devo considerar uma hipoteca de taxa ajustável?

p Esses empréstimos acarretam um risco muito maior do que as hipotecas de taxa fixa. Você só deve pegar um ARM se espera pagar o empréstimo durante o prazo inicial da taxa fixa.

p Mas os ARMs têm uma vantagem significativa sobre as hipotecas de taxa fixa, diferente da taxa inicial mais baixa. Se você fizer pagamentos extras de principal em um ARM, seu pagamento mensal será recalculado na próxima data de ajuste. Supondo que sua taxa de juros permaneça a mesma, seu pagamento mensal será menor com base no saldo devedor principal reduzido.

Hipoteca de balão

p As hipotecas de balão não são tão populares como costumavam ser, uma vez que acarretam um risco maior. Uma hipoteca balão oferece uma taxa de juros ligeiramente mais baixa do que uma hipoteca de taxa fixa, mas essa taxa é válida apenas para três, cinco, Sete, ou dez anos.

p Em teoria, pelo menos, no final do período inicial, você precisará pagar o empréstimo. Você pode fazer isso vendendo a casa ou refinanciando uma nova hipoteca.

p Mas a maioria das hipotecas de balão hoje oferece um reajuste da taxa no final do prazo do balão. Isso é, sua taxa será redefinida para qualquer que seja a taxa vigente em hipotecas de taxa fixa de 30 anos no momento do ajuste. Se o aumento da taxa de juros ultrapassar um determinado valor, geralmente 2%, você pode precisar ser requalificado para a hipoteca após a reinicialização. Esse, claro, mantém a possibilidade de você não ser aprovado com uma taxa mais elevada.

p Hipotecas de balão não são tão arriscadas quanto ARMs, mas eles são muito mais arriscados do que hipotecas de taxa fixa.

Hipoteca somente com juros

p Como o nome implica, você só pagará os juros de sua hipoteca por um determinado período. Por exemplo, você pode fazer uma hipoteca de 30 anos, com prazo de apenas juros variando de três a dez anos.

p A boa notícia é que o recurso somente de juros resultará em um pagamento mensal muito baixo.

p Mas a má notícia é que, quando o empréstimo é reiniciado no final do prazo de apenas juros, seu pagamento mensal será maior do que seria se você tivesse feito uma hipoteca com amortização total.

p O motivo do aumento é o menor prazo de amortização do principal. Por exemplo, quando você toma uma hipoteca de taxa fixa típica de 30 anos, o principal do seu empréstimo é amortizado em 30 anos. Mas com uma hipoteca somente com juros, o prazo de amortização é reduzido.

p Se você fizer uma hipoteca de 30 anos com um prazo de apenas juros de cinco anos, a amortização do principal ocorrerá nos últimos 25 anos do empréstimo. A redução de cinco anos no prazo de pagamento do principal tornará os pagamentos restantes substancialmente mais altos do que seriam em uma hipoteca tradicional de 30 anos com taxa fixa.

p Como ARMs, hipotecas somente com juros devem ser consideradas apenas se você planeja saldar ou quitar a hipoteca no final do prazo com somente juros.

Jumbo Mortgage

p Acabamos de descrever o limite de empréstimo convencional acima. Mas se o valor do empréstimo necessário para comprar ou refinanciar sua casa for maior, você precisará recorrer ao que é conhecido como hipoteca Jumbo. São assim chamados porque excedem os limites máximos convencionais de hipotecas.

p Os bancos e outras instituições financeiras geralmente fornecem empréstimos gigantescos. Porque eles têm valores de empréstimo mais altos, eles são considerados empréstimos de alto risco para os credores. Como resultado, eles têm requisitos mais rígidos, que pode incluir uma taxa de juros mais alta, maior exigência de entrada, e pontuações de crédito mais altas.

p A maior exigência de entrada geralmente elimina a necessidade de PMI, mas alguns empréstimos Jumbo excederão 80% do valor de uma propriedade, e vai, Portanto, exigem a cobertura de seguro.

p Um dos principais motivos para optar por uma hipoteca Jumbo, além do benefício óbvio de limites de empréstimo muito mais altos, é o fato de que muitos são personalizados. Por exemplo, um programa Jumbo específico pode funcionar especificamente com empréstimos para médicos. Este é um programa único, porque os médicos podem não se qualificar para uma hipoteca facilmente no início de suas carreiras. A combinação de uma renda relativamente baixa e uma dívida alta de empréstimos estudantis pode tornar mais difícil a qualificação para uma hipoteca em outros programas.

p Mas os empréstimos para médicos são projetados especificamente para a situação financeira única que os médicos representam. Por exemplo, mesmo que um médico não possa se qualificar para outros tipos de empréstimo, os empréstimos para médicos podem acomodar o mutuário, reconhecendo a renda potencial futura significativa que um profissional médico pode obter.

