A sua casa é um investimento melhor do que o mercado de ações?

p Admito:há momentos em que acho que tudo o que precisa ser dito sobre finanças pessoais já foi dito, que todas as informações estão lá fora, apenas esperando que as pessoas as encontrem. O problema está resolvido.

p Talvez este seja tecnicamente verdade, mas de vez em quando - como esta manhã - sou lembrado de que ensinar as pessoas sobre dinheiro é um processo sem fim. Não há muitos tópicos novos sobre os quais escrever, isso é verdade (isso é algo que até jornalistas financeiros profissionais famosos reclamam em particular), mas há toneladas de novas pessoas para alcançar, pessoas que nunca foram expostas a essas idéias. E, mais importante, há um fluxo constante de novas informações incorretas poluindo o conjunto de conselhos inteligentes. (Às vezes, essa desinformação é bem-intencionada; às vezes, não.)

p Aqui está um exemplo. Esta manhã, Eu li um artigo no Slate de Felix Salmon chamado “The Millionaire's Mortgage”. O argumento de Salmon é simples:“Pagar sua casa é economizar para a aposentadoria”.

p Agora, Não discordo necessariamente dessa premissa básica. Eu também acredito que o dinheiro que você paga para o seu princípio de hipoteca é, na prática, dinheiro que você economizou, exatamente como se você o colocasse no banco ou investisse em um fundo mútuo. Muitos consultores financeiros dizem a mesma coisa:o dinheiro que você investe na redução da dívida é igual ao dinheiro que você investiu. (Obviamente, Eles não são exatamente iguais, mas estão perto o suficiente.)

p Então, sim, pagando sua casa é poupar para a aposentadoria. Ou, mais precisamente, está construindo seu patrimônio líquido.

p Mas, além de uma premissa básica sólida, o resto do artigo de Salmon se resume a besteira.

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Mentindo com as estatísticas

p Olhando além do subtítulo “pagar a sua casa é economizar para a aposentadoria” em seu artigo (um subtítulo que provavelmente foi adicionado por um editor, não por Salmon), chegamos à sua tese real:“Fazer pagamentos de hipotecas pode, em teoria, ser uma forma de acumular riqueza quase tão eficaz quanto contribuir para um fundo de aposentadoria. ”

p Fico feliz que Salmon tenha qualificado esta afirmação como “em teoria” e “quase”, porque isso é pura besteira não adulterada. E é uma besteira perigosa. Veja como funciona essa "lógica":

p Se você comprar uma casa urbana hoje por $ 315, 000 (o preço médio) e valoriza 8% ao ano nos próximos 15 anos, você estará morando em uma casa de $ 1 milhão quando pagar sua hipoteca de 15 anos, e você o possuirá de forma gratuita e clara. O que quer dizer:você será um milionário.

p Para que isso seja verdade, aqui está o que deve acontecer:

• Os preços das casas em sua área devem ser valorizados em uma média de 8%, não apenas neste ano e no próximo, mas pelo quinze anos.
• Você tem que fazer uma hipoteca de 15 anos em vez de uma hipoteca de 30 anos.
• Você precisa ficar naquela casa (ou continuar a possuí-la) por quinze anos inteiros.
• Depois de se tornar um proprietário milionário, agora você tem que aproveitar esse patrimônio para que seja útil. Fazer isso, voce tem que vender sua casa, adquirir uma hipoteca reversa, ou acessar criativamente o valor bloqueado em sua casa.

p O verdadeiro problema aqui, claro, são as suposições sobre retornos imobiliários. Salmão berra tolices de nível vigarista:

p A taxa de valorização de 8 por cento é agressiva, mas não totalmente irreal:é inferior à taxa de valorização de 8,3 por cento de 2011 a 2017, e também inferior à taxa de valorização de 9 por cento de 1996 a 2007.

p Isso mesmo. Salmon cita estatísticas de 1996 a 2007, então 2011-2017 - e deixa completamente de fora 2008-2010. WTF?

p Isso é como se eu corresse uma maratona e dissesse que tenho em média quatro minutos por milha ... mas só estava contando as milhas durante as quais estava correndo ladeira abaixo! Ou eu disse a você que Fique Rico aos poucos ganhava US $ 5.000 por mês ... mas só estava dando os números de abril. Ou registrei meu consumo de álcool por trinta dias e disse que bebia em média três drinques por semana ... mas deixei de fora o quanto bebia nos fins de semana.

