Agora é a hora de comprar? Como ter certeza

O melhor momento para comprar uma casa é quando suas finanças e crédito dizem que sim. Crédito da imagem:Thierry Dosogne / Stone Sub / Getty Images p Puxar o gatilho na compra de uma casa uma vez foi tão simples quanto comprar uma casa acessível, juntando dinheiro para o pagamento, garantir financiamento a uma taxa de juros razoável e, em seguida, fechar.

p Contudo, nos anos que se seguiram ao colapso financeiro dos EUA em 2008, que resultou em parte de uma bolha imobiliária causada por empréstimos hipotecários irresponsáveis, o mercado imobiliário sofreu uma grande turbulência. Esse turbilhão econômico gerou condições sem precedentes no mercado imobiliário que ditaram os estoques de moradias, acessibilidade e termos de financiamento, todos os quais afetam o momento ideal de uma compra.

p Apesar da imprevisibilidade do mercado, os compradores em potencial podem evitar aquisições inoportunas, seguindo certas salvaguardas.

p Com preços baixos e taxas de juros recorde, a acessibilidade econômica da casa em 2012 foi a mais favorável desde 1970.

p Walter Molony, porta-voz, Associação Nacional de Corretores de Imóveis (parafraseado)

Visão geral do mercado

p O mercado imobiliário dos EUA finalmente escapou da estagnação de 2008 a 2011. Os números das vendas de casas melhoraram em 2012 em 9,5 por cento em relação a 2011, e a Associação Nacional de Corretores de Imóveis espera ganhos adicionais para o resto de 2013, indo para 2014.

p A má notícia, se você quiser comprar, é que o início de 2013 é um mercado de vendedores em quatro das cinco regiões, disse Walter Molony, pesquisador e porta-voz do NAR. "O motivo é que tivemos essa grande redução no estoque, " ele disse.

p Os EUA estabeleceram um recorde de estoque de habitações em julho de 2007, com mais de 4 milhões de residências no mercado. Em janeiro de 2013, o estoque caiu para 1,74 milhão, uma queda de 25% em relação a janeiro de 2012 e o menor estoque desde dezembro de 1999.

p O NAR espera um aumento sazonal de estoque na primavera de 2013, Molony disse, mas pode ser insuficiente para evitar lances múltiplos frequentes ou para baixar os preços das casas com rapidez suficiente.

p "Os preços estão apresentando o maior aumento desde novembro de 2005, "Molony disse." Por causa disso, atualizamos nossa previsão de preços para este ano (2013). Achamos que o preço médio aumentará nacionalmente cerca de 7 por cento. "

p O preço médio em janeiro de 2013 era $ 173, 600, 12,3 por cento acima do ano anterior, o 11º mês consecutivo de aumentos de preços ano após ano. A projeção da NAR para o preço médio para todo o ano de 2013 é de $ 189, 400

p "A desvantagem de um crescimento de preços mais acentuado do que o normal é se isso se prolongar por um período de tempo prolongado, então, no final das contas, encontramos problemas de acessibilidade e você começa a precificar as pessoas fora do mercado, "Molony disse." Ainda não chegamos lá.

p Com preços baixos e taxas de juros recorde, a acessibilidade da casa em 2012 foi a mais favorável desde 1970, ele disse. Após a crise imobiliária de 2008, os preços das casas chegaram ao fundo do poço, caindo tão baixo - as casas estavam sendo vendidas por menos do que os custos de construção de reposição - que muitos investidores entraram, absorvendo a maior parte do inventário.

p O fator mais forte que retém o mercado é que "a comunidade de empréstimos tem sido avessa ao risco ... apenas dando hipotecas para os tomadores de empréstimo mais dignos de crédito com pontuações de crédito arbitrariamente altas, "Molony disse.

p Em Chicago, por exemplo, "compradores de mudança, "aqueles que se mudaram de suas primeiras casas, ainda enfrentam dificuldades porque os credores têm requisitos mais rigorosos, disse Zeke Morris, presidente da Associação de Corretores de Imóveis de Chicago.

p "Tem sido frustrante para alguns compradores com preços mais altos, "Morris disse." Eles estão sendo solicitados por muito mais detalhes do que nunca. "

p Para o melhor negócio, Molony disse, os compradores devem trabalhar com corretores imobiliários, de preferência agentes do comprador.

