Contratos de Somatória:Vantagens,

Desvantagens e quando usar

Todos os contratos de construção tratam de aspectos críticos de um projeto, incluindo seu escopo de trabalho, preço e condições de pagamento, cronograma e uma explicação dos direitos e responsabilidades de cada parte. Contudo, Os contratos de valor global têm critérios específicos que podem ser tanto um benefício quanto um obstáculo para um projeto de construção.

O que é um contrato de preço global?

Sob um contrato de valor global, também conhecido como contrato de soma estipulada, o proprietário do projeto fornece especificações explícitas para o trabalho, e o empreiteiro fornece um preço fixo para o projeto. Esses contratos exigem que o proprietário conclua os planos do projeto, designs, especificações e cronograma antes que o contratante possa estabelecer um preço. O contratante então estima os custos dos materiais, Ferramentas, trabalho e custos indiretos, como despesas gerais e margem de lucro e fornece uma cotação.

Se os custos finais do projeto forem menores do que a estimativa do contator, então seu lucro aumenta. Se a estimativa for muito baixa, a linha de fundo do contratante sofre. Contudo, as finanças do proprietário do projeto não são afetadas em nenhum dos cenários.

Então, o que significa montante fixo em um contrato? Apesar do apelido de "quantia total", este termo se refere a como o projeto é precificado, e não às condições de pagamento. Com esses contratos, o pagamento geralmente ocorre em parcelas. Isso pode ser quando os benchmarks do projeto são atingidos ou em incrementos regulares (por exemplo, por mês).

Para modificar um contrato de valor global, os proprietários do projeto devem enviar um documento de pedido de alteração que o contratante deve aprovar juntamente com quaisquer alterações de preço. Isso torna os contratos de valor global um tanto inflexíveis, mas eles fornecem um preço confiável para os proprietários e uma receita confiável para os empreiteiros, tornando-os um dos tipos mais populares de contratos de construção.

Empreiteiros e proprietários de projetos muitas vezes se perguntam, “Qual é a diferença entre contratos de preço fixo e preço global?” Simplificando, esses termos são intercambiáveis ​​e são dois nomes para o mesmo conceito. Contudo, existem algumas distinções cruciais entre contratos de valor global e outros acordos de construção.

Soma global vs. Contratos de custo acrescido

Os contratos de custo acrescido são semelhantes aos contratos de montante fixo em que o proprietário concorda em pagar os custos do contratante, incluindo trabalho, subcontratados, equipamentos e materiais e uma quantia para o lucro e despesas gerais do contratante. Mas em vez de um montante fixo para cobrir todas as despesas, esses custos são reembolsados ​​individualmente.

Esses acordos não exigem que o proprietário do projeto tenha planos finalizados para o projeto. Isso significa que o escopo e o custo estão sujeitos a alterações. Ao contrário dos acordos de montante fixo, os proprietários assumem mais riscos e se beneficiarão ou serão prejudicados se os custos finais forem menores ou maiores do que o estimado, pois estão reembolsando diretamente as despesas do contratante.

Existem três tipos de contratos de custo acrescido:

• Um contrato de custo mais taxa fixa em que o contratante recebe um valor base independente do custo final do projeto.
• Uma taxa fixa de custo acrescido com um contrato de preço máximo garantido em que a compensação do contratante é baseada em um valor fixo que não excede um limite específico.
• Um contrato de porcentagem fixa de custo acrescido em que a compensação do contratante é baseada em uma porcentagem do custo.

Esses contratos são mais comuns quando projetos, planos ou outras especificações ainda estão em evolução, mas o dono ainda quer começar a construção, como quando o projeto tem um cronograma apertado.

A principal vantagem dos contratos de custo acrescido para proprietários e empreiteiros é que o trabalho provavelmente é feito de acordo com as especificações, porque o empreiteiro não incorrerá em nenhum custo extra por aumento de materiais ou custos de mão de obra. Contudo, empreiteiros e proprietários do projeto devem rastrear os custos e supervisionar o projeto cuidadosamente para garantir o pagamento justo, exigindo mais burocracia e supervisão.

