12 estratégias de investimento imobiliário que não exigem propriedade

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Investir em imóveis é uma excelente forma de ganhar dinheiro.

O problema é que você precisa de uma boa quantia de dinheiro para se tornar um investidor imobiliário.

Ou, pelo menos, é o que muitas pessoas pensam.

Você não precisa possuir propriedades de investimento para ganhar dinheiro com imóveis.

Você pode começar com muito menos dinheiro e arriscar usando as 12 ideias alternativas listadas abaixo.

PONTOS-CHAVE

Investir em imóveis é uma forma popular de acumular riqueza, mas você precisa de uma quantia significativa de dinheiro para começar.

Felizmente, existem maneiras de investir em imóveis sem comprar propriedades, incluindo atacado, sublocação e empréstimo de dinheiro.

Cada opção tem os seus próprios riscos e recompensas, por isso é importante que os investidores compreendam completamente o que estão a fazer antes de comprometerem qualquer dinheiro.
Crédito da foto:Shutterstock.

#1. Sublocação

Quando você quiser investir em imóveis sem o desembolso de capital necessário para comprar um imóvel, considere a sublocação.

Como investidor imobiliário, a sublocação permite que você alugue um imóvel e depois alugue-o novamente para outra parte, normalmente a uma taxa mais alta, para gerar receita de aluguel.

Veja como funciona:

1. Alugar um imóvel:  Assegure um contrato de locação com o proprietário para um imóvel desejável para alugar.
2. Verificação do contrato:  Certifique-se de que você tem permissão para sublocar de acordo com os termos do aluguel.
3. Sublocação para inquilinos:  Encontre inquilinos dispostos a alugar de você, geralmente por um preço mais alto do que o seu aluguel.

A sublocação pode fazer parte de uma estratégia que contribui para o seu patrimônio líquido, criando imóveis geradores de renda sem possuí-los.

É importante saber que este método requer a devida diligência e uma compreensão das tendências imobiliárias para garantir a rentabilidade.

Você deve consultar um profissional jurídico antes de assinar um contrato de sublocação, pois deseja proteger seus interesses e garantir a conformidade com as leis locais.

#2. Financiamento coletivo

O crowdfunding apresenta uma via moderna para investir em propriedades sem comprar diretamente.

Por isso, é minha forma preferida de investir.

Ao reunir o seu capital com outros investidores, você tem a oportunidade de possuir investimentos imobiliários que antes eram inacessíveis aos investidores individuais.

Veja como funciona o financiamento coletivo.

Você contribui com dinheiro para uma plataforma de crowdfunding, como a Arrival, para comprar um imóvel residencial.

A plataforma reunirá fundos de vários investidores para financiar o projeto.

Se o valor total do investimento for $ 250.000 e você investir $ 2.500, você possui 1% de participação na propriedade.

Você recebe 1% da renda mensal do aluguel; quando o imóvel é vendido, você recebe 1% da valorização.

Quanto mais você investe, maior será sua participação na receita e nos lucros.

Aqui estão os maiores benefícios deste tipo de investimento imobiliário:

• Diversidade de portfólio:  Este método permite diversificar sua carteira de investimentos em diferentes tipos de imóveis ou mercados.
• Potencial de crescimento:  O crowdfunding pode fornecer acesso a projetos imobiliários de alto crescimento.
• Controle:  Embora não tenha controle direto sobre a propriedade, você pode escolher as campanhas em que investirá.

Uma observação final sobre plataformas de crowdfunding:você deve verificar se está qualificado.

Algumas plataformas estão abertas apenas a investidores credenciados, o que significa que existem limites financeiros que você deve cumprir.

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#3. Faça parceria com investidores

Quando você investe em imóveis, nem sempre precisa fazer isso sozinho.

A parceria com outros investidores permite que você comece a investir em imóveis sem o grande capital inicial normalmente necessário para comprar um imóvel.

Ao reunir os seus recursos com outros, você diversifica o seu portfólio e compartilha os riscos e as recompensas.

O maior problema que você enfrenta ao fazer parceria com outra pessoa é estar na mesma página.