Quando devo comprar?

p A confiança do consumidor é um grande impulso para fazer um investimento considerável, como uma casa, Molony disse. No topo da lista de confiança está a segurança no emprego.

p "Se você não tem certeza sobre a estabilidade do seu trabalho, isso é uma grande coisa, "Molony disse." Se você tem um horizonte de tempo de curto prazo - digamos, menos de alguns anos - você ficará melhor alugando porque com toda a probabilidade ... você não recuperará os custos de transação. "

p O comprador típico hoje planeja ficar em uma casa por 10 anos; o vendedor típico está em casa há nove anos. No passado, Os especialistas em imóveis acreditavam que as pessoas precisavam ter suas próprias casas por três a cinco anos para ganhar capital suficiente para fazer o investimento valer a pena. Embora tenha demorado mais para construir patrimônio líquido após o colapso do mercado, "Provavelmente é verdade agora ou voltando a isso, "Molony disse.

p A planejadora financeira certificada Cathy Pareto mencionou outras referências de confiança que as pessoas deveriam considerar antes de comprar uma casa.

p "Você está comprando uma casa com seu cônjuge, ou você vai ao meio com um namorado ou uma namorada? "disse Pareto." Quão estável é essa relação? A outra parte seria, como está o mercado? "

p Os recursos financeiros são outro padrão. "As pessoas cometem grandes erros ao comprar uma casa demais para o que podem sustentar, "Pareto disse." Como é o seu fluxo de caixa? Metade do seu pagamento vai custear a sua nova casa? Nós vamos, isso pode ser um exagero. Que outras fontes de receita você tem? "

p Se um comprador em potencial não tiver confiança em qualquer um desses problemas, Pareto e Molony recomendam o aluguel.

Mais considerações financeiras

p O estouro do mercado imobiliário e o colapso do setor bancário deixaram os credores hipotecários preocupados com o empréstimo de dinheiro, o que significa que os potenciais compradores de casas precisam de crédito "decente" para serem aprovados para financiamento - "provavelmente (uma pontuação de crédito) acima de 720s, "disse Pareto." Se você tem menos do que um crédito estelar, você deve ser, aos olhos do banco, uma proposta arriscada. "

p Se o seu crédito estiver abaixo de excelente, você pode se machucar com um empréstimo ruim.

p "Você pode não ser capaz de se qualificar para as baixas taxas de juros que estão disponíveis para a maioria das pessoas agora, e você não quer pagar mais do que você precisa ou deveria pelo custo de pegar esse dinheiro emprestado, "Pareto disse.

p Os compradores de casas pela primeira vez devem saber sua pontuação de crédito; se estiver baixo, eles devem corrigi-lo. Pague suas contas em dia, não assuma nova dívida parcelada e não solicite um novo cartão de crédito ou cancele um antigo, Molony aconselhou.

p Os compradores precisam de fundos suficientes para cobrir um pagamento de cerca de 20 por cento do preço de compra ou os bancos podem "nem olhar para você, "Pareto disse.

p A mediana do pagamento inicial para o financiamento dos compradores de primeira casa por meio de um empréstimo da Federal Housing Administration é de apenas 4 por cento do preço de compra, Molony notou. Muitos compradores de primeira viagem procuram a ajuda de suas famílias com o pagamento da entrada.

p "Francamente, o Banco Nacional da Mãe e do Pai é um meio muito tradicional que os proprietários usam para fazer suas compras, ", disse ele. Referindo-se a uma pesquisa anual NAR de compradores e vendedores de casas, Molony disse, "Quando perguntamos aos compradores de casas pela primeira vez, 'O que você usou para o seu pagamento?' 76 por cento dizem economia. Vinte e quatro por cento - um presente de um parente ou amigo, e normalmente é um presente dos pais. "

p Os compradores também precisam de dinheiro para fechar custos, que variam geograficamente e por transação, Molony disse. Espere custos de fechamento de 5 por cento do valor da casa.

p Geral, um comprador em potencial deve calcular a dedicação de 25% de sua receita bruta ao principal e aos juros da hipoteca. "Isso vai permitir que você se sinta confortável, "Molony disse.

Sinais do mercado de um comprador

p O porta-voz da National Association of Realtors, Walter Molony, listou esses sinais como uma medida de quando o ciclo imobiliário muda para o mercado de um comprador:

p Estoque de habitação e oferta do mês, ou tempo no mercado, são estáveis ​​ou aumentam modestamente; os vendedores podem estar mais motivados para negociar os termos. Um fornecimento de seis meses é aproximadamente equilibrado entre compradores e vendedores, mas o estoque crescente ou o tempo de espera fora das normas sazonais podem ser um sinal do mercado de um comprador.

p Os preços das casas estão estagnados ou subindo menos de um ponto percentual acima da inflação. Preços em queda acentuada aumentam a acessibilidade, mas podem ser um sinalizador de más condições econômicas e habitacionais locais. O ganho de preço normal de longo prazo em um mercado equilibrado é de 1 a 2 pontos percentuais acima da inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor.

p A relação entre as taxas de juros das hipotecas, os preços e a receita das residências permitem que você gaste menos de 25% da receita bruta com o principal e os juros da hipoteca.

p A criação de empregos no mercado local proporciona confiança e recursos aos compradores de casas. Uma economia pobre torna mais fácil comprar, mas as perdas sustentadas de empregos e população significam que pode levar muito mais tempo do que o normal para vender com lucro. Com o crescimento normal dos preços, a maioria dos compradores acumula patrimônio líquido suficiente em três a cinco anos para fazer uma negociação.