Soma global vs. contratos de tempo e materiais

Os contratos de tempo e materiais (T&M) estipulam que o proprietário fornece o reembolso dos materiais e um pagamento diário ou semanal pelos custos de mão de obra. Como contratos de custo acrescido, os contratos de tempo e materiais funcionam bem com especificações e escopos do projeto que ainda são ambíguos no início do projeto.

Os contratos T&M fornecem aos empreiteiros uma taxa diária ou semanal, proporcionando uma renda estável. Os proprietários de projetos se beneficiam da adaptabilidade desses acordos, garantindo que o trabalho ocorra de acordo com as especificações.

Os contratos de tempo e materiais exigem papelada adicional em comparação com os contratos de quantia total porque os custos de mão de obra devem ser registrados com precisão.

Preço fixo vs. contratos de preço unitário

Para contratos de preço unitário, o preço é baseado no custo estimado por unidade dos materiais e é dividido em etapas, geralmente por comércio de construção (por exemplo, carpintaria, elétrico, encanamento e muito mais). Por esta razão, os contratos de preço unitário são padrão nos acordos de subcontratação. Muitos contratos de pintura, por exemplo, seguem uma estrutura de preço unitário, uma vez que a pintura é geralmente cobrada com base no metro quadrado.

Tal como acontece com os contratos de custo adicional e T&M, contratos de preço unitário beneficiam os proprietários do projeto quando eles têm uma ideia geral do projeto que precisa ser feito, mas o planejamento concreto não está concluído. Por exemplo, você pode estabelecer um preço por metro quadrado para piso e instalação, mesmo que você não saiba exatamente quantos metros quadrados de piso precisará cobrir. Porque você sabe aproximadamente quanto custaria materiais e mão de obra, você pode estabelecer um preço unitário para este e outros aspectos de um projeto de construção. Os empreiteiros podem obter boas estimativas de custos e receitas de cada fase. Tanto os proprietários quanto os contratados podem adaptar o projeto conforme necessário, sem ter que enviar pedidos de alteração e renegociar preços, como eles teriam que fazer com um contrato de valor global.

Uma deficiência notável é que há um risco significativo de estouro de custos, uma vez que esses contratos geralmente carecem de um limite de unidade.

Soma global vs. Contratos de preço máximo garantido

Um contrato de preço máximo garantido (GMP), também conhecido como contrato de preço que não deve exceder, exige que os proprietários compensem os contratados por seus custos diretos, bem como uma taxa fixa para despesas gerais e lucro - mas apenas até um certo limite. O contratante é responsável pelos custos adicionais ao atingir este valor. O preço máximo pode ser aumentado por meio de um pedido de alteração se o escopo do projeto mudar, mas não para erros ou estouros de custo.

Lembrar, com contratos de valor global, se o projeto custou ou não o valor estimado, o contratante recebe a mesma quantia. Esse não é o caso dos contratos de preço máximo e o proprietário, não o contratante, manterá a economia de custos se as coisas ficarem abaixo do orçamento. Em alguns casos, o proprietário pode compartilhar uma parte de qualquer economia com o empreiteiro para encorajar o trabalho em tempo hábil e manter os custos baixos.

Esses contratos são adequados para proprietários que têm um orçamento apertado, pois há um limite máximo absoluto. Para empreiteiros, Contudo, Os contratos GMP aumentam seu risco financeiro se os custos excederem o limite.

Quando você usaria um contrato de preço fixo?

Os contratos de valor global são padrão em projetos de construção, mas eles não são adequados para todas as situações. Esses contratos funcionam melhor para projetos com planos finalizados, escopos e cronogramas claramente definidos e documentação adequada de todas as avaliações e outras atividades de pré-construção. Esses aspectos são cruciais para permitir que o empreiteiro estime os custos do projeto e forneça o valor total com precisão.