Você deve garantir que ambos tenham objetivos semelhantes de curto e longo prazo e uma estratégia de saída.

Por exemplo, vocês dois querem comprar um imóvel residencial para alugar ou querem isso e seu parceiro quer investir em prédios de escritórios?

Ou vender casas pode interessá-lo enquanto seu parceiro deseja possuir um investimento de longo prazo.

Quanto mais acordo houver desde o início, mais a parceria será uma experiência muito mais tranquila e agradável para todas as partes.

• Leia agora: Aprenda os prós e os contras de investir em imóveis

#4. Torne-se um emprestador de dinheiro para compradores

Se você deseja investir em imóveis, mas deseja evitar o incômodo da administração de propriedades, considere se tornar um agiota para compradores.

Esta é uma forma de se envolver no investimento imobiliário, emprestando dinheiro diretamente a compradores ou investidores que procuram fundos para adquirir imóveis.

Como um credor de dinheiro privado, você precisará encontrar um equilíbrio entre taxas de juros competitivas para atrair mutuários e taxas altas o suficiente para refletir o risco que você está assumindo e garantir um bom retorno do seu investimento.

Você assume o papel tradicionalmente desempenhado pelos bancos, fornecendo uma hipoteca ao comprador.

Prós:

• Renda estável:  Ganhe pagamentos de juros consistentes.
• Empréstimo garantido:  O imóvel serve como garantia, garantindo o seu investimento.

Contras:

• Risco envolvido:  Se o mutuário entrar em default, você deverá gerenciar o processo de execução hipotecária.
• Liquidez:  O empréstimo vincula seus fundos durante toda a sua duração.

Elabore cuidadosamente um contrato descrevendo os termos do empréstimo, incluindo a taxa de juros, cronograma de reembolso e consequências do não pagamento.

Devido às complexidades envolvidas, considere consultar um profissional jurídico com experiência em transações imobiliárias.

#5. Emprestar dinheiro para Flippers

Quando você deseja investir em imóveis, mas não está interessado em possuir propriedades, um caminho viável é emprestar dinheiro aos nadadores.

A inversão de casas envolve comprar propriedades, fazer melhorias e vendê-las com lucro.

Como investidor, você fornece o capital necessário para financiar esses projetos de correção e reversão por meio de um empréstimo e, em troca, obtém receita de juros.

Basta encontrar um flipper conectando-se com profissionais do setor imobiliário em busca de financiamento.

Em seguida, chegue a um acordo sobre os termos, incluindo a determinação da taxa de juros e da duração do empréstimo.

Benefícios:

• Renda passiva:  Seu dinheiro trabalha para você, acumulando juros durante o período do empréstimo.
• Envolvimento de curto prazo:  Os empréstimos para flippers normalmente duram de 1 a 3 anos, menos do que uma hipoteca padrão.

#6. Ofereça empréstimos de dinheiro forte

Se não quiser investir em propriedades físicas, você pode oferecer um empréstimo de dinheiro forte aos investidores.

Um empréstimo de dinheiro forte é um tipo de financiamento de curto prazo normalmente usado em transações imobiliárias, onde as instituições de crédito tradicionais podem não querer ou não ser capazes de fornecer financiamento rápido.

Ao contrário dos empréstimos convencionais baseados na solvabilidade e no rendimento do mutuário, o activo imobiliário subjacente garante empréstimos de dinheiro forte.

Os investidores privados ou empresas de crédito, conhecidos como credores de dinheiro forte, emitem estes empréstimos concentrando-se no valor potencial e no capital próprio da propriedade, e não no histórico financeiro do mutuário.

O processo de aprovação para empréstimos de dinheiro forte é geralmente mais rápido, tornando-os uma opção viável para investidores imobiliários que procuram garantir financiamento rápido para aquisições de propriedades, renovações ou outros empreendimentos urgentes.

No entanto, os empréstimos de dinheiro forte muitas vezes apresentam taxas de juro mais elevadas e prazos de reembolso mais curtos do que as hipotecas tradicionais, reflectindo o risco acrescido assumido pelos credores.

