O que é Net Operating Income (NOI) no setor imobiliário?

A receita operacional líquida (NOI) no setor imobiliário é a receita total de uma propriedade geradora de receita menos as despesas operacionais totais e as perdas com vagas. O NOI ajuda os investidores a determinar a lucratividade da propriedade na hora de tomar uma decisão de investimento. Contudo, o cálculo do NOI exclui despesas relativas a impostos, depreciação, amortizaçãoAmortizaçãoA amortização se refere ao processo de quitação de uma dívida por meio de programa, parcelas pré-determinadas que incluem principal e juros, e outras despesas de capital.

A receita total gerada pela propriedade inclui todos os fluxos de receita possíveis da propriedade. A principal receita dos imóveis provém do aluguel das instalações. Contudo, receitas adicionais podem ser derivadas de taxas de estacionamento, máquinas de venda automática, máquinas de lavar, e outros serviços no local.

As despesas operacionais totais (subtraídas da receita total) vêm da operação regular e manutenção da propriedade, excluindo quaisquer despesas de capital. As despesas operacionais incluem custos, tais como taxas cobradas pela administração, seguro, taxas cobradas por serviços jurídicos, Despesa de utilidades Despesa de utilidades é o custo incorrido pelo uso de utilidades, como eletricidade, agua, depósito de lixo, aquecimento, e esgoto., taxas de zeladoria, e reparos de manutenção geral.

As despesas de capital estão incluídas nas despesas operacionais. As despesas de capital são aquelas melhorias que os proprietários da propriedade decidem fazer parcial ou totalmente nas instalações, ou seja, substituindo um sistema de ar condicionado.

Resumo

• A receita operacional líquida (NOI) no setor imobiliário é uma métrica financeira usada por profissionais do setor imobiliário para ajudar a determinar o valor de uma propriedade geradora de receita.
• A NOI ajuda os investidores imobiliários a diferenciar entre uma boa oportunidade de investimento e um investimento que, de outra forma, não valeria a pena.
• O cálculo do NOI não leva em consideração a tributação, depreciação da propriedade, juros pagos sobre empréstimos, e amortização.

Lucro operacional líquido vs. Lucro líquido

A receita operacional líquida é a receita gerada com as operações diárias da propriedade menos as despesas operacionais. A receita total considerada exclui ganhos adicionais de investimentos fora da propriedade. As despesas operacionais totais excluem despesas adicionais fora do funcionamento normal da propriedade, como impostos, juros pagos a financiadores, e outras despesas de capital.

Por outro lado, o lucro líquido é o último valor obtido depois que todas as despesas são subtraídas da receita total. A receita total inclui todos os canais de receita, incluindo todas as receitas operacionais, retorno do investimento, juros de empréstimos oferecidos, etc. Os custos deduzidos incluem despesas de capital, impostos, e todas as despesas operacionais.

Taxa de capitalização vs. receita operacional líquida

A taxa de capitalização (cap rate) e o NOI andam de mãos dadas para ajudar um investidor a tomar decisões de investimento em imóveis. Junto com a NOI, uma taxa de limite é usada para avaliar o valor de uma propriedade. Ajuda o investidor a estimar uma avaliação com mais precisão do que os métodos convencionais. A taxa de limite, Portanto, é a receita operacional líquida dividida pelo valor de mercado estimado da propriedade.

Taxas máximas, assim como o NOI, são componentes cruciais para os investidores, pois são referências históricas para ajudar a estimar o valor de uma propriedade, especialmente nos estágios iniciais do processo de investimento. Eles permitem comparações de investimentos para ajudar o investidor a fazer julgamentos e tomar decisões informadas.

A taxa máxima também garante que os proprietários se concentrem em entender seus custos operacionais em detalhes e tomar as medidas adequadas para reduzir quaisquer despesas desnecessárias, uma vez que cada dólar adicionado ao NOI aumentará a avaliação da propriedade calculada pela taxa de capitalização.

Descrever uma taxa de limite como bom ou ruim é relativo à localização geográfica. Os investidores não podem comparar as taxas de capitalização obtidas em regiões diferentes, mas devem usar taxas de capitalização comparáveis ​​para propriedades semelhantes nas proximidades. Por exemplo, duas taxas de limite semelhantes, onde uma é de uma localização urbana de alto padrão, é diferente de uma rural, embora sejam propriedades de tipo semelhante.

Maximizando NOI

Maximizar a receita operacional líquida se traduz em um aumento na lucratividade, que é o objetivo básico do negócio. Uma vez que o NOI é usado na avaliação da saúde financeira de uma empresa, quanto mais alto for, o melhor para o negócio. Também ajuda a identificar padrões prováveis ​​no negócio ao longo de um período de tempo.

Para maximizar o NOI, os proprietários devem cortar despesas, reduzir vagas, e aumentar as taxas de aluguel. Cortar despesas pode significar minimizar para os menores custos possíveis. Estratégias para alcançar reduções de custos podem incluir terceirização de mão de obra, minimizar o desperdício, reduzir as tarifas de eletricidade e otimizar os custos de manutenção.

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