Esses acordos são mais adequados para projetos simples com subcontratados, parâmetros específicos e baixo risco de problemas imprevistos.

Quando todos esses elementos se alinham, Os contratos de valor global fornecem um acordo descomplicado que tanto os proprietários do projeto quanto os contratados podem entender e concordar facilmente. Mas quais são as vantagens e desvantagens de um contrato de valor global? As vantagens para os proprietários incluem contabilidade simplificada e pouco risco financeiro, e as desvantagens incluem rigidez no escopo do projeto e a necessidade de ter todos os detalhes planejados antes de iniciar o projeto. As vantagens para os empreiteiros incluem instruções claras, menos papelada e um potencial de lucro se o projeto estiver bem abaixo do orçamento, e as desvantagens incluem risco se o projeto for mais caro do que o esperado.

Vantagens dos contratos de montante fixo

A simplicidade dos contratos de montante fixo oferece benefícios para proprietários e empreiteiros.

Vantagens para proprietários de projetos

A previsibilidade dos contratos de valor global é o principal benefício para os proprietários do projeto. O proprietário pode esperar que o projeto seja concluído dentro do orçamento e, muitas vezes, mais rapidamente, para que o empreiteiro possa maximizar os recursos e economizar nos custos de mão de obra. Os contratos de valor global também geram pouco risco financeiro para os proprietários, pois o contratante é responsável por qualquer estouro de custos. Esses fatores facilitam a obtenção de financiamento pelos proprietários de projetos, uma vez que os credores preferem financiar projetos definidos com custos claramente delineados.

A supervisão do proprietário de contratos de valor global é mínima, pois o proprietário não precisa rastrear os custos. Também, a estrutura de pagamento de contratos de valor global geralmente compreende pagamentos regulares em iterações específicas ou como uma porcentagem do trabalho que foi concluído, simplificando os processos de contas a pagar.

Vantagens para empreiteiros

Apesar do aumento do risco financeiro de contratos de valor global em comparação com alguns outros tipos de acordos, os empreiteiros ainda recebem muitos benefícios.

Sob um acordo de quantia total, os proprietários do projeto devem fornecer aos contratados planos finalizados e documentação completa, resultando em específico, tarefas lineares do projeto. Os contratos de valor global também exigem menos papelada, gestão e contabilidade, diminuindo os custos administrativos.

Outra vantagem dos contratos de valor global é que eles não exigem que os empreiteiros divulguem como calcularam seus custos de materiais ou mão de obra, permitindo-lhes fornecer estimativas com amortecimento suficiente para evitar estourar o orçamento. Se o projeto estiver abaixo do orçamento, o empreiteiro fica com o lucro.

Desvantagens dos contratos de preço global

Os contratos de valor global podem ter desvantagens para proprietários e empreiteiros, também.

Desvantagens para proprietários de projetos

Os proprietários devem enviar e cumprir os projetos concluídos e planos finalizados, tornando o projeto inflexível. Se uma mudança for necessária, Os contratos de valor global estipulam o uso de um processo de pedido de mudança formal e uma quantidade considerável de papelada.

Existe também o risco de ser cobrado um valor superior para cobrir os custos do contratante em situações imprevistas. De forma similar, os empreiteiros podem usar materiais de qualidade inferior ou, de outra forma, cortar custos para aumentar seu lucro com o preço fixo. É por isso que é prudente que os proprietários especifiquem os materiais na documentação de pré-construção que fornecem ao empreiteiro.

Desvantagens para empreiteiros

Os empreiteiros incorrem no custo de ultrapassar o orçamento, que pode prejudicar os lucros. Os empreiteiros também compartilham a desvantagem da papelada demorada dos pedidos de alteração, caso as modificações precisem ocorrer.

