Due Diligence Imobiliária:Um Guia Abrangente para Investidores

(Esta página pode conter links afiliados e podemos ganhar taxas por compras qualificadas sem nenhum custo adicional para você. Consulte nossa Divulgação para obter mais informações.)

Investir em imóveis é uma excelente forma de construir riqueza e gerar fluxo de caixa. Mas também é um grande compromisso financeiro.

E com qualquer grande compromisso financeiro, você deseja evitar grandes erros.

De acordo com a Investopedia, “Economizando na Pesquisa” é um dos principais erros a evitar se você deseja que seu investimento imobiliário seja bem-sucedido.

É aí que entra a devida diligência.

A due diligence consiste em pesquisar minuciosamente um investimento imobiliário antes a venda final.

Saber fazer a devida diligência reduz o risco de grandes erros financeiros. E ajuda você a investir com mais conhecimento e confiança.

Este artigo discute por que a devida diligência é essencial no setor imobiliário. Principalmente, aborda como para realizar a devida diligência para investimentos imobiliários.

O que significa due diligence?

Em termos simples, a devida diligência é “fazer a lição de casa”. É confirmar os fatos e avaliar os possíveis resultados antes tomar uma decisão significativa.

Leitura recomendada:O que significa “fazer a devida diligência”?

O que é due diligence para investimentos imobiliários?

A devida diligência imobiliária consiste em verificar os fatos físicos, financeiros e jurídicos de uma propriedade antes você compra.

É a melhor maneira de ter certeza de que obterá a propriedade – e o potencial de renda – que espera.

A boa notícia é que se você encontrar problemas durante a pesquisa, poderá renegociar o contrato ou desistir.

Então, é fácil entender por que a devida diligência é essencial para o investimento imobiliário. No entanto, o processo pode ser intensivo.

Portanto, em vez de pensar nisso como uma tarefa árdua, pense nisso como uma oportunidade.

Considere esta a sua chance de tomar uma decisão informada e evitar grandes erros.

Quer você revire casas, invada uma casa ou compre um imóvel para alugar, você realizará a devida diligência.

É claro que a forma como você analisa os tipos de investimentos imobiliários pode ser diferente, mas o básico é o mesmo.

Durante a due diligence, você aprende o máximo possível sobre uma propriedade antes que a venda seja finalizada. E o processo começa antes mesmo de você entrar em um imóvel.

Existem três etapas do processo de due diligence:

1. Pré-oferta de due diligence
2. A oferta de compra (contrato)
3. Devida diligência pós-oferta

Continue lendo para conhecer a devida diligência fundamental para todos os investimentos imobiliários. Além disso, veja como a análise de um imóvel alugado difere de uma reviravolta.

Devida diligência pré-oferta

Antes de fazer uma oferta por qualquer propriedade, economize tempo, dinheiro e energia fazendo a devida diligência preliminar.

Abaixo estão algumas etapas essenciais a serem seguidas antes fazer uma oferta por um imóvel:

• Análise de mercado e vizinhança
• Encontre financiamento
• Estimar custos de reparo/renovação
• Calcule um retorno do investimento estimado
• Decida se a propriedade pode ser lucrativa com base em suas metas de investimento.

Análise de mercado e vizinhança

Uma excelente forma de entender o seu mercado imobiliário é analisar imóveis como aqueles que você deseja comprar – também conhecidos como “comps” ou imóveis comparáveis.

Veja como aprender sobre seu mercado-alvo:

• Acompanhe listagens de imóveis, a rapidez com que são vendidas e o preço.
• Fale com investidores imobiliários locais.
• Visite os bairros-alvo e converse com os moradores.
• Fale com um agente imobiliário local.
• Pesquise as principais métricas para a cidade e as comunidades.

Para encontrar uma área para investir, observe a demografia e os dados locais. Considere o seguinte:

• Tendências de valor (os valores das propriedades estão subindo ou caindo?)
• Porcentagem de proprietários-ocupantes
• Classificações escolares
• Taxa de criminalidade
• Crescimento populacional
• Disponibilidade de emprego
• Proximidade de comércio e serviços
• Zoneamento e desenvolvimento futuro
• Preços de aluguel

Sites úteis para coletar informações:

• City-Data.com
• Dados do Censo dos Estados Unidos
• GreatSchools.org
• Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR)
• RentRange.com

Encontrar financiamento

Diferentes instituições financeiras oferecem diferentes tipos de empréstimos. Mas nem todos os programas, prazos e taxas estão disponíveis para investimentos imobiliários.

