Oferecemos comprar uma casa por $ 128,

000 acima da lista - mas não foi o suficiente! p Noite de domingo, Kim e eu fizemos uma oferta por uma casa. O Greenwood Place (como vamos chamá-lo) foi listado por $ 649, 000. Oferecemos $ 677, 777 aumentando para $ 777, 777; sem necessidade de reparos; e $ 50, 000 renúncia de lacuna de avaliação.

p Nossa oferta não foi aceita.

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p É isso mesmo:dois meses depois de vender nossa casa - e três meses depois de começar a procurar o próximo lugar - Kim e eu voltamos para este mercado imobiliário louco. Não temos certeza de quanto tempo esse processo vai durar (ou qual será o resultado), mas estamos preparados para pesquisar por muitas semanas, se não meses.

p Tanto nosso corretor de hipotecas (Michael S.) quanto nosso corretor imobiliário (Michael K.) nos dizem que estamos fazendo as coisas exatamente da maneira certa para esse mercado.

• Kim e eu temos pontuação de crédito acima de 800. “Tudo parece incrivelmente perfeito aqui, ”Michael S. nos disse em junho. “Isso é incrível. Crédito perfeito. ”
• Vendemos nossa casa anterior e no momento estamos alugando um lugar enquanto procuramos por outro. Isso nos permite fazer ofertas sem contingências de venda de casa.
• Estamos dispostos a assumir riscos calculados para aumentar a força de nossas ofertas, mas onde não dispostos a comprometer nossa saúde financeira ao fazê-lo. “Você pode pegar emprestado $ 850, 000 o dia todo, ”Michael S. nos contou. “Você provavelmente não teria dificuldade para se qualificar para US $ 1 milhão.” Não queremos emprestar um milhão de dólares, porque isso comprometeria seriamente nossos outros objetivos.

p Tudo o mesmo, não há muitas casas no mercado agora. A demanda supera em muito a oferta, o que está elevando os preços e criando situações competitivas insanamente. Não importa se estamos fazendo tudo certo. Ainda vamos encontrar pessoas que podem fazer ofertas em dinheiro de mais de $ 128, 000 acima de $ 649, 000 pedindo o preço.

p Nosso plano? Seja paciente. Permaneça vigilante. Nós não necessidade comprar uma casa no momento - e, na verdade, talvez fosse melhor se não o fizéssemos - mas queremos estar preparados para atacar se / quando encontrarmos o lugar certo.

p Hoje, Quero compartilhar um pouco do nosso processo de pensamento ao tentarmos comprar uma casa em 2021.

De onde estamos começando

p Atualmente, Kim e eu estamos pagando $ 2.300 para alugar uma casa de 1.000 pés quadrados em um bom, bairro que pode ser percorrido a pé no lado sul de Portland. Nós gostamos. (História verídica:dois dias atrás, enquanto passeava com o cachorro, um vizinho me parou. “Seu nome é J.D.?” ele perguntou. “Tenho assistido aos seus vídeos no YouTube!” É a primeira vez que alguém me reconhece do meu minúsculo canal do YouTube haha .)

p Este pagamento de aluguel de $ 2.300 / mês é confortável para nós dois. Kim não tem as grandes economias de aposentadoria que eu tenho, mas ela está em boa forma comparada com a maioria das pessoas. Ela pode pagar $ 1150 por mês para moradia. E enquanto ela (e eu) adoraríamos ter um diminuir pagamento de moradia, ela está disposta a ir até $ 1200 por mês.

p Nossa atual situação de moradia me deixa nadando em dinheiro. Essa é a sensação, de qualquer maneira.

p Você vê, um dos motivos pelos quais quis me mudar foi porque consegui prejudicar meu fluxo de caixa mensal. Eu tinha muito investido em nossa casa. Eu o possuí completamente. Um terço do meu patrimônio líquido ficava preso em casa e não podia ser usado para outras coisas - como comprar comida.