Variações em contratos de preço global

As variações são os gatilhos predominantes de disputas em projetos de construção. Com contratos de valor global, qualquer mudança no plano, escopo ou custos são considerados uma variação. As causas mais comuns de variações incluem:

• Erros de design, omissões e discrepâncias
• Interpretação incorreta de planos ou projetos
• Mudanças de especificação
• Aumentos ou diminuições nas quantidades de materiais necessárias

Existem dois tipos de variações. Variações benéficas reduzem ou eliminam custos, encurtar o cronograma ou de outra forma melhorar o projeto, o que pode ser uma bênção para proprietários e empreiteiros. Variações prejudiciais afetam negativamente os custos, tempo e outros aspectos do projeto, como descobrir uma adutora de água inesperada que resulta em uma revisão dos planos de construção originais.

Em ambos os casos, algumas variações exigem uma solicitação de pedido de mudança formal do proprietário ou do contratado. Os pedidos de mudança devem incluir quatro pontos-chave:

• Uma descrição abrangente da modificação solicitada
• Uma justificativa confiável da mudança
• Uma estimativa dos custos da mudança proposta
• Uma explicação do impacto que a mudança proposta poderia ter na data de conclusão do projeto

As modificações não podem ocorrer a menos que todas as partes concordem com os novos termos. Isso geralmente requer negociações que podem durar algum tempo, interromper o trabalho.

Os contratos de preço global são projetados para reduzir as variações significativamente, mas eles ainda podem ocorrer se houver detalhes esquecidos ou circunstâncias imprevistas. Garantir que todos os materiais estejam disponíveis, o design e o plano são precisos e se todos entendem totalmente o projeto pode proteger ainda mais os proprietários e empreiteiros do projeto de variações que consomem tempo e dinheiro.

Problemas comuns com contratos de preço fixo

Embora os contratos de valor global sejam diretos e reduzam muitas dores de cabeça comuns nos contratos de construção, eles têm problemas que podem ter impactos variados sobre os proprietários e empreiteiros do projeto.

Atrasos

Atrasos são muitas vezes consequências de circunstâncias imprevistas, fora do controle de qualquer uma das partes, como o clima ou interrupções na cadeia de suprimentos. Outros tempos, uma falta de clareza, falha em fornecer instruções oportunas, mão de obra inadequada ou falta de equipamentos ou materiais é a culpada.

Os contratos de valor global devem incluir disposições que estipulem as circunstâncias sob as quais cada parte seria responsável por atrasos e os custos associados. Isso pode reduzir o risco de violações de contrato, bem como a necessidade de litígios demorados e caros.

Flutuações de custo

O preço da mão de obra e dos materiais pode ser fluido e sujeito a alterações durante o projeto. Os contratos de preço global geralmente não levam em consideração essas flutuações, portanto, os empreiteiros têm de absorver o custo se os preços subirem. Contudo, eles também podem economizar se as taxas caírem. Esses riscos são indiscutivelmente mais pronunciados em projetos estendidos.

Os empreiteiros devem levar em consideração possíveis flutuações ascendentes e definir o preço do projeto de acordo ao fornecer a estimativa.

Somas provisórias

Embora os contratos de valor global sejam bastante rígidos em termos de escopo e custo, montantes provisórios ou estipulados referem-se ao preço de trabalho opcional do projeto. A quantia provisória é incluída como uma estimativa separada dentro do contrato e só muda se o proprietário decidir que é uma boa ideia seguir em frente com o trabalho eletivo.

O trabalho associado às somas estipuladas pode causar problemas com o cronograma do projeto, principalmente se implementado posteriormente no projeto. Também pode levar a modificações que exigem pedidos de alteração formais. É por isso que é essencial que os termos de um montante fixo detalhem como lidar com as quantias provisórias e os limites de quaisquer alterações relacionadas.