Além disso, alguns bancos não financiam propriedades específicas. Por exemplo, alguns não oferecem empréstimos para propriedades que necessitam de reparos extensos.

Portanto, é aconselhável procurar o melhor financiamento para a propriedade de investimento que você deseja – antes você está pronto para comprar.

Também é aconselhável ser pré-aprovado por um credor (não apenas pré-qualificado, para que os vendedores não se preocupem com o fracasso do seu financiamento se aceitarem sua oferta.

O trabalho inicial que você fez na preparação para o financiamento será recompensado quando você encontrar o imóvel certo e fizer uma oferta.

Estimar custos de reparo e renovação

Ao visualizar as propriedades, faça uma lista dos reparos necessários e dos custos estimados. Muitos investidores possuem uma lista pré-fabricada de itens típicos de reabilitação para essa finalidade.

Inclua itens como HVAC, telhado, fundação, encanamento, eletricidade e janelas.

Neste ponto, os custos de renovação serão uma estimativa aproximada. Ainda assim, é fundamental calcular o potencial volte para decidir se deseja fazer uma oferta.

Faça as contas:determine o retorno potencial do investimento (Flip vs. Rental)

Depois de ter estimativas de reabilitação, faça alguns cálculos rápidos para ver se vale a pena fazer uma oferta.

É aqui que as análises de pré-oferta de aluguel e venda de propriedades diferem.

Ainda assim, você pode considerar fazer cálculos para ambas as estratégias.

Porque se ambos os métodos tiverem potencial, você terá uma estratégia de saída sólida caso uma não funcione.

Para aluguel

Para aluguéis existentes, use as informações de aluguel do vendedor para avaliar o potencial do imóvel.

Normalmente, o vendedor fornece uma declaração pro forma listando receitas e despesas de aluguel.

Basta ter em mente que pro forma é uma estimativa baseada no relatório do vendedor – e pode omitir detalhes vitais.

Por outras palavras, precisa de ser verificado durante uma due diligence mais aprofundada após a celebração de um contrato.

Se o imóvel não for um aluguel existente, estime o potencial despesas e receitas de aluguel.

Para uma abordagem conservadora, subestime o aluguel e superestime os custos.

A seguir, faça alguns cálculos para avaliar o potencial da propriedade, incluindo receita operacional líquida (NOI), taxa máxima e retorno de caixa sobre dinheiro.

• Receita operacional líquida (NOI). NOI calcula receitas menos despesas.

Lucro Operacional Líquido =Lucro Bruto – Despesas Operacionais

• Taxa máxima. Este cálculo é uma relação entre o NOI e o valor da propriedade e uma boa maneira de comparar investimentos.

Taxa máxima =receita operacional líquida (NOI)/preço total de compra

• Retorno em dinheiro sobre dinheiro. Este cálculo é a taxa de retorno sobre o dinheiro real que você investe.

Retorno em dinheiro sobre dinheiro =NOI/investimento em dinheiro

Para cambalhotas

A maioria das propriedades invertidas precisa de mais do que um pouco de TLC e tem um preço abaixo do valor de mercado. Portanto, uma estimativa crítica é o Valor Após Reparo (ARV) .

Para encontrar ARV, primeiro você precisa dos custos estimados de reabilitação desde quando você andou pela propriedade.

(Observação:você pode superestimar as despesas para compensar surpresas.)

Além disso, encontre o valor médio por metro quadrado para propriedades comparáveis S.

Então você pode descobrir o valor agregado pelas reformas.

Veja como:

1. Veja propriedades semelhantes vendidas recentemente. Observe quanto eles foram vendidos e compare-os com a propriedade em questão.

1. Encontre um preço médio por metro quadrado para propriedades comparáveis.

1. Use esse preço médio por metro quadrado para determinar o valor de mercado das reformas na propriedade em questão.

Calcular o ARV estimado

Valor após reparo (ARV) =Preço de compra + Valor agregado pelas reformas

Então, você pode usar o ARV para decidir o preço máximo de compra . Uma regra prática comum é a regra dos 70%:

Preço máximo de compra =(ARV x 0,70) – Custo estimado de reparo

A oferta de compra:entenda o contrato

A oferta de compra define o cronograma de due diligence e as condições para a venda final.