p Quando éramos donos da casa em Wisteria, minhas despesas mensais com moradia foram de $ 377 para impostos e seguro. (Kim não tinha despesas com moradia. A casa era minha.) Com base em meus investimentos e economias não relacionados à aposentadoria, Eu tinha um orçamento mensal de $ 2.059 para chegar aos 59 anos e meio (quando eu poderia acessar contas de aposentadoria). Esse orçamento de $ 2.059 / mês estava muito abaixo dos meus gastos reais, que gerou uma média de cerca de US $ 4.200 / mês.

p Ao vender a casa e mudar para este aluguel, uma coisa incrível aconteceu. Embora minhas despesas mensais com moradia tenham saltado de $ 377 para $ 1150, meu orçamento mensal pós-moradia aumentou de $ 2.059 para $ 7.588 - tudo porque agora tenho uma pilha de dinheiro em minha conta bancária.

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p Esse fluxo de caixa melhorado é 100% porque não temos mais $ 500, Mais de 000 presos no valor da casa. Está na minha conta bancária. Sim, parte dele logo estará em home equity mais uma vez (esperamos) porque vamos usá-lo para um pagamento inicial no próximo lugar. Mas vou reter uma boa parte disso para preencher a lacuna entre hoje e 25 de setembro de 2028, quando eu virar 59-1 / 2.

p Então, hoje sinto que estou nadando em dinheiro. Em vez de incorrer em um déficit orçamentário mensal de $ 2.100, Tenho um excedente de $ 3300. Eu sou, Mais uma vez, financeiramente independente.

p Este é o nosso ponto de partida. Enquanto procuramos casas, Eu mantenho uma planilha em execução que (entre outras coisas) rastreia meu orçamento mensal projetado para cada casa. Na verdade, este orçamento mensal é minha consideração número um na compra de uma casa.

Selecionando uma cidade

p Eu tenho cinquenta e dois anos. Nos últimos trinta anos, Comprei quatro casas - e estou prestes a comprar uma quinta. Meus hábitos de compra de uma casa estão quase perfeitamente alinhados com a média americana. Os proprietários tendem a ficar no mesmo lugar por cerca de sete ou oito anos, na média.

p De outras maneiras também, meus hábitos de compra de casa têm sido típicos. Se eu não tomar cuidado, por exemplo, Posso me envolver no lado emocional do processo.

p Quando minha ex-mulher e eu compramos nossa casa de fazenda centenária em 2004, Eu estava 100% motivado pela emoção. Não havia nada lógico na decisão. Quando Kim e eu compramos nossa casa mais recente em 2017, permitimos que a emoção substituísse a lógica em nosso detrimento.

p Desta vez, Estou tentando ser lógico e deliberado. Depois de quatro anos em uma casa que se revelou problemática, e no meio de um mercado imobiliário que parece ter enlouquecido, Eu quero tomar uma decisão inteligente.

p Então, meu “trabalho” de tempo integral nos últimos meses tem sido procurar uma casa. Não estou dizendo que meu processo seja perfeito (nem aplicável a todos), mas é muito mais lógico do que qualquer uma das minhas compras anteriores de casa.

p Começar com, Kim e eu passamos doze dias inteiros durante os últimos três meses dirigindo por todo o oeste de Oregon e oeste de Washington em busca de um lugar para morar. Freqüentemente, dedicávamos fins de semana a dirigir por todos os estados (com o cachorro em nosso colo), explorando pequenas cidades e nos perguntando, “Podemos morar aqui?”

p Amamos Portland - apesar do que alguns meios de comunicação querem que você acredite, não se tornou uma colméia miserável de escória e vilania - mas o lugar ficou grande demais para nós. Nós dois crescemos em cidades pequenas. Queremos um estilo de vida mais lento, sem todo o caos de uma cidade grande.

