O que é uma carta de impedimento de uma associação de proprietários?

p Você provavelmente precisará de uma carta de preclusão ao comprar ou vender uma unidade de condomínio ou casa que está sujeita a uma associação de proprietários, comumente conhecido como HOA. Um comprador e um credor hipotecário desejam saber se um vendedor deve saldos pendentes ao HOA para que os custos possam ser pagos no fechamento. Um vendedor deseja saber a quantia exata que deverá no fechamento ao vender ou pagar uma hipoteca. Cartas de preclusão são declarações vinculativas que impedem o HOA de posteriormente retratar fatos ou declarar informações contrárias.

Prevenção de desinformação

p HOAs podem aumentar as taxas, impor avaliações especiais, e responsabilizar os proprietários das casas por dívidas não pagas. Um comprador que considera uma casa dentro de um HOA tem direito a essas informações, uma vez que pode afetar a conveniência ou acessibilidade da casa. Compradores, vendedores e credores hipotecários podem solicitar cartas de preclusão ou certificados de preclusão do HOA antes do fechamento. Os HOAs podem cobrar uma taxa pela emissão da carta. O valor da taxa depende das leis estaduais que regem os HOAs e associações individuais. Quem paga a taxa da carta de preclusão depende das negociações do comprador e do vendedor.

Exposição de ações não autorizadas

p Cartas de preclusão HOA também revelam quando os proprietários violam as regras de uma associação, conhecido como convênios, Condições, e Restrições - CC &Rs - e estatuto. As restrições HOA geralmente limitam a construção e alterações em unidades de condomínio ou lotes unifamiliares. Violações e penalidades por melhorias não autorizadas em uma propriedade aparecem na carta de preclusão. O comprador e o credor hipotecário do comprador podem analisar mais a fundo o problema, pode descobrir se foi resolvido e se as multas foram pagas, e pode garantir que a casa atenda às diretrizes HOA antes de fechar.

Requisitos da Carta de Estoppel

p Não existe um modelo padrão para cartas de preclusão. As informações fornecidas em uma carta variam por estado e HOA, com algumas associações que requerem informações mais detalhadas por carta do que outras. Na Flórida, por exemplo, uma carta deve conter, no mínimo, um oficial HOA ou a assinatura de um agente autorizado, os valores de avaliação, e qualquer dinheiro devido ao HOA. A linguagem nas cartas de preclusão da Califórnia varia amplamente, de acordo com Davis-Stirling.com, um site de recursos jurídicos para HOAs da Califórnia. Cartas precoces podem incluir um limite de taxa exato para cartas, como $ 250, ou simplesmente declarar que a taxa não deve exceder o "custo razoável" da associação.

Estoppel Letters vs. Certificados HOA

p O credor hipotecário do comprador pode exigir sua própria versão da carta de preclusão, o que pode envolver mais informações do que a carta da associação oferece. Para proteger seus próprios interesses financeiros, os credores podem solicitar um certificado HOA, que inclui detalhes como a quantidade de reservas HOA, taxas de inadimplência de proprietários a porcentagem de unidades não ocupadas pelo proprietário no desenvolvimento, e quaisquer julgamentos pendentes ou insatisfeitos contra o HOA. Essas informações ajudam o credor a determinar se o HOA é fiscalmente correto.