Por exemplo, os contratos residenciais têm frequentemente prazos pré-definidos de 10 a 21 dias. Mas você pode negociar prazos diferentes.

A oferta também deve indicar que, como comprador, você pode cancelar o contrato se encontrar problemas físicos, financeiros ou jurídicos inesperados durante a devida diligência.

Depois que você e o vendedor assinarem a oferta, ela se tornará um contrato juridicamente vinculativo.

Em seguida, você faz um depósito sério em dinheiro. Em seguida, começa o cronograma para conclusão da devida diligência.

As coisas acontecem rapidamente! Portanto, reúna informações, solicite documentação e agende inspeções imediatamente.

No final do prazo, o depósito em dinheiro sério pode se tornar não reembolsável. Você pode solicitar uma prorrogação, mas geralmente é melhor seguir o cronograma original.

Os proprietários podem simplesmente mudar para uma oferta diferente em um mercado competitivo se você não conseguir fechar a tempo.

Uma excelente maneira de garantir que você conclua tudo é ter um processo de due diligence definido.

Por exemplo, tenha um esboço para cada etapa com formulários em branco e listas de verificação.

Devida diligência pós-oferta

A devida diligência pós-oferta confirma os fatos físicos, financeiros e jurídicos de uma propriedade.

À medida que você avança no processo, esteja aberto para encontrar problemas.

Você está em negociações até que os documentos finais do acordo sejam assinados. Então, é a sua chance de evitar um investimento arriscado.

Devida diligência física

A due diligence física examina a condição da propriedade e esclarece os custos de reabilitação e o valor de mercado.

Inclui uma avaliação, inspeções de propriedade, instruções passo a passo e lista de reparos/renovações.

Avaliação. Um avaliador profissional avalia a qualidade, condição e tamanho da propriedade.

Em seguida, eles o comparam com propriedades semelhantes e estabelecem o valor justo de mercado.

O financiamento bancário requer uma avaliação. Mas mesmo que você não tenha financiamento bancário, considere conseguir um.

Inspeção de propriedade. Contrate um inspetor residencial qualificado para verificar falhas internas e externas, problemas de código de construção e problemas ocultos.

Fazer uma visita com o inspetor para ver os problemas e tirar dúvidas é uma boa ideia.

A inspeção deve observar o seguinte:

• Telhado
• Fundação
• Windows
• Sótão
• Placa de gesso
• HVAC
• Utilitários
• Mecânica
• Terrenos

Passo a passo. É fundamental percorrer todo o imóvel, mesmo que haja uma fiscalização profissional.

E se o imóvel tiver diversas unidades, veja cada uma .

Um passo a passo é ideal para fazer uma lista detalhada de reparos e reformas e anotando problemas no terreno e nas propriedades vizinhas.

Aqui estão algumas coisas para listar:

• Limpeza e demonstração (antes o trabalho de reparo pode começar)
• Elétrica, hidráulica, telhado e HVAC
• Projetos de construção (estruturais; projetos para um empreiteiro)
• Persianas, pinturas, eletrodomésticos, bancadas, etc.

Outras inspeções. Uma inspeção regular de propriedade não cobre tudo.

Dependendo da idade e condição da propriedade, considere estas inspeções extras:

• Cupins e pragas (os bancos exigem uma inspeção de cupins)
• Tinta à base de chumbo
• Gás radônio
• Amianto
• Sistema séptico
• Placa de gesso
• Regue bem
• Linha de esgoto (escopo de propriedades mais antigas)
• Estudo ambiental (típico para imóveis comerciais)

Devida diligência financeira

A due diligence financeira ajuda você a decidir se a propriedade é um investimento financeiro sólido.

É claro que quanto mais precisas forem as informações, melhor. Mas às vezes você tem que fazer suposições.

Abaixo estão os itens comuns de due diligence financeira. A seguir estão informações específicas para aluguéis versus propriedades invertidas.

Estimar custos de reparo e renovação .

Use a lista de itens de reabilitação do seu passo a passo para calcular os custos de reparo.

