Como comprar um imóvel alugado

Investir em imóveis alugados

As propriedades de aluguel são uma opção de investimento extremamente popular. E é fácil perceber porquê. Quem não gostaria de renda passiva e possibilidade de valorização do capital?

No entanto, para muitos, o processo pode parecer um campo minado de decisão. Na melhor das hipóteses é confuso. Na pior das hipóteses, é intimidante. Mas comprar seu primeiro imóvel alugado não precisa ser tão difícil. Divida cada passo em pedaços pequenos. Enfrente-os um de cada vez. E você será um proprietário antes de perceber.

As seções principais a seguir devem tornar a compra de uma propriedade de aluguel clara e eficiente. Nem todos podem ser relevantes. Por exemplo, alguns de vocês podem autogerenciar uma propriedade em vez de contratar um gerente de locação. Mas todos contêm informações importantes para ajudá-lo a obter seu primeiro aluguel com sucesso:

1. Análise de fluxo de caixa
2. Análise de macro
3. Escolhendo o local certo
4. Escolhendo a propriedade certa
5. Comprando o imóvel
6. Gerenciando a propriedade 

Não podemos prometer sem esforço, mas podemos simplificar sua abordagem. Portanto, vamos garantir que seu investimento imobiliário esteja funcionando o máximo possível para você.

principais considerações

Antes de entrar no processo, sempre vale a pena verificar se um imóvel alugado é a escolha certa de investimento para você. Aqui estão quatro fatores que precisam ser considerados para investimentos em imóveis de aluguel:

• Tempo e esforço. Um imóvel alugado irá mantê-lo em seus dedos. Eles podem ser uma das opções de investimento mais ativas disponíveis. O processo de aquisição pode ser longo e, se não for administrado por uma agência de locação, o aluguel do imóvel pode consumir seu tempo pessoal.
• Liquidez. Investir em imóveis para aluguel geralmente envolve bloquear fundos por um longo tempo. A venda de um imóvel pode levar vários meses, portanto, o capital inicial não pode ser acessado rapidamente em caso de emergência.
• Maiúsculas. A menos que compre uma propriedade definitiva, geralmente é necessária alguma forma de financiamento. De fato, usar a alavancagem e amplificar os retornos é uma das características mais atrativas dos imóveis para locação. No entanto, você ainda precisa de um capital inicial significativo para começar. Os provedores de hipoteca geralmente exigem um pagamento mínimo de 20%. Os custos de venda precisam ser adicionados ao preço de compra e a propriedade pode precisar de manutenção antes que um inquilino possa se mudar.
• Imprevisibilidade. A renda passiva de aluguel é uma coisa maravilhosa, mas nem sempre pode ser uma navegação tranquila. Os inquilinos mudarão periodicamente, o que significa que uma propriedade pode permanecer vazia por períodos de tempo. Infelizmente, a maioria das propriedades também não é à prova de inquilinos. Um telhado vai vazar. O aquecimento central vai quebrar. Problemas como esses podem surgir a qualquer momento e consumirão os lucros do aluguel.

Pesar as desvantagens em relação ao potencial de alta forma a base de qualquer oportunidade de investimento. Essas considerações importantes devem ajudá-lo a decidir se um imóvel alugado é a decisão certa para você. É uma opção popular, sim, mas não é a única opção para ganhar exposição imobiliária. Para uma lista completa de investimentos imobiliários alternativos, confira nosso guia completo.

Leia o guia:O guia completo para investir em imóveis

Assista ao vídeo:Investimento imobiliário em um mundo pós covid

Se você pode viver com as desvantagens, vamos entrar em detalhes sobre como comprar um imóvel alugado.

Guia passo a passo

Etapa 1:análise de fluxo de caixa

O maior diferencial na hora de escolher um imóvel para locação é o fluxo de caixa. Você pode sentir que garantiu o negócio da sua vida, mas se os custos de possuir uma propriedade superarem o aluguel que ela traz, o dinheiro sairá do seu bolso mensalmente. Fluxo de caixa positivo é fundamental. Você quer dinheiro entrando casualmente.

O fluxo de caixa é calculado subtraindo as despesas de possuir e gerenciar sua propriedade de aluguel da receita de aluguel gerada. Embora seja um cálculo simples, muitos investidores subestimam muito as despesas, então vamos passar por uma lista de potenciais.