#7. Comércio atacadista

No mercado imobiliário, o comércio grossista assemelha-se a um serviço de matchmaking onde você, como investidor, desempenha um papel fundamental no canal de distribuição de imóveis.

Funciona se você estiver procurando uma propriedade de investimento subvalorizada que ainda não chegou ao mercado.

Depois de encontrar um imóvel em potencial, você celebra um contrato com o vendedor, que lhe dá o direito de comprar o imóvel.

Mas, em vez de comprar você mesmo, você encontra um terceiro interessado em investir em imóveis.

Os benefícios mais significativos incluem custos mínimos, já que você não está comprando o imóvel, e giro rápido, permitindo lucrar rapidamente.

A maior desvantagem é encontrar propriedades dignas.

Isso pode ser um grande problema em um mercado aquecido.

#8. Notas imobiliárias

Os investimentos imobiliários podem ser uma forma poderosa de diversificar seu portfólio, e uma forma pouco apreciada de entrar no mercado é por meio de notas imobiliárias.

As notas imobiliárias são uma forma de hipoteca.

Ao investir neles, você está comprando a dívida que o proprietário do imóvel deve ao credor.

Aqui está uma rápida análise de como funciona:

• Compra:  Você compra os direitos para receber pagamentos de hipotecas.
• Receita:  A renda vem dos pagamentos mensais que o mutuário faz.

As notas imobiliárias podem ser atraentes porque oferecem renda mensal regular e segurança, uma vez que a propriedade garante a nota.

No entanto, é essencial fazer a devida diligência. Familiarize-se com as especificidades de cada nota, incluindo o valor e a condição do imóvel e a qualidade de crédito do mutuário.

#9. Ônus fiscais

As garantias fiscais são impostas às propriedades quando os proprietários não pagam os impostos sobre a propriedade.

Ao adquirir um certificado de garantia fiscal, você se coloca no lugar do governo local para cobrar a dívida fiscal pendente, mais juros.

Os governos locais emitem privilégios fiscais sobre propriedades com impostos inadimplentes.

O governo emitirá um penhor sobre a propriedade para receber o dinheiro e vendê-lo em leilão.

Os investidores podem adquirir essas garantias online ou pessoalmente em leilões.

Depois de adquirir uma garantia, você tem o direito de receber o pagamento do imposto mais juros, o que pode ser um retorno lucrativo.

Você poderia obter um retorno decente dependendo dos regulamentos estaduais e locais.

Se o proprietário não pagar os impostos, você poderá executar a hipoteca da propriedade e se tornar o proprietário.

#10. Invista em um fundo de investimento imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) oferecem outra maneira de investir em imóveis sem comprar propriedades fisicamente.

Eles agem como um fundo mútuo em muitos aspectos, mas são diferentes aos olhos do IRS.

Um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis geradores de renda, proporcionando uma experiência de investimento semelhante à compra de ações.

A maioria dos REITs possui imóveis comerciais, como shopping centers, hotéis e outros edifícios não residenciais.

Nos últimos anos, alguns fundos de investimento imobiliário investiram em residências unifamiliares e prédios de apartamentos.

Para investir nesses investimentos imobiliários, você abre uma conta em uma corretora e compra e vende como um fundo mútuo tradicional.

Como investidor, você ganha “um fluxo constante de renda porque é obrigado a pagar 90% da renda que gera”, de acordo com Michael Hunsberger, ChFC®, CFP®, CCFC, proprietário da Next Mission Financial Planning, LLC.

#11. Invista em fundos mútuos imobiliários ou ETFs

Quando você deseja diversificar sua carteira de investimentos sem o trabalho pesado de possuir propriedades, fundos mútuos imobiliários e ETFs (Fundos Negociados em Bolsa) podem ser escolhas sábias.

Estes fundos permitem investir no setor imobiliário, aproveitando o seu potencial de crescimento e rendimento.

Um fundo mútuo imobiliário reúne seu dinheiro com outros investidores para comprar uma variedade de ativos imobiliários.

Normalmente, um gestor de fundos profissional decidirá sobre a compra e venda da carteira do fundo, abrangendo diversas propriedades e dívidas imobiliárias.