Tente encontrar os custos reais de materiais e mão de obra. E não se esqueça das taxas de fiscalização e licenças municipais.

Se você contratar um empreiteiro, peça que ele veja o imóvel e faça um orçamento.

Se isso não for possível, forneça a lista de reparos e reformas para obter um valor aproximado.

Assim que tiver o custo da reabilitação, compare-o com a estimativa que você fez antes de fazer uma oferta.

Os custos estão alinhados?

Seguro. Obtenha cotações de algumas seguradoras para obter a cobertura de seguro correta.

O tipo de seguro pode depender se você está alugando ou lançando.

Por exemplo, você pode precisar de seguro para reforma de casa, seguro para proprietários ou seguro para propriedades vagas.

Se a propriedade estiver em zona de inundação, adicione seguro contra inundações à lista.

Muitos proprietários também adquirem seguro guarda-chuva como uma camada adicional de proteção.

Impostos sobre a propriedade. As informações sobre impostos sobre propriedades públicas estão frequentemente disponíveis através de agências governamentais locais.

Verifique a avaliação do imposto predial e veja se os impostos estão em dia.

Due diligence financeira exclusiva para propriedades para aluguel

Para propriedades de aluguel existentes, colete e analise as informações atuais de aluguel.

Caso o imóvel não seja um aluguel existente, utilize dados financeiros estimados com base em informações de mercado.

Depois de confirmar os detalhes, execute novamente os cálculos de NOI, taxa máxima e retorno de dinheiro sobre dinheiro.

Documentação de aluguel

Para aluguéis existentes, solicite a documentação do vendedor para verificar a declaração pro forma.*

Os dados coletados podem revelar questões financeiras com a propriedade, impostos, aluguéis, etc.

Além disso, você pode usá-lo para encontrar a receita operacional líquida (NOI), taxa máxima e retorno de dinheiro sobre dinheiro.

Documentação para um aluguer de longa duração:

• Demonstração de lucros e perdas (ano atual, mais os últimos dois anos)

• Extratos bancários comerciais, declarações fiscais e balanços patrimoniais do vendedor

• Lista de aluguel (aluguel bruto cobrado de cada unidade, depósitos e condições de aluguel)

• Despesas (serviços públicos, manutenção, impostos sobre a propriedade, seguros, contratos de serviços, marketing)

• Taxa de vacância

• Cópia de contratos de serviços, como administração de propriedades ou cuidado de gramados

• Lista de reparos e benfeitorias, com faturas

• Cópia do certificado de aluguel

• Informações atuais sobre o imposto sobre a propriedade (é pago? Há avaliações especiais?)

• Para propriedades multifamiliares, solicite uma Declaração Operacional T-12 (últimos doze meses de finanças)

*Há muito o que analisar na hora de comprar um imóvel para alugar. Considere contratar um advogado imobiliário e um contador para ajudá-lo.

Estimativa de receitas e despesas

Se a propriedade não for um aluguel existente, você fará uma previsão de receitas e despesas para obter NOI, taxa máxima e retorno em dinheiro.

Para maior precisão, use preços de aluguel de mercado para propriedades semelhantes.

Em seguida, calcule as despesas previstas, como marketing, manutenção, gerenciamento de propriedades, cuidado do gramado e reparos.

Due diligence financeira exclusiva para propriedades invertidas

Você se concentrará nos custos de reabilitação e no valor pós-reparo (ARV) para analisar uma reviravolta.

Portanto, estimativas precisas de renovação e revenda são cruciais para uma mudança bem-sucedida.

Muitas vezes é aconselhável superestimar os custos para diminuir o risco de perder dinheiro.

Use a lista de reparos e renovações do passo a passo para obter os custos de reparo.

Certifique-se de pesquisar o valor de propriedades comparáveis para encontrar ARV.

Lembre-se de que as inversões têm comissões imobiliárias e taxas de licença de construção além das despesas de reabilitação. Além disso, os custos de manutenção (transporte) podem aumentar durante as reformas.

Se você não tem experiência, considere contratar um empreiteiro para um orçamento detalhado.

Due diligence legal

A due diligence legal trata de questões de títulos, zoneamento, convênios, etc. Portanto, é recomendável contratar um advogado imobiliário ou uma empresa de títulos.