• Reembolsos de hipoteca. Impostos e seguros também devem ser incluídos nesta despesa, pois a maioria dos provedores de hipotecas exige.
• Utilitários. Haverá alguma utilidade na propriedade ainda paga por você?
• Gerenciamento de propriedades. Vai contratar uma agência de arrendamento para cuidar do imóvel em seu nome? Normalmente, é necessária uma redução de 10% na receita de aluguel.
•  Manutenção. É bom levar em consideração uma taxa de manutenção mensal, caso algo dê errado. Nada vai dar errado todos os meses, mas criar um buffer pode ajudar a evitar contratempos inesperados.
• Vagas. Um imóvel não será alugado 24 horas por dia, 365 dias por ano. Haverá períodos vazios. Considere uma taxa de desocupação de 5 a 10% para cobrir os custos quando um inquilino não estiver lá.

Faça do fluxo de caixa uma prioridade desde o início. Existe alguma coisa que vai melhorar a renda de aluguel? Existe alguma coisa que irá reduzir a renda de aluguel? Durante todo o restante do processo, sempre tenha o fluxo de caixa em mente.

Etapa 2:análise macro

Antes de mergulhar nas listagens da área local, é uma boa ideia realizar uma pesquisa de alto nível. Isso envolve olhar para o quadro maior, realizando uma abordagem de análise de cima para baixo, movendo-se do país para a cidade. Você quer que esses fundos trabalhem o máximo possível para você.

Análise do país. Se as opções internacionais não forem aplicáveis ​​a você, você poderá pular esta parte. Mas se as oportunidades em todo o mundo estiverem abertas, você poderá encontrar melhores negócios no exterior do que em casa. Ao comparar diferentes países, há alguns fatores-chave a serem considerados.

• Risco político. O governo é eleito e estável? Existem mudanças futuras entre o seu país de origem e o país que você está considerando?
• Impostos. Quais são os impostos cobrados sobre a renda de aluguel? Qual limite você precisa passar antes que o imposto seja exigido?
• Opções de investimento. O país que você está considerando pode ter um governo estável e ser eficiente em termos fiscais, mas se a seleção de propriedades for limitada, as chances de encontrar um acordo adequado podem diminuir significativamente.

Análise do estado/município. Uma vez que você se estabeleceu em um país. Agora é hora de escolher um estado adequado. Isso vai variar de país para país. Se você escolheu os EUA, por exemplo, existem vários para escolher.

• Familiaridade. Pode ser uma vantagem investir em uma área que você conhece bem. Existe algum lugar que você viveu no passado? Existe algum lugar que você particularmente gostou de viver? Existe algum lugar que você gostaria de se aposentar um dia? Se você pensa muito em uma área, é provável que outros também o façam.  
  
• Impostos. Muitos estados têm leis fiscais independentes. Certifique-se de ler quais leis fiscais se aplicariam à sua renda de aluguel. Você não quer uma conta maior do que o esperado no final do ano fiscal.
  

Análise de cidade/cidade. Agora você deve identificar uma cidade ou vila. E as diferenças entre as cidades podem ser enormes. Se você é dos EUA ou é um fanático por carros, pode se lembrar da fabricação de carros se mudando de Detroit durante os anos 60 e 70, ou mais recentemente de Cleveland durante os anos 90 e início dos anos 2000. As propriedades de aluguel em ambas as cidades tiveram um grande impacto. Como a força de trabalho nessas cidades dependia tanto de uma indústria, havia muito pouco trabalho restante para os inquilinos quando a indústria se mudou, então os inquilinos adequados foram embora. Felizmente, existem alguns fatores que você pode analisar para evitar que isso aconteça com você.

