Explicador:como funciona o mercado imobiliário sem papel

p As vendas de casas sem papel agora são uma realidade, mas pode levar algum tempo até que todos estejamos comprando e vendendo imóveis online. O sistema eletrônico, Property Exchange Australia ou PEXA, criada por instituições financeiras e vários governos estaduais, altera a transmissão de bens imóveis de uma forma nunca vista desde a introdução do título por registro em meados do século XIX.

p O que essa transição alcança é um sistema eletrônico remoto para a compra e venda de terrenos. O novo processo do contrato à liquidação pode ser feito sem papel. O único aspecto físico da transação envolveu a mudança do fornecedor, o comprador se mudando, e as partes interessadas, como credores hipotecários e agentes de transferência digitando as teclas em um espaço de trabalho mantido remotamente.

Como funciona o PEXA

p Assim que as partes celebram um contrato de venda de bens imóveis, um espaço de trabalho online é criado através da PEXA, por meio do qual as informações relevantes são preenchidas por todas as partes interessadas que mantêm o acesso verificado por senha ao site.

p Em vez de o comprador e o vendedor assinarem formulários a serem apresentados nos escritórios de títulos de propriedade, agentes em nome dessas partes (como agentes de transferência) assinarão digitalmente em seu nome. Supervisionando isso está o Conselho Nacional de Transporte Eletrônico de Registradores da Austrália, uma agência reguladora que fornece orientação e supervisão por meio de regras operacionais e de participação.

p Estas regras regem a relação entre a operadora PEXA e o cartório de registro, bem como a operadora de hospedagem eletrônica e participantes diretos como agentes de transferência e instituições financeiras.

p No momento, apenas agentes de transferência e outros assinantes, como instituições financeiras, podem se hospedar online e ter acesso direto ao PEXA. Para facilitar o uso do sistema, alguns contratos de terras agora exigem que o repasse seja feito por meio da PEXA.

p Em um futuro próximo, é improvável que os consumidores consigam usar o PEXA por conta própria. O custo e os impedimentos para obter acesso só são viáveis ​​para alguém que se envolve em transações de forma rotineira.

p Em teoria, o sistema deve reduzir custos e erros não intencionais por meio da inclusão de verificações no processo de apresentação desses formulários. Atualmente, o sistema baseado em papel é indiscutivelmente mais sujeito a erro humano, embora os sistemas de computador dependam muito da segurança que está por trás deles e dos erros potencialmente cometidos pelos operadores de teclas.

p Do ponto de vista do setor imobiliário, aumenta a produtividade e pode fornecer acesso mais simples e fácil aos dados em tempo real em relação à propriedade e ao estado da transação.

p Como o dinheiro é transferido eletronicamente dentro de momentos após a liquidação ocorrer, reduz a lacuna atual que ocorre entre a liquidação e o registro em sistemas baseados em papel. O novo sistema deve agilizar os complexos problemas jurídicos que às vezes podem ocorrer nas transações.

p Deve ajudar a resolver uma categoria de decisões jurídicas irreconciliáveis ​​em torno da prioridade entre dois interesses não registrados, onde há um interesse em uma propriedade e um segundo interesse também é criado no período entre o acordo e o registro. No momento, órgãos judiciais resolvem essas questões caso a caso, mas com PEXA reduzindo a lacuna entre liquidação e registro, a oportunidade para esse tipo de conflito deve desaparecer.

Riscos de troca de propriedade sem papel

p A primeira venda pelo PEXA já ocorreu com os cinco maiores estados já utilizando o sistema.

p Mas com qualquer desenvolvimento vêm os riscos. Em sua essência, o transporte requer que um comprador seja capaz de identificar o fornecedor, verifique se o vendedor é realmente o proprietário do terreno, e finalmente, confirmar que este vendedor tem o direito de negociar com aquele terreno e não é restringido por outros (como um credor hipotecário). Esses requisitos são essenciais para prevenir a fraude de identidade.

p A resposta da PEXA foi impor requisitos de verificação de identidade significativos que podem exceder os conhecidos requisitos de 100 pontos para abrir uma conta bancária. As compras por partes no exterior têm requisitos significativamente maiores para verificação de identidade impostos a eles.

p No entanto, a fraude de identidade continuará a representar uma ameaça no ambiente PEXA se os usuários não estiverem atentos ao cumprimento desses requisitos aprimorados de identidade. Também pode haver riscos na movimentação de fundos na liquidação. Porque isso ocorre eletronicamente, a capacidade de cancelar cheques pagos em liquidação antes que esses cheques sejam descontados desaparecerá.

p O risco de uma pessoa acessar o sistema do computador de forma fraudulenta e alterar vários registros é palpável.

p Em seu cerne, o que essa nova era faz é realocar o risco. Advogados, agentes de transmissão, hipotecários, os fundos de garantia e os registros de títulos de terras têm, por quase 150 anos, a jurisprudência de direito privado sobre títulos por registro desenvolvido uma série complexa de regras que regem essa alocação.

p O novo amanhecer da transmissão eletrônica inevitavelmente provocará nova jurisprudência com as partes interessadas lutando por uma posição. Quem quer que surja com o mínimo de risco associado a eles será um jogador poderoso neste novo mercado imobiliário sem papel.