Por outro lado, os ETFs imobiliários são semelhantes, mas são negociados na bolsa de valores, oferecendo-lhe a flexibilidade de comprar e vender ações do fundo durante todo o dia de negociação.

Existem muitas vantagens para os investidores imobiliários investirem desta forma, incluindo:

• Diversificação:  Distribuir seus investimentos por vários investimentos imobiliários pode ajudar a mitigar os riscos.
• Liquidez:  Os fundos imobiliários e ETFs oferecem o benefício adicional de vender suas ações rapidamente em comparação com o longo processo de venda de imóveis.
• Mínimo de investimento mais baixo:  Tanto os fundos imobiliários quanto os ETFs permitem que você obtenha exposição a propriedades de investimento sem precisar de uma grande quantidade de capital.

Para muitas pessoas, esta opção é um excelente primeiro passo, uma vez que estes investimentos são "muito fáceis de investir e liquidar, e você pode encontrar títulos que são específicos de uma classe imobiliária, como residencial, comercial ou outra. Há também baixa barreira de entrada, pois você está limitado apenas pelo preço do ETF", diz Ross Blount, CFP®, CRPC®, CEPA, proprietário da Springbok Wealth Partners.

#12. Invista em empresa com foco em imóveis

Os fundos imobiliários não são sua única opção se você está mais voltado para o mercado de ações.

Investir em empresas imobiliárias permite que você compre ações de incorporadoras e construtoras residenciais, como Toll Brothers (TIREX), Lennar e D.R. Hortão.

• Empresas de construção residencial:  Ao investir em construtoras residenciais, você está investindo indiretamente nos imóveis que elas desenvolvem. Essas empresas variam desde aquelas que gerenciam projetos de grande escala até aquelas que se concentram na construção de casas personalizadas.
• Incorporadores imobiliários:  Essas empresas assumem projetos maiores, incluindo espaços comerciais, áreas residenciais e até bairros inteiros. Seu investimento nessas empresas ajuda a financiar futuros projetos de desenvolvimento.

Ao investir nessas empresas, você compra seu portfólio imobiliário, administrado por profissionais.

Isso significa que você evita os problemas de manutenção e gerenciamento associados à propriedade.

Perguntas frequentes

Tornar-se administrador de propriedades é uma boa maneira de começar a investir em imóveis?

Tornar-se administrador de propriedades de outra pessoa não oferece os mesmos benefícios que possuir uma propriedade para investimento.

Como administrador de propriedades, você administrará imóveis, mas não desfrutará da valorização ou da receita de aluguel a longo prazo da propriedade.

No entanto, é uma boa maneira de entender como funcionam os imóveis para alugar e o que observar ao começar a investir em imóveis.

Existem benefícios fiscais para possuir imóveis?

Quando se trata de impostos e imóveis, é um assunto complicado.

Existem regras diferentes se você for um investidor ativo e um investidor passivo.

Por causa disso, você deve falar com um CPA para entender como a propriedade de um imóvel afetará sua renda tributável e seus impostos em geral.

Qual é a melhor forma para novos investidores começarem a investir em imóveis?

Para quem está começando, a opção mais fácil é o crowdfunding.

Isso elimina muitos riscos e é simples de começar.

Em segundo lugar estaria um fundo mútuo imobiliário ou ETF.

À medida que você aprende mais sobre esse mundo dinâmico, você pode expandir para outros investimentos imobiliários, como oferecer empréstimos de dinheiro forte e, eventualmente, possuir imóveis para alugar.

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Jon Dulin é redator de finanças pessoais e fundador do Money Smart Guides. Jon tem ajudado pessoas a melhorar suas finanças há mais de 20 anos por meio de coaching pessoal e enquanto trabalhava para uma empresa de planejamento financeiro. Jon entende que a situação de cada indivíduo é única e não existe uma solução de finanças pessoais que sirva para todos. Ele ajuda as pessoas com orientação personalizada para ajudá-las a se livrar das dívidas, começar a investir e realizar seus sonhos. Os escritos de Jon aparecem no MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal e muito mais. Jon também tem assinatura no AP News Wire.

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