FHA Mortgage

p “FHA” é a abreviação de Federal Housing Administration. A agência não faz os empréstimos, mas fornece o seguro hipotecário que atua como um incentivo para os credores diretos disponibilizá-los aos tomadores.

p A FHA oferece cobertura de seguro hipotecário no lugar do PMI. Isso ocorre porque os empréstimos FHA geralmente são feitos para mutuários que são considerados de maior risco para os credores. Os adiantamentos são normalmente mínimos - 3,5% é a norma - e os tomadores de empréstimos costumam ter crédito menos do que perfeito.

p As hipotecas FHA estão disponíveis por meio de bancos, bancos hipotecários, e corretores de hipotecas. Os limites do empréstimo correspondem aos dos empréstimos convencionais.

VA Home Loans

p Os empréstimos à habitação VA são concebidos especificamente para veteranos. Se você se qualificar, uma hipoteca VA pode ser igual a 100% do preço de compra da casa que você está comprando ou refinanciando. As qualificações são um tanto relaxadas em comparação com os empréstimos convencionais, para o benefício dos veteranos.

p Mais uma vez, o VA não faz realmente os empréstimos. Em vez de, eles fornecem seguro hipotecário por meio do que é conhecido como uma taxa de financiamento VA. Para a maioria dos veteranos elegíveis, a taxa de captação será de 2,3% do valor do empréstimo. O veterano não paga isso diretamente. Em vez de, a taxa é adicionada ao valor do empréstimo e financiada durante o prazo do empréstimo. Alternativamente, o vendedor da propriedade ou alguma outra parte interessada pode pagar a taxa de financiamento para o veterano.

p Os valores do empréstimo VA correspondem aos dos empréstimos convencionais, mas sob certas circunstâncias, eles podem ser estendidos a quantias muito maiores. Os empréstimos estão disponíveis por meio de credores participantes, mas é sempre melhor trabalhar com um especialista em hipotecas VA.

USDA Mortgage

p As hipotecas do USDA são um tipo de empréstimo especial fornecido pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos, principalmente para financiamento em áreas rurais. Contudo, esse tipo de empréstimo também está amplamente disponível em muitas áreas metropolitanas.

p Muito parecido com as hipotecas VA, As hipotecas do USDA estão disponíveis em valores de até 100% do valor do imóvel. Mas os mutuários também podem adicionar até 6% dos custos de fechamento ao valor do empréstimo. O seguro hipotecário também é fornecido pelo governo dos Estados Unidos por meio do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos. Contudo, ao contrário das hipotecas VA, As hipotecas do USDA estão disponíveis para não veteranos.

p Mas os empréstimos do USDA são projetados especificamente para tomadores de empréstimos de renda baixa a moderada. Eles também podem ser usados ​​para fazer reparos ou renovações na propriedade em questão. Isso torna esses empréstimos uma boa escolha se você se qualificar dentro dos limites de renda, e necessidade de adquirir uma propriedade que exigirá uma atualização significativa.

p Os valores dos empréstimos hipotecários do USDA são menores do que outros tipos de hipotecas e variam consideravelmente de um país para outro. Contudo, eles geralmente são suficientes para valores de propriedade em áreas rurais de preços mais baixos.

p Se você solicitar uma hipoteca do USDA, você deve estar ciente de que existem requisitos de propriedade muito específicos. Por exemplo, a casa geralmente não deve ter mais de 2, 000 pés quadrados, não tem piscinas inground, e não ser projetado para produzir renda.

Segunda Hipoteca

p Uma segunda hipoteca é uma descrição geral de qualquer financiamento residencial que não seja a primeira posição de garantia. Se você já tem uma primeira hipoteca ou foi aprovado para comprar uma nova casa, qualquer financiamento adicional será qualificado como uma segunda hipoteca.

p As segundas hipotecas vêm em dois tipos básicos.

Empréstimos de capital próprio

p Os empréstimos de home equity têm taxas e prazos fixos e podem ser usados ​​como financiamento secundário de uma propriedade. Eles podem ser levados no momento da compra, para reduzir a exigência de pagamento inicial, e ajudar o mutuário a evitar a exigência do PMI. Mas também podem ser usados ​​pelos proprietários existentes como uma forma de retirar o patrimônio de suas casas sem a necessidade de refinanciar a primeira hipoteca.

