Mais ganhos na loja para construtoras

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O mercado imobiliário atingiu um marco em janeiro que quase ninguém percebeu. O S&P CoreLogic Case-Shiller Composite, um índice que rastreia os preços médios de residências em 20 cidades dos EUA, finalmente superou o recorde estabelecido em abril de 2006. É motivo para comemoração ou apreensão?

Um pouco dos dois. A boa notícia é que mais americanos estão ganhando casa própria, e aqueles que já têm um estão vendo o valor de um ativo valioso aumentar. A má notícia é que, por padrões históricos, casas podem estar ficando muito caras. “Dos 50 maiores mercados imobiliários do país, 52% foram considerados supervalorizados em abril, ”Relatou CNBC, com base na análise de uma empresa de consultoria imobiliária.

Depois que a bolha imobiliária estourou em 2006, os preços continuaram caindo durante anos, não atingindo o fundo até 2012. Desde então, eles aumentaram mais de 50%. E o boom não mostra sinais de diminuir. Isso custa, na média, 6,9% a mais para comprar uma casa do que há um ano.

As empresas que compram terrenos e constroem casas nelas têm sido grandes beneficiárias. PulteGroup (símbolo PHM, $ 30) mais do que dobrou suas receitas de 2011 a 2017, e a Pesquisa de Investimento de Linha de Valor espera crescimento de 12% neste ano. Ações de construtoras têm altos e baixos extremos. Embora eu goste de comprar ações de boas empresas e mantê-las no meio do caminho, perseverança é quase impossível com a maioria das construtoras. Este setor está entre os poucos em seu portfólio que podem ser comprados e vendidos e comprados e vendidos novamente. (Os estoques de que gosto estão em negrito; os preços são de 15 de junho)

Uma boa chamada. Há momentos em que o mundo desiste das construtoras, como se ninguém jamais fosse construir ou vender uma casa nova novamente. Uma dessas vezes foi em agosto de 2011, quando comecei minha coluna desta forma:“Sugira que agora pode ser um bom momento para comprar ações de construtoras, e você quase certamente será considerado louco. ” Na esteira da recessão, os preços despencaram e as perspectivas eram sombrias.

Você nunca consegue acertar as partes de baixo e de cima com as construtoras, mas você pode lucrar observando atentamente a história.

Foi o momento mais contrário. Recomendei as ações de duas construtoras e um fundo negociado em bolsa. Uma das empresas, Pulte, atingiu o pico em meados de 2005 com cerca de US $ 48 por ação e caiu para US $ 8 em meados de 2011, quando eu sugeri isso. Hoje, é $ 30. O Grupo Ryland mais que dobrou após minha recomendação, em seguida, fundiu-se com a Standard Pacific quatro anos depois para se tornar CalAtlantic Homes, que foi adquirido com um prêmio adicional em 2017 pela Lennar. O ETF iShares U.S. Home Construction mais do que triplicou em sete anos.

Chega de tapinhas nas costas. Meu ponto é que as ações das construtoras são cíclicas e voláteis. Considerar Beazer Homes EUA (BZH, $ 15), um construtor baseado em Atlanta, cujas ações caíram de $ 410 por ação em janeiro de 2006 para $ 1,25 em março de 2009. Mesmo após sete anos consecutivos de perdas, de 2007 a 2013, Beazer sobreviveu e agora é comercializado a $ 15

Você nunca consegue acertar as partes de baixo e de cima com as construtoras, mas você pode lucrar observando atentamente a história. Pegue Pulte, por exemplo. Operando em 47 mercados, A Pulte constrói e vende casas com um preço médio de US $ 395, 000, em comparação com uma mediana nacional de $ 312, 000. Embora a Grande Recessão tenha começado oficialmente em dezembro de 2007, Preço das ações de Pulte, como o de Beazer, atingiu o pico cerca de dois anos antes; de forma similar, embora o índice Case-Shiller não tenha atingido sua baixa cíclica até 2012, As ações da Pulte caíram quase um ano antes. Os mercados se antecipam. Então, onde estamos no ciclo hoje? Em 2017, as ações da Pulte subiram 82,9%; Beazer saltou 44,4%; D.R. Horton (DHI, $ 43), a maior construtora residencial em receita, subiu 88,4%; e o ETF de construção de casas iShares que recomendei em 2011 aumentou 59,7% - tudo em comparação com um aumento de preço de 21,8% para o índice de ações 500 da Standard &Poor’s de referência. Até agora, em 2018, Contudo, Pulte caiu 8,1%, Beazer caiu 21,5%, Horton caiu 15,6%, e o ETF está fora de 9,7%, comparado com um ganho de 4,9% para o S&P.