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p Embora existam várias cidades que nos atraem, no final, decidimos nos mudar para Corvallis. Corvallis é uma cidade de aproximadamente 60 anos, 000 na base da cordilheira costeira do Oregon. É uma hora do Pacífico, mas ainda muito do Vale Willamette, a região agrícola onde cresci. É a casa da Oregon State University. É a cidade nº 1 para ciclistas no estado (mesmo à frente de Portland!) E tem coisas suficientes para fazer para nos manter felizes.

p Depois que decidimos pelo Corvallis, fizemos um esforço para passar algum tempo lá. Embalávamos o cachorro nas manhãs de sábado, dirigir noventa minutos para o sul, em seguida, passe algumas horas explorando a cidade. Nós gostamos - um muito . Mesmo assim, estávamos tendo dificuldade em conhecer os bairros.

p Digite nosso agente imobiliário, Michael K. Um dia me ocorreu que talvez eu pudesse "terceirizar" o aprendizado dos bairros de Corvallis. Pesquisando no YouTube, Me deparei com este vídeo de um corretor de imóveis narrando um passeio de carro pela cidade.

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p Isso nos ajudou tanto que entramos em contato com o narrador para perguntar se ele nos aceitaria como clientes. Ele concordou. Nas últimas duas semanas agora, estivemos trabalhando juntos para encontrar um local adequado.

Analisando os Números

p Como você provavelmente já ouviu, não há muitas casas à venda no momento. Eu não tenho os números exatos, mas minha memória me diz que o estoque de moradias dos EUA é cerca de metade do que normalmente é. Isso significa que as colheitas são mínimas. E quando você estiver procurando por um lugar em uma cidade menor como Corvallis, as colheitas são ainda menores.

p Ainda, talvez haja uma dúzia de novos anúncios a cada semana que atendam aos nossos critérios. Michael K. criou-nos uma ferramenta automatizada que nos envia e-mails quando chegam casas que correspondem ao que procuramos. Mais, Eu passo horas todos os dias no Zillow olhando para as outras casas que estão à venda - só para garantir, você sabe?

p Das casas que chegam ao mercado e passam por nosso filtro, talvez metade deles sejam lugares em que realmente estamos interessados:o preço é aceitável, a casa e o quintal parecem adequados ao nosso estilo de vida, e assim por diante.

p Coloquei todas essas correspondências em uma planilha que se parece com isto [clique para ampliar]:

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p Como você pode ver, minha planilha rastreia apenas um punhado de estatísticas, mas essas são as estatísticas mais importantes para mim. Eu não rastreio quartos e banheiros, por exemplo, porque nosso filtro já faz a triagem para isso. (Mais, Eu acho que a metragem quadrada é um substituto razoável para camas e banheiros.)

p Aqui estão as variáveis ​​que mais importam para mim ao procurar uma casa:

• Preço, claro. Mas o preço não é a única consideração financeira, nem o mais importante. Eu não quero pagar a mais por um lugar, claro, mas vejo o pagamento inicial (e eventual patrimônio) como uma transferência de ativos. Eu não estou gastando $ 300, 000 se eu comprar $ 300, 000 casa. Estou simplesmente transferindo dinheiro de dinheiro para imóveis. (O dinheiro perdido para os juros, Contudo, é realmente uma despesa.)
• Tamanho da casa. Novamente, isso serve como um proxy para outras coisas, como o número de quartos e banheiros.
• Tamanho do lote. Kim e eu gostamos de um quintal grande. Nós reconhecemos, Contudo, que não vamos encontrar um acre de terra no meio de uma cidade. Ainda, é bom ter esse número à mão.
• Ano em que a casa foi construída. Quero saber quando uma casa foi construída por vários motivos. A data de construção pode me dar uma ideia aproximada de possíveis problemas de manutenção. Mais, também é um bom guia para o estilo e o layout da casa.
• Tenho três colunas de números relacionadas ao custo mensal da casa. A coluna “Cada” é mais importante para Kim. Isso mostra sua parte no pagamento da moradia a cada mês. O “J.D. orçamento ”é o mais importante para mim. O “J.D. orçamento ”assume que estou usando minhas economias para fazer um pagamento inicial de 50%, em seguida, calcula qual seria meu orçamento mensal depois de minha parte do pagamento da habitação. (Lembre-se:este número é $ 7588 em nosso aluguel atual e era $ 2.059 em nossa última casa.)
• Walk Score. Eu gosto de um bairro onde se pode caminhar. O Walk Score não é perfeito para a minha situação - não me importo se estou perto de uma escola - mas é perto o suficiente. Minha principal preocupação é que estou a uma curta caminhada de um supermercado. Isto é um enorme lidar comigo. A uma curta distância de um parque também seria bom.
• Localização. Em que bairro está localizada a casa?
• Notas. Este é um resumo de informações como a condição aparente da casa, Taxas HOA, e assim por diante.