HELOC

p O segundo tipo de hipoteca é um linha de crédito de home equity ou HELOC. É essencialmente uma linha de crédito rotativa garantida por sua casa. Normalmente emitido por bancos, você receberá um limite de crédito contra o patrimônio líquido de sua casa. Você pode acessar esses fundos sempre que quiser, e quando você os retribui, você restaurará seu limite de crédito para uso futuro.

p As taxas de juros normalmente funcionam em uma base variável, e claro, seu pagamento mensal aumentará e diminuirá com base na taxa de juros, bem como o valor da linha de crédito que você acessou.

p Os empréstimos são normalmente usados ​​para retirar o patrimônio de uma casa que você já possui. Mas às vezes podem ser usados ​​em uma segunda posição, atrás da primeira hipoteca de uma compra.

p Porque qualquer tipo de empréstimo é garantido por sua casa, ele geralmente carrega uma taxa de juros apenas um pouco mais alta do que a de sua primeira hipoteca. Melhor ainda, normalmente, há pouca ou nenhuma taxa necessária para obter qualquer um dos tipos de empréstimo.

Programas de assistência a hipotecas do governo estadual e local

p Estados, condados, e as grandes cidades costumam disponibilizar fundos para empréstimos imobiliários aos tomadores de empréstimos dentro de suas jurisdições. Eles geralmente são projetados para ajudar os mutuários de renda baixa e moderada a se tornarem proprietários. Embora raramente sejam as primeiras hipotecas diretas, geralmente funcionam como um segundo empréstimo para cobrir o pagamento da entrada de uma propriedade.

p Eles são mais comumente usados ​​em conjunto com os empréstimos FHA. Uma vez que os empréstimos FHA exigem um pagamento inicial de 3,5%, o empréstimo do governo local fornecerá os fundos para esse pagamento inicial. O FHA normalmente aceita esses acordos.

p Como os empréstimos são pequenos, e geralmente têm taxas de juros muito baixas, eles não aumentarão significativamente seu pagamento mensal. Mas muitos têm uma cláusula em que, se você pagar o empréstimo em dia por vários anos, o saldo pendente restante será perdoado.

p As emissões de títulos geralmente fornecem fundos para programas de assistência hipotecária do governo estadual e local. Por essa razão, os fundos estarão disponíveis apenas se uma emissão recente de títulos tiver sido aprovada e financiada. Mas eles não estarão disponíveis se não houver uma emissão recente de títulos.

p Você pode verificar com seu credor ou com o governo local para descobrir se algum desses programas de financiamento está disponível.

Hipoteca reversa

p Você já deve ter ouvido falar de hipotecas reversas, mesmo que eles sejam únicos e relativamente novos. Mas eles são projetados principalmente para ajudar proprietários idosos a permanecer em suas casas, bem como acessar fundos do empréstimo para despesas básicas de subsistência.

p A razão pela qual eles são chamados de "reversos" é porque, em vez de o mutuário fazer os pagamentos do empréstimo ao credor, o credor faz pagamentos mensais ao mutuário.

p À medida que o credor faz os pagamentos, o endividamento da propriedade aumenta. Os limites máximos de empréstimo são estabelecidos com base na idade do tomador e no valor do imóvel. O empréstimo terá de ser reembolsado quando o mutuário vender o imóvel, ou quando o mutuário morre.

É uma hipoteca reversa uma boa idéia?

p Uma hipoteca reversa é uma excelente maneira de fornecer dinheiro para despesas adicionais de vida, mas, em última análise, pode deixar o proprietário com pouco ou nenhum patrimônio líquido na propriedade, uma vez que o valor do empréstimo se estenda ao máximo.

p Qualificar, você tem que ter pelo menos 62 anos. O produto do empréstimo pode ser obtido em pagamentos mensais, como um montante fixo, ou mesmo configurada como uma linha de crédito que você pode acessar quando houver necessidade de fundos. Não há requisitos de renda ou crédito para se qualificar; Contudo, você deve possuir sua casa livre e desimpedida ou ter um patrimônio líquido substancial.

p Os empréstimos são, na verdade, apoiados pelo FHA, e eles só podem ser obtidos por meio de credores especializados no tipo de empréstimo.