p Não é assim que as estatísticas funcionam! Você não pode escolher os dados a dedo. Você não pode simplesmente dizer, “Casas em alguns mercados valorizaram 9% ao ano de 1996 a 2007, em seguida, 8,3% ao ano de 2011 a 2017. Portanto, sua casa deve aumentar em valor em média 8% ao ano. ” E quanto aos anos sabáticos? E quanto ao período anterior aos (muito curtos) 22 anos que você está citando? O que o faz pensar que os tempos de boom no setor imobiliário vão continuar?

Apreciação do preço da casa a longo prazo

p Em maio, Eu compartilhei uma breve história da casa própria nos Estados Unidos. Para escrever esse artigo, Passei horas lendo artigos de pesquisa e classificando dados. Uma peça-chave dessa postagem foram as informações sobre os preços das moradias nos EUA.

p Deixe-me compartilhar essa informação novamente.

p Por 25 anos, O professor de economia de Yale, Robert Shiller, acompanhou os preços das casas nos EUA. Ele monitora os preços atuais, sim, mas ele também pesquisou preços históricos. Ele reuniu todas essas informações em uma planilha, que ele atualiza regularmente e disponibiliza gratuitamente em seu site.

p Este gráfico de dados de Shiller (até janeiro de 2016) mostra como os preços das moradias mudaram ao longo do tempo:

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p O índice de Shiller é ajustado pela inflação e baseado nos preços de venda de casas existentes (não em construções novas). Ele usa 1890 como uma referência arbitrária, ao qual é atribuído um valor de 100. (Para mim, 110 parece normal de linha de base. Talvez 1890 tenha sido um ano de baixa?)

p Como você pode ver, os preços das casas subiram até meados da década de 1910, em que ponto eles caíram drasticamente. Este declínio foi devido principalmente a novas técnicas de produção em massa, o que reduziu o custo de construção de uma casa. ( Por trinta anos, você pode encomendar sua casa na Sears! ) Os preços não se recuperaram até o fim da Segunda Guerra Mundial e a chegada do G.I. Conta. Dos anos 1950 até meados dos anos 1990, os preços das casas oscilavam em torno de 110 na escala de Shiller.

p Nos últimos vinte anos, o mercado imobiliário dos EUA tem sido um passeio selvagem. Vivenciamos uma enorme bolha (e suas consequências) no final dos anos 2000. Parece que estamos na frente de outra bolha hoje. Em dezembro de 2017, os preços das casas estavam em cerca de 170 na escala de Shiller. (Pessoalmente, Eu acredito que assim que as taxas de juros começarem a subir novamente, os preços das casas irão diminuir.)

p Esta é a realidade do mercado imobiliário residencial: De um modo geral, os valores das casas aumentam aproximadamente no mesmo (ou um pouco mais) do que a inflação. Observei no passado que o ouro oferece um retorno real de longo prazo de cerca de 1%, o que significa que supera a inflação em 1% em períodos medidos em décadas. Para mim, essa é a figura que uso para os valores domésticos também.

Analisando os Números

p Porque sou um blogueiro dedicado (ou burro), Passei uma hora construindo este gráfico para vocês. Peguei os dados de habitação mencionados acima da planilha de Robert Shiller e os combinei com o valor de fechamento ajustado pela inflação da Dow Jones Industrial Average para cada ano desde 1921. (Eu obtive os dados do mercado de ações aqui.) Se você quiser , você pode clicar no gráfico para ver uma versão maior.

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p Deixe-me explicar o que você está vendo.