• Oferta e demanda. A maioria dos investimentos funciona com base na oferta e na demanda. E as propriedades de aluguel não são diferentes. Olhe para o mercado de aluguel nos últimos 5 anos – a demanda está aumentando ou diminuindo?
• Níveis de renda. Para os inquilinos pagarem o aluguel, eles exigirão um certo nível de renda. Verifique os dados de renda local para determinar a população que está empregada e qual é o nível médio de renda. No entanto, cuidado com números distorcidos – se houver 70% de empregados, mas os níveis de renda forem altos, pode haver algumas pessoas ricas distorcendo os números.
• Crescimento populacional. A população está crescendo em uma área? Se for, as chances são de que mais moradias serão necessárias – o que significa mais inquilinos. City-data.com oferece estatísticas úteis sobre o crescimento populacional nos EUA.
• Diversidade econômica. Ter várias indústrias à sua porta é crucial. Existem oportunidades de emprego suficientes para manter os rendimentos dos inquilinos estáveis? Se a renda deles for estável, sua renda de aluguel também será.

Assista ao vídeo:Como o declínio urbano afetará o setor imobiliário?

Etapa 3:selecionando o local certo

Ok, então você escolheu sua cidade ou vila. Mas sua localização dentro de uma cidade é tão importante quanto a própria cidade. Como a maioria de vocês saberá, nem todos os bairros são criados igualmente.

• Demanda e emprego. Tente organizar os bairros por oferta e demanda. Mais pessoas estão se mudando? Se houver, deve ser uma boa indicação de que você encontrará inquilinos adequados e que há indústria suficiente nas proximidades para apoiá-los. Altas oportunidades de emprego levam a uma concentração de pessoas, o que significa que sempre haverá novos inquilinos querendo alugar.
• Crime. Altos níveis de criminalidade são um fator decisivo. Portanto, tenha cuidado se os preços das casas forem relativamente baixos – pode ser por um motivo. Compare as estatísticas de crimes de cada bairro e entre no Google Street View. As casas estão bem conservadas? A quem servem as lojas locais?
• Desenvolvimento. Os conselhos locais geralmente destinam os bairros para regeneração e quaisquer planos de desenvolvimento devem ser divulgados. Verifique se algum plano futuro pode melhorar ou prejudicar um bairro. Idealmente, você não quer ler que daqui a seis meses os desenvolvedores estão construindo um novo shopping center no final da sua rua.

Lembre-se, se você não quiser morar lá, os inquilinos também não vão alugar lá. Não há como mudar de casa uma vez que você tenha as chaves.

Etapa 4:escolhendo a propriedade certa

Comece com um orçamento confortável. Isso pode reduzir bastante o tempo necessário para pesquisar. Comece a procurar propriedades que se enquadrem nesse critério de preço.

Ao pesquisar, você começará a desenvolver uma compreensão dos preços de mercado. Olhe para anúncios semelhantes e fique confortável que o preço pedido representa a qualidade da casa. Muitos provedores de hipotecas exigirão que uma avaliação seja concluída. Você está procurando um "fixer-upper" ao qual possa agregar valor ou está procurando um para o qual um inquilino possa se mudar imediatamente?

Quando você tiver uma lista restrita, certifique-se de entender quais pagamentos de aluguel você pode esperar da propriedade. O imóvel já foi alugado? Caso contrário, veja quais propriedades de aluguel próximas semelhantes estão buscando e trabalhe isso em suas previsões de fluxo de caixa. Uma regra geral usada por muitos investidores é que um aluguel deve ser de aproximadamente 1% do preço de compra mais os custos ou outra maneira de olhar é que a propriedade não deve custar mais de 100 vezes o aluguel mensal.

Depois de determinar seu preço de compra, estimativas de aluguel e despesas potenciais, há alguns outros cálculos para ajudá-lo a avaliar os retornos. Isso inclui o cap rate, ou rendimento, e o retorno sobre o investimento (ROI).

• Taxa de limite. Isto é o que uma propriedade pode trazer anualmente em comparação com o preço de compra. Se uma propriedade for comprada por $ 200.000 e a renda do aluguel for de $ 10.000, o rendimento bruto será de 5% (a matemática – ($ 10.000/$ 200.000) x 100). Quanto maior o rendimento, melhores são os retornos. O rendimento líquido pode ser calculado subtraindo os custos anuais da receita anual de aluguel.
•  ROI. Embora semelhante ao rendimento, o ROI é a receita anual de aluguel, menos os custos, medido em relação ao valor dos fundos investidos – em vez do preço total de compra. Por exemplo, a renda anual líquida é de $ 8.000 após os custos. Se o preço da propriedade for de $ 200.000, mas uma hipoteca de $ 150.000 foi usada, o investimento inicial total precisaria ser de $ 50.000. Isso significa que seu ROI seria de 16% (a matemática – (US$ 8.000/US$ 50.000) x 100).