p Na prática, o item mais importante da planilha é o “J.D. orçamento ”. Não é brincadeira:tendo a me lembrar de todos os outros detalhes sobre as várias casas. Dada a minha memória notoriamente fraca, isso é um choque.

p Como você pode ver, Eu também codifiquei tudo por cores. Estou usando o bom e velho ROYGBIV, com o vermelho sendo a extremidade “ruim” do espectro e o violeta sendo a extremidade “boa”. Isso me permite olhar a planilha e saber, dizer, que a casa Grant Circle me dá um surpreendente orçamento, mas a casa do Clarence me colocaria quase na mesma situação financeira que a casa que acabamos de vender. (Aquela casa em Grant Circle parece perfeita no papel, não é? Não é. É um aluguel que viu um amor difícil no passado.)

p Algumas outras notas rápidas:As casas listadas em negrito são aquelas que vimos pessoalmente. As linhas sombreadas representam casas que estão sob contrato, então não estão mais disponíveis. E aquela linha verde? Nós vamos, essa é a casa pela qual fizemos uma oferta.

Fazendo uma oferta

p Kim e eu vimos onze casas agora. Algumas delas pareciam boas nas fotos, mas não eram boas combinações pessoalmente. A maioria era média. Mas uma - a casa de Greenwood - era incrível. era um encaixe quase perfeito. (Por que quase perfeito? Em primeiro lugar, preço. Segundo, a capacidade de andar era marginal.)

p Visitamos a casa de Greenwood no sábado à tarde. Nós amamos isto. Enquanto dirigíamos por Corvallis o resto do dia, discutimos se devemos ou não fazer uma oferta. “Acho que está fora da nossa faixa de preço, " Eu disse. “Não vai ser vendido por $ 649, 000. Você ouviu Michael. Ele a chamou de 'batata atômica'. Ele acha que vai custar muito, muito mais."

p "Eu sei, ”Kim disse. "Mas você não acha que nos arrependeríamos se não fizéssemos pelo menos Experimente para fazer uma oferta? ”

p "Sim, " Eu disse. "Nós nos arrependeríamos muito."

p Aquela noite, nós nos encontramos com Michael para revisar a papelada. Depois, passei a maior parte do domingo verificando os números em outras planilhas. (O quê? Você pensou que eu tinha apenas um?!?)

p Embora eu tenha minha planilha pessoal para propriedades de rastreamento, a planilha que realmente importa é a de Michael S., nosso corretor de hipotecas. Este arquivo nos permite fazer projeções usando real números como entrada, impostos sobre a propriedade, e taxas de juros atuais.

p Se alterarmos qualquer uma das variáveis ​​na planilha de hipoteca, alteramos nossas obrigações financeiras projetadas. Como você pode imaginar, isso pode levar a muitos, muitas permutações de pagamentos mensais e adiantamentos.

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p De um modo geral, Kim e eu estamos planejando fazer o seguinte:Farei um pagamento inicial de 50% do dinheiro que tenho em mãos depois de vender nossa última casa. Ela e eu dividiremos o pagamento mensal da hipoteca em 50/50. Isso deve funcionar para 95% dos cenários que estamos explorando.

p Para que possamos fazer uma oferta pela Greenwood, Contudo, tivemos que romper com nosso plano padrão. Nossas premissas padrão me levariam a ganhar $ 325, 000 no pagamento de $ 649, Preço de lista de 000, então meu orçamento mensal seria de $ 3803. Mas sabíamos que Greenwood não seria vendido por $ 649, 000. Seria vendido por algo mais. (Provavelmente Muito de mais.)