Exemplo de construção de contrato de soma global

É essencial desenvolver um contrato de valor global corretamente e cumpri-lo à risca. Mas o que é um contrato de valor global na construção? É um tipo de contrato de construção em que um único preço é usado para todo o projeto. O custo estimado é desenvolvido após o empreiteiro compreender todos os detalhes do projeto de construção, incluindo especificações, materiais e prazos. A criação e execução adequadas de um contrato de valor global para um projeto de construção são mais ou menos assim:

O proprietário do projeto precisa construir um galpão de armazenamento para aumentar o espaço de estoque, então ele aborda um empreiteiro para o trabalho. O proprietário já concluiu o projeto de construção e o plano de construção, realizou as vistorias necessárias e recebeu as licenças exigidas. No plano de construção, o proprietário do projeto também observa que gostaria de usar uma determinada marca de cimento.

O contratante avalia a documentação e calcula quanto custarão a mão de obra e os materiais. Ela leva em consideração o cimento mais caro que o proprietário solicitou e inclui uma quantia reserva para permitir despesas imprevistas. Em seguida, ela adiciona outra quantia para cobrir despesas gerais e lucro à estimativa final do projeto.

O proprietário do projeto concorda com o preço, e o contrato de valor global:

• Estabelece adequadamente o escopo do projeto
• Contém controles robustos de modificação de projeto
• Afirma um preço que inclui todos os custos relacionados ao projeto
• Detalhes de quem é responsável por vários custos adicionais
• Delineia somas provisórias e o trabalho associado
• Inclui a data estimada de conclusão

Ambas as partes concordam com os termos do contrato. O trabalho, o que deve levar seis meses, começa. O proprietário paga um sexto da taxa todos os meses.

Na metade do projeto, o dono do projeto decide instalar o piso de cerâmica sobre o concreto. Isso está fora do escopo do contrato original, portanto, o proprietário envia um pedido de mudança formal que o contratado analisa e, em seguida, fornece uma nova estimativa para o projeto. O proprietário do projeto concorda, e o trabalho continua. A instalação da placa empurra a data de conclusão estimada em duas semanas e aumenta os custos de mão de obra para o empreiteiro, mas o valor adicional que foi acordado por meio do pedido de alteração protege os lucros do contratante.

Quando o projeto estiver concluído, o empreiteiro conseguiu ficar abaixo do orçamento, proporcionando a ela lucros adicionais.

Software de contabilidade para contratos de construção de quantia total

Gerenciando riscos, variações e outras questões de contrato de montante fixo são perfeitas com o software de contabilidade certo. O software de contabilidade pode melhorar todos os aspectos da contabilidade de custos de trabalho de regime de competência, incluindo faturamento, contabilidade e relatórios financeiros. Ele pode automatizar cálculos de custos, executar tarefas de folha de pagamento e controlar contas a pagar e a receber. A funcionalidade de entrada única também pode eliminar alguma entrada manual de dados.

O software de contabilidade para projetos de construção geralmente inclui módulos de custo de trabalho para rastrear compras relacionadas ao projeto, custos trabalhistas e despesas gerais. Este tipo de software de contabilidade também pode rastrear detalhes de tarefas de projeto e ser aplicado a contratos, permitindo que os contratados rastreiem os valores originais do contrato de valor global e quaisquer valores de pedido de alteração. Também é possível colocar em prática controles que estabeleçam um limite de custos para garantir que o projeto permaneça dentro do orçamento.

Embora sejam um dos tipos de contratos de construção menos complicados e tenham uma infinidade de benefícios para proprietários e empreiteiros, Os contratos de valor global ainda requerem consideração e execução cuidadosas. O uso de tecnologia capacitada é fundamental para que os contratos de valor global tenham o desempenho pretendido. O software de gestão financeira pode ajudar os contratantes a agilizar os processos de contrato em toda a linha, desde o desenvolvimento de uma estimativa até a implementação de modificações no processamento dos pagamentos finais.