Empréstimos DSCR para Airbnb:Financiamento de propriedades para aluguel de curto prazo

O investimento em arrendamento de curto prazo tornou-se uma classe de activos séria. As propriedades Airbnb e VRBO nos mercados certos geram receitas mensais que os aluguéis de longo prazo nos mesmos locais não conseguem igualar. No entanto, o lado do financiamento não acompanhou a forma como estas propriedades realmente funcionam. A maioria dos credores convencionais exige 12 meses de histórico de aluguel documentado antes de subscreverem a receita do STR, o que cria um problema imediato para os investidores que adquirem uma nova propriedade. A Ridge Street Capital construiu seu programa de empréstimos Airbnb especificamente em torno dessa lacuna. Esta revisão aborda como o programa funciona, o que o torna diferente dos empréstimos DSCR padrão e quem ele atende melhor.

Por que o financiamento de uma propriedade Airbnb é diferente

A subscrição de hipotecas convencionais depende de comparáveis de arrendamento de longo prazo para estabelecer a receita de aluguel de uma propriedade. Para um aluguel padrão de longo prazo, essa abordagem é correta. Para um aluguer de curta duração, não é. Uma propriedade num mercado STR de alta procura pode gerar duas a três vezes o rendimento mensal de um arrendamento de longo prazo comparável, mas um credor que não cumpra uma avaliação de renda de mercado de 12 meses subvalorizará significativamente esse rendimento. O resultado é um valor de empréstimo qualificado mais baixo, um pagamento inicial exigido mais alto ou uma negação total.

A exigência de histórico de aluguel de 12 meses agrava o problema. A maioria dos investidores que adquirem uma nova propriedade STR não possui nenhum registro de renda existente sobre esse ativo. Sem histórico documentado, a maioria dos credores convencionais e muitos credores DSCR não usarão a renda do STR na qualificação. O investidor traz mais dinheiro para fechar ou não consegue prosseguir com o negócio.

Como funcionam os empréstimos DSCR para aluguéis de curto prazo

Um empréstimo DSCR qualifica o mutuário com base na renda da propriedade, e não na renda pessoal, declarações fiscais ou histórico de emprego. O índice de cobertura do serviço da dívida divide a receita mensal bruta de aluguel pelo total das obrigações mensais da dívida, que inclui principal, juros, impostos, seguros e quaisquer taxas HOA aplicáveis. Um índice igual ou superior a 1,0 confirma que a propriedade cobre sua própria dívida.

Para aluguéis de curto prazo, a maioria dos credores aplica uma redução de vagas e despesas à receita bruta do STR antes de executar o cálculo do DSCR, normalmente reduzindo a receita projetada em 20 a 25 por cento para levar em conta taxas de plataforma, variabilidade sazonal e vacância. A maioria dos credores que oferecem empréstimos DSCR para propriedades Airbnb exigem que o valor da renda ajustada atinja um índice mínimo de 1,0, confirmando que a propriedade cobre integralmente sua obrigação mensal de dívida, mesmo depois de contabilizar os custos de vacância e plataforma.

Como a Ridge Street Capital subscreve propriedades do Airbnb

O principal diferencial do programa da Ridge Street Capital é o uso de dados de mercado da AirDNA para projetar receitas em propriedades sem histórico de aluguel existente. AirDNA agrega dados reais de reservas em listagens Airbnb e VRBO por mercado, tipo de propriedade, tamanho e sazonalidade. Para uma propriedade que nunca foi listada como STR, a Ridge Street usa esses dados de mercado para estabelecer um valor de receita projetado, em vez de exigir um histórico de desempenho documentado.

Essa única decisão de subscrição elimina a barreira mais comum que os investidores de STR enfrentam. Um investidor que adquire uma nova propriedade Airbnb não precisa de 12 meses de histórico de aluguel para se qualificar. Em vez disso, o desempenho de mercado projetado da propriedade orienta o cálculo do DSCR. Para mercados com uma procura forte e bem documentada de STR, essa projeção baseia-se em dados reais de reservas de listagens ativas comparáveis, e não numa estimativa genérica de renda de mercado.

Esta abordagem também beneficia os investidores que refinanciam uma propriedade que recentemente converteram para uso em STR. Se a propriedade tiver menos de 12 meses de histórico de renda, a maioria dos credores a tratará como não qualificada. A subscrição baseada em AirDNA da Ridge Street cobre esse cenário e permite que o refinanciamento prossiga com o desempenho projetado.

Visão geral do programa de empréstimo Ridge Street Capital DSCR

A Ridge Street Capital opera em 35 estados e financia empréstimos DSCR para propriedades de aluguel de curto e longo prazo. O programa oferece suporte a compras, refinanciamentos de taxas e prazos e refinanciamentos de saque.

Principais parâmetros do programa:

• Valores de empréstimo a partir de US$ 55.000
• Até 80% LTV em compras
• Taxas de originação a partir de 0%
• Estruturas de taxas fixas e ajustáveis de 30 anos
• Compatibilidade com LLC e propriedade de entidade
• Não é necessário histórico de locação
• Encerramento em 21 a 25 dias úteis

Principais requisitos de qualificação:

• Tipo de propriedade:residencial de 1 a 4 unidades
• DSCR mínimo de 1,0
• A propriedade deve estar pronta para aluguel
• Pontuação de crédito mínima de 700

Para quem este programa é mais adequado

Três perfis de investidores se beneficiam mais da estrutura de empréstimos Airbnb da Ridge Street Capital.

• Compradores de STR pela primeira vez. Os investidores que adquirem o seu primeiro aluguer de curto prazo enfrentam os requisitos de histórico de todos os credores convencionais. A subscrição AirDNA da Ridge Street remove essa barreira e permite que o negócio se qualifique com base no desempenho demonstrado pelo mercado, em vez do histórico anterior de STR do investidor.
• Investidores de portfólio ampliando participações no Airbnb. Os investidores que já operam várias propriedades STR e desejam continuar adicionando estoques atingiram um teto rígido com o financiamento convencional. A Fannie Mae limita os empréstimos de propriedades de investimento a 10 propriedades financiadas por mutuário, e cada nova hipoteca aumenta o cálculo da dívida pessoal em relação ao rendimento, independentemente do desempenho das propriedades existentes. Os empréstimos DSCR não têm esse limite. Cada propriedade é subscrita com base nos seus próprios rendimentos, o que significa que a carteira pode crescer desde que cada nova aquisição suporte o seu próprio serviço de dívida.
• Investidores que possuem propriedades por meio de uma LLC. As hipotecas convencionais exigem que o mutuário assuma o título em nome pessoal, de acordo com as diretrizes da Fannie Mae, o que significa que os investidores que operam aluguéis por meio de uma entidade empresarial não têm nenhum caminho convencional disponível. O programa DSCR da Ridge Street Capital apoia diretamente a propriedade de LLCs e entidades, tornando-o uma opção prática para investidores que estruturam seu portfólio STR como um negócio, em vez de deter ativos pessoalmente.

Palavras Finais

O financiamento imobiliário do Airbnb é um problema específico que requer um credor que entenda como funciona a receita do STR, como é documentada e como subscrevê-la com precisão. A maioria dos credores aplica a lógica do aluguel de longo prazo a um produto que funciona de maneira diferente. O uso de dados AirDNA pela Ridge Street Capital aborda diretamente o principal problema de subscrição e dá aos investidores STR acesso a financiamento que corresponda à economia real do ativo.

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