Associação de Proprietários de Casa (HOA). Revise as regras, regulamentos e finanças do HOA se a propriedade fizer parte de um HOA.

• Leia a Declaração de Convênios, Códigos e Restrições da HOA. Essas informações podem afetar seu investimento. Por exemplo, alguns HOAs restringem o estacionamento e não permitem o aluguel de unidades.

• Verifique as taxas HOA.

• Revise o demonstrativo financeiro do HOA. O HOA tem dinheiro extra para reparos extensos? Caso contrário, eles podem impor uma avaliação especial, onde os proprietários serão cobrados por uma (grande) parte dos reparos.

Zoneamento. O zoneamento poderia impactar seu investimento ou valor da propriedade?

Procure coisas como desenvolvimento futuro e restrições de ocupação.

Pesquisa de título. Um advogado ou empresa de títulos faz uma pesquisa de títulos em busca de gravames ou questões jurídicas significativas.

Aqui está o que eles procuram:

• Graves (um penhor vinculado à propriedade deve ser pago antes da venda)
• Ônus
• Servidões
• Restrições de escritura
• Omissões de escrituras, como herdeiros não declarados, mudanças de nome ou atividades fraudulentas

As empresas de títulos também têm seguro de títulos para questões perdidas na busca de títulos. (Os credores e alguns estados exigem seguro de título.)

Pesquisa de propriedade. Você pode querer uma pesquisa se houver uma discrepância nos limites da propriedade. Dito isto, as pesquisas são mais relevantes para propriedades comerciais ou multifamiliares.

Due diligence em propriedades comerciais

A devida diligência discutida até agora também se aplica a imóveis comerciais, mas há mais do que isso.

Questões legais, localização, zoneamento, questões ambientais e arrendamentos são mais críticas. Portanto, muitas vezes vale a pena contratar uma equipe de profissionais quando se considera um imóvel comercial.

Leitura recomendada:Investimento em imóveis comerciais:construa um portfólio de CRE

Renegociar ou cancelar o contrato

Se você descobrir problemas inesperados durante o período de devida diligência, poderá

1) renegociar o contrato, ou

2) cancelar o contrato.

Se você encontrar um problema que o vendedor possa resolver, peça que ele o resolva antes de fechar. Então, se o vendedor concordar, verifique se ele o fez antes de assinar os documentos de liquidação.

Às vezes, o vendedor não consegue ou não quer resolver os problemas.

Mas se ainda quiser comprar o imóvel, poderá pedir ao vendedor uma redução de preço (chamada renegociação) ou outras concessões financeiras.

Se um vendedor se recusar a negociar mais, o contrato será cancelado e você receberá o reembolso do seu dinheiro sério.

Além disso, se você encontrar muitos problemas inesperados, poderá cancelar o contrato e ir embora.

Se for antes do prazo de devida diligência, você receberá seu dinheiro de volta. Se estiver fora do prazo, é possível perder o depósito em dinheiro, mas isso depende das circunstâncias.

Pensamentos finais

Realizar a devida diligência consome tempo e muitas vezes custa dinheiro. Ainda assim, no longo prazo, realizar a devida diligência é um passo vital para um investimento imobiliário bem-sucedido.

Isso não apenas ajuda você a compreender os riscos e benefícios potenciais, mas também economiza tempo, dinheiro e dores de cabeça no futuro.

Não deixe de realizar a devida diligência em um mercado imobiliário aquecido apenas para fechar um negócio.

Quando você economiza para vencer a concorrência, o imóvel de aluguel dos seus sonhos, que gera renda, pode rapidamente se transformar em um pesadelo de dinheiro.

Próximo:Investimento imobiliário com terras agrícolas com financiamento coletivo

Artigo escrito por Amanda

Amanda é membro da equipe Women Who Money e fundadora e blogueira por trás de Why We Money. Ela gosta de escrever sobre felicidade, valores, dinheiro e imóveis.



Mulheres que ganham dinheiro

Amy Blacklock e Vicki Cook cofundaram a Women Who Money em março de 2018 para fornecer informações úteis sobre finanças pessoais, carreira e tópicos de empreendedorismo para que você possa administrar seu dinheiro com confiança, aumentar seu patrimônio líquido, melhorar sua saúde financeira geral e, eventualmente, alcançar independência financeira.