Para aqueles que procuram algum alívio fiscal extra, você também pode calcular os custos de depreciação.

• Depreciação. Ao alugar um imóvel, a depreciação do imóvel pode ser deduzida do lucro tributável. De acordo com a Receita Federal, a vida útil das residências é de 27,5 anos. Portanto, uma propriedade que custa $ 200.000 teria um valor de depreciação anual de $ 7.272 (a matemática – $ 200.000/27,5). Embora este seja um exemplo grosseiro e o cálculo real tenha mais fatores envolvidos, é um ponto de partida útil para possíveis economias fiscais.

Antes de finalizar uma escolha, traga um agrimensor de confiança para certificar que você está escolhendo um edifício sólido. Não seja pego por nenhum problema estrutural oculto.

Leia mais:Como comprar uma casa hipotecada

Etapa 5:comprando a propriedade

Infelizmente, devido a todos os terceiros envolvidos, essa pode ser a parte mais lenta do processo.

Antes de colocar uma oferta em uma propriedade, você deve determinar como ela será financiada. Você está comprando à vista? Ou você está solicitando uma hipoteca? Embora o processo possa ser um pouco mais simples quando um banco não está envolvido, o financiamento muitas vezes pode amplificar os retornos. Como mencionado anteriormente, normalmente um pagamento mínimo de 20% é exigido pelos credores.

Se você tem crédito ruim, comece a trabalhar em sua pontuação de crédito o mais rápido possível para evitar decepções ao procurar opções de financiamento. Para entender onde você está no ranking, use uma agência de crédito dedicada que se concentra na obtenção de relatórios de crédito precisos. Experian, Equifax e TransUnion são três exemplos que oferecem serviços aos clientes dos EUA.

Um mediador de propriedade, ou advogado, deve ser contratado para cumprir a maioria dos cheques e transferências de escritura de propriedade entre você e o vendedor. Ao procurar um advogado lembre-se de pesquisar as opções e verificar se os preços são competitivos. Eles têm algum relacionamento com distritos ou conselhos locais que possam ajudá-lo?

Assim que a compra for concluída, sua propriedade precisará ser segurada. Embora o seguro residencial cubra a estrutura após a compra, o seguro do proprietário pode ser exigido ao alugar o imóvel.

Etapa 6:Gerenciando a propriedade

O passo final no processo a considerar é a gestão. Isso abrange todos os aspectos de encontrar inquilinos, realizar verificações de antecedentes necessárias e manter a propriedade se houver algum problema. Existem duas opções nesta fase.

A primeira é contratar uma agência de locação local para comercializar e manter a propriedade para você. Embora uma porcentagem do aluguel mensal precise ser paga, todas as preocupações de gerenciamento são entregues a eles.

Alternativamente, você pode gerenciar todos os aspectos sozinho. Certamente há muitos investidores por aí que usam essa opção como resultado em retornos mensais mais altos. No entanto, o buck pára com você. Você será o chamado à 1h da manhã quando a drenagem parar de funcionar ou o aquecimento central quebrar.

Pensamentos finais

É inteligente diversificar uma carteira de investimentos. Nós todos sabemos isso. Caso contrário, você não estaria aqui. E quando se trata de diversificação, as propriedades de aluguel geralmente são um item importante nas listas de sucesso dos investidores. Um imóvel alugado é um imóvel adquirido com a intenção de arrendar a inquilinos. Em comparação com ações ou títulos, os investimentos de aluguel permitem alavancar fundos para obter retornos amplificados, gerar renda mensal passiva e investir em um mercado que não está correlacionado com ações ou commodities globais.

Mas um imóvel alugado não é uma compra diária. Leva tempo para considerar as variáveis ​​envolvidas e se sentir seguro de que o investimento irá gerar fluxo de caixa positivo mês após mês. Portanto, reserve um tempo para seguir as etapas deste guia. Um pouco de lição de casa ajuda muito com investimentos em imóveis de aluguel.

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