Qual é o melhor tipo de empréstimo hipotecário para obter?

p Para a maioria dos compradores de casas, uma hipoteca de taxa fixa será a melhor escolha. Pode não fornecer necessariamente o pagamento mensal mais baixo, mas fornece a segurança de uma taxa de juros fixa e pagamentos mensais durante o prazo do empréstimo. Essa previsibilidade remove grande parte do risco associado ao financiamento hipotecário.

p Uma das vantagens significativas de uma hipoteca de taxa fixa é que fazer pagamentos adicionais do principal reduzirá o prazo do seu empréstimo. Eles não reduzirão seu pagamento mensal, mas eles cortam meses ou até anos do final do seu empréstimo.

p Outra grande vantagem das hipotecas convencionais é que podem ser usadas para comprar propriedades não ocupadas pelo proprietário, como casas de férias ou propriedades de investimento. Outros tipos de empréstimo não oferecem essas opções.

p Você pode até criar seu próprio método de fazer pagamentos extras do principal do seu empréstimo a cada ano, que irá reduzir o prazo da hipoteca para um determinado comprimento desejado. Por exemplo, fazendo um pagamento de hipoteca adicional por ano, você pode reduzir uma hipoteca de 30 anos para 25 anos e nove meses. Isso eliminará mais de quatro anos de pagamentos.

p Quer você escolha uma hipoteca de taxa fixa, um braço, um balão, ou somente interesse, é importante obter a melhor taxa de hipoteca disponível para esse tipo de empréstimo. Uma diferença de taxa de apenas um oitavo de um ponto pode somar milhares de dólares em pagamentos de juros extras em um prazo de 30 anos. Você deve a si mesmo fazer compras.

Compra x refinanciamento

p Também, entenda que há diferenças significativas no processo de hipoteca se você está comprando uma casa em vez de refinanciar aquela que você já possui.

p Quanto mais você sabe, mais você perceberá que o refinanciamento não se trata apenas de obter uma taxa mais baixa. Pode haver fatores atenuantes que farão com que seja do seu interesse não refinanciar, mesmo se uma taxa mais baixa estiver disponível.

Como escolher entre os vários tipos de empréstimo

p As hipotecas convencionais têm várias vantagens, mas isso não significa que os empréstimos convencionais são a melhor escolha para todos .

p Se você é um veterano, você geralmente ficará melhor com uma hipoteca VA. Não apenas você não precisa fazer um pagamento inicial, mas as hipotecas VA não vêm com prêmios mensais de seguro hipotecário. Isso resultará em um pagamento mensal menor da casa.

p Se você tiver crédito prejudicado, você quase certamente ficará melhor com uma hipoteca FHA. Embora eles geralmente não aceitem mutuários com crédito ruim, suas diretrizes são mais relaxadas para acomodar questões de crédito.

p Se você se qualifica como de renda baixa ou moderada e mora em um condado que oferece empréstimos do USDA, pode ser uma grande vantagem. Como os empréstimos VA, Os empréstimos do USDA não exigem que você faça um pagamento inicial. E se a propriedade precisar de grandes reparos, eles geralmente podem ser incluídos no novo montante do empréstimo.

p Se você pode trabalhar com qualquer empréstimo, mas particularmente FHA, VA, ou USDA, será de missão crítica trabalhar com um credor que tenha conhecimento nessa área específica. Você precisará trabalhar com o melhor credor hipotecário, especialmente no caso de empréstimos VA e USDA. Nem todos os credores têm verdadeiro status de especialista nesses dois tipos de empréstimo.

Qual é o tipo mais comum de empréstimo hipotecário?

p Porque eles têm menos restrições e estão disponíveis para mais tipos de propriedade, as hipotecas convencionais são o tipo mais comum assumido pelos consumidores. Mas o quão comum é um tipo de empréstimo não deve ser um critério para determinar qual hipoteca é certa para você.

p Se você é um veterano, um empréstimo VA será, sem dúvida, a melhor escolha. Para pessoas com crédito prejudicado, FHA é a hipoteca preferida. Se você está comprando uma propriedade muito cara, e precisam de um empréstimo considerável, hipotecas gigantescas serão a melhor opção. E se você mora em uma área rural, você pode achar que uma hipoteca do USDA é a opção preferida.

Que tipo de empréstimo é adequado para você?

p Para a maioria dos mutuários, uma hipoteca de taxa fixa será a melhor opção. Isso porque é a hipoteca de menor risco que você pode tomar. Não tem nenhuma das variáveis ​​que vêm com os ARMs, balões, e hipotecas somente com juros. E se as taxas de juros caírem, Você sempre pode refinanciar para obter o benefício de juros mais baixos e um pagamento mensal mais baixo.

p Mas antes de decidir qual programa de empréstimo ou tipo de empréstimo tomar, primeiro explore suas opções com um agente de crédito de um credor hipotecário. Munido das informações deste guia, você deve ser capaz de fazer os tipos de perguntas inteligentes que o levarão ao programa que funcionará melhor para você.