• Primeiro, Normalizei tudo para 1921. Isso significa que defini os valores domésticos em 1921 para 100 e defini a média industrial Dow Jones de fechamento para 100. A partir daí, tudo se move normalmente em relação a esses valores.
• Segundo, Não sei por que, mas o Excel empilhou os gráficos. (Não sou experiente em planilhas para corrigir isso.) Ambos deveriam começar com 100 em 1921, mas, em vez disso, o gráfico do mercado de ações começa em 200. Isso não realmente faz muita diferença para o meu ponto, mas isso me incomoda. Existem alguns lugares - 1932, 1947 - onde a linha para os valores domésticos deveria realmente ultrapassar a linha para o mercado de ações, mas você não pode dizer isso com o gráfico empilhado.

p Como mostra o gráfico, o mercado de ações tem vastamente superou o mercado imobiliário no longo prazo. Não há competição. A parte da caixa azul do meu gráfico é equivalente à linha do gráfico de Shiller (de 1921 em diante, obviamente).

p Agora, tendo dito isto, há algumas coisas que posso ver nos números da minha planilha que não aparecem neste gráfico.

p Como Felix Salmon da Slate está usando uma janela de 15 anos para seu argumento, Calculei as mudanças de 15 anos para os preços das casas e das ações. Admito que os resultados me surpreenderam. De um modo geral, o mercado de ações oferece melhores retornos do que a casa própria. Contudo , em 30 dos 82 períodos de quinze anos desde 1921, habitação proporcionou melhores retornos. (E em 14 de 67 períodos de trinta anos, habitação foi o vencedor.) Eu não esperava por isso.

p Em cada um desses casos, o mercado imobiliário superou as ações após um crash do mercado. Durante qualquer período de 15 anos, começando em 1926 e terminando em 1939 (exceto 1932), por exemplo, habitação era a melhor aposta. Mesmo com 1958 a 1973. Em outras palavras, se você comprasse apenas quando o mercado estivesse em declínio, habitação é provavelmente a melhor aposta - E se você está fazendo um investimento de quantia total e não está contribuindo imediatamente.

p Outra coisa que os números mostram é que você tem muito menos probabilidade de sofrer quedas de longo prazo com o setor imobiliário do que com o mercado de ações. Certo, há períodos ocasionais em que os preços das casas caem ao longo de quinze ou trinta anos, mas geralmente as casas aumentam gradualmente de valor ao longo do tempo.

p O resultado final? Acho perfeitamente justo chamar sua casa de investimento, mas é mais uma reserva de valor do que uma forma de aumentar sua riqueza. E não é nada como investir no mercado de ações dos EUA.

Pensamentos finais

p Honestamente, Eu provavelmente teria ignorado o artigo de Salmon se não fosse pelos ataques que ele faz contra as economias para a aposentadoria. Dê uma olhada neste:

p Se você é o tipo de pessoa que pode atingir no máximo seu 401 (k) todos os anos por 30 ou 40 anos consecutivos - disciplinado, frugal, e aparentemente imune ao infortúnio - então, Nós vamos, parabéns pela sua grande sorte, e espero que você esteja pelo menos um pouco envergonhado com a redução de impostos que está obtendo em comparação com as pessoas que precisam do apoio do governo muito mais do que você.

p Gatos santos! Salmon acaba de equiparar a disciplina e frugalidade que leitores como você exibem com "boa sorte", e simultaneamente argumentou que você deveria estar envergonhado por se preparar para o seu futuro. Ele quer que você sinta culpado porque você está sendo proativo ao se preparar para a aposentadoria. Em vez de fazer isso, ele quer que você compre seu plano de "hipoteca milionária" de merda.

p Isso vai do conselho marginal à estupidez absoluta.

p Há uma discussão em andamento na comunidade de aposentadoria antecipada sobre se você deve ou não incluir o valor da casa ao calcular quanto você economizou para a aposentadoria. Existem aqueles que argumentam "absolutamente não", você nunca deve considerar o valor da casa. (Algumas dessas pessoas nem mesmo incluem o valor da casa ao calcular seu patrimônio líquido, mas isso fundamentalmente erra o ponto de qual patrimônio líquido é .)

p Eu desço do outro lado. Eu acho que está bom - bom, even - para incluir o valor da casa ao fazer cálculos de aposentadoria. Mas quando você faz, você precisa estar ciente de que o dinheiro que você tem em sua casa só está acessível se você vender ou usar a casa como garantia de um empréstimo.

p Sem considerar, Nunca ouvi ninguém na comunidade argumentar que você deveria usar sua casa como sua principal fonte de poupança para a aposentadoria, em vez de investir em fundos mútuos e / ou aluguel de imóveis. Você sabe porque? Porque é uma má ideia!