p Em última análise, concluímos que tínhamos que oferecer pelo menos US $ 100, 000 perguntando. Felizmente, os vendedores permitiam cláusulas de escalonamento, o que significa que poderíamos oferecer $ 750, Mais de 000 sem o risco de ultrapassarmos o lance de outra pessoa, dizer, $ 30, 000

p Depois de muito debate interno (e até mesmo alguma discussão externa com Kim), Decidi que estaria disposto a comprar esta casa se pudesse manter meu orçamento projetado em cerca de US $ 3.800 por mês. Isso é próximo o suficiente dos meus gastos atuais que me sinto bem com isso. Pior caso, Eu encontraria um emprego de meio período para cobrir a lacuna, direito?

p Na noite de domingo, Eu chegaria com um valor de oferta:$ 777, 7777 com $ 250, 000 no pagamento. Isso me daria meu orçamento de $ 3.800 / mês, supondo que Kim estivesse disposta a pagar $ 1.200 por mês para moradia (o que ela estava). Com 50% de entrada? Nós vamos, então, meu orçamento seria $ 900 menor a cada mês. Ainda melhor do que na casa que acabamos de vender, mas menos do que eu quero.

p A oferta que enviamos na noite de domingo era assim:

• Oferecemos $ 677, Preço inicial de 000 - $ 28, 000 perguntando. Mas nossa oferta aumentou em incrementos de US $ 7, 777 até um preço máximo de US $ 777, 777. Estávamos nos oferecendo para superar outras ofertas em US $ 7, 777 até o nosso limite.
• Concordamos em “sem reparos”. Ainda faríamos uma inspeção, o que nos permitiria desistir do negócio se descobríssemos algo catastrófico, mas não pediríamos ao vendedor para fazer nenhum reparo.
• Incluímos US $ 50, 000 oscilação de lacuna de avaliação. Se nossa oferta foi aceita em $ 760, 000, mas a casa foi avaliada em $ 720, 000, Eu faria $ 40, 000 diferença com minhas reservas de caixa.

p As 36 horas seguintes foram dolorosas para Kim. Ela havia se tornado emocionalmente envolvida na casa. Enquanto eu esperava que ganhássemos a guerra de lances - nosso próprio agente escreveu outra oferta pela casa! - Eu fui surpreendentemente legal e controlado sobre a coisa toda.

Seguindo em Frente

p Michael K. ligou na terça de manhã. Ele não fez rodeios. “Sua oferta não foi aceita, ”Ele disse sem preâmbulos (o que eu apreciei). “Estou um pouco surpreso. Você escreveu uma oferta forte. ”

p Agora mesmo, não sabemos quantas ofertas Greenwood recebeu e não sabemos o valor do lance vencedor. Não saberemos disso até que o local feche em algumas semanas. Mas estamos morrendo de vontade de saber o quanto mais precisamos oferecer para comprar o lugar.

p Em última análise, Contudo, não temos arrependimentos. Sabemos que fizemos a melhor oferta possível. Não havia nada mais que poderíamos ter feito sem comprometer nossos outros objetivos financeiros. Estamos em paz com este resultado.

p Agora, no entanto, está de volta à caça a uma casa. Já planejamos algumas visitas domiciliares para amanhã à tarde. Os lugares parecem promissores - e um deles é muito mais barato do que o lugar Greenwood! Tenho esperança de que encontraremos uma boa casa em Corvallis com um bairro onde se pode caminhar, um quintal para nossos animais, e espaço para Kim fazer ioga e jardinagem.

p Ainda, uma parte de mim sabe que só estamos nisso há duas semanas. As pessoas que compraram nossa casa em maio estavam comprando dez meses . O mercado está louco agora, com muito mais compradores do que vendedores.

p Quem sabe? Talvez eu esteja escrevendo recapitulações de ofertas durante o inverno e no próximo verão. Mas espero que não!