Outra bolha? O que está incomodando os investidores pode ser a preocupação de que a história se repita. Por exemplo, agências federais de financiamento habitacional estão reduzindo seus padrões de empréstimos, assim como fizeram em meados dos anos 2000. Dois de meus ex-colegas do American Enterprise Institute, Paul H. Kupiec e Edward J. Pinto, escreveu no Wall Street Journal em junho, que "o ritmo atual da inflação dos preços das casas está aumentando o risco de outra bolha imobiliária" e que a bolha está sendo alimentada por requisitos mais baixos de entrada - apenas 3% dos preços das casas - por Freddie Mac, Fannie Mae e a Federal Housing Administration. A Fannie também aumentou seu limite de dívida / renda para 50% no ano passado, permitindo que as pessoas tomem empréstimos maiores, e novos regulamentos governamentais têm, na verdade, impulsionou a pontuação de crédito para tomadores de empréstimos hipotecários. Os padrões de subscrição mais baixos ajudam a alimentar os preços inflacionados das residências.

Também em comum com a última vez, as taxas de juros estão subindo. A hipoteca de taxa fixa de 30 anos em maio, o mês mais recente relatado por Freddie Mac, carregava uma taxa média de 4,6%, em comparação com 3,6% dois anos antes. À medida que a economia cresce rapidamente e o Federal Reserve continua a aumentar as taxas de curto prazo, as taxas de hipotecas de longo prazo provavelmente seguirão o exemplo. A $ 500, 000 hipotecas requer pagamentos mensais de principal e juros de $ 2, 387 a uma taxa de 4% e $ 2, 998 a 6%.

Ainda, as taxas atuais permanecem baixas pelos padrões históricos. Talvez mais importante, a proporção de americanos que possuem suas próprias casas só recentemente começou a aumentar a partir da baixa recente de meados de 2016. Nesta fase do ciclo de negócios, com a inflação e as taxas de juros ainda moderadas, uma economia em rápido crescimento é mais positiva do que negativa para as construtoras

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Várias ações são atraentes. Pulte "continua sendo uma das construtoras residenciais mais conservadoras da indústria, ”Escreve William Ferguson de Linha de Valor, com uma “estratégia de aversão ao risco, não estender demais seu ritmo de construção. ” A Pulte também tem um dos melhores balanços do setor. Linha de Valor espera que os ganhos aumentem em média 15,5% ao ano nos próximos cinco anos. As ações têm uma relação preço-lucro de apenas 9, com base nas previsões dos analistas para os ganhos de 2018.

Outro favorito meu é NVR (NVR, $ 3, 182), que se concentra em Washington, D.C., e áreas de Baltimore; também possui Ryan Homes. A desaceleração de uma década atrás prejudicou menos as ações da NVR do que as ações de outras construtoras, e as ações da NVR triplicaram nos últimos quatro anos e meio. (Observe que as ações NVR têm um dos preços absolutos mais altos do mercado:mais de US $ 3, 000 cada.) O P / E do estoque, com base nas estimativas para 2018, é 16. D.R. Horton, cujas casas custam a partir de $ 100, 000 a $ 1 milhão, experimentou um crescimento poderoso nos últimos cinco anos, com receitas aumentando em média mais de 20% ao ano e ganhos acima de 30% ao ano. O P / L da ação, com base nas estimativas de lucro de 2018, é 11. E se você estiver disposto a correr mais riscos, considere Beazer.

Finalmente, eu gosto Construtoras SPDR S&P (XHB), um ETF que, ao contrário do ETF de construção de casas iShares, não inclui varejistas tangencialmente relacionados, como Williams Sonoma e Lowe’s.

As construtoras passaram por tempos difíceis antes, e embora eu esteja desconfiado, Não acredito que o setor tenha entrado em um ciclo de queda ainda. A melhor estratégia é observar as ações e o ETF com cuidado e comprá-los regularmente, estabelecendo o mesmo valor para compras mensais ou trimestrais. Não coloque muito no setor, e não se preocupe com o resgate se ficar muito assustador. Essa é a natureza da construção de uma casa.

James K. Glassman preside a Glassman Advisory, uma empresa de consultoria de relações públicas. Ele não escreve sobre seus clientes.