10 dicas para comprar um imóvel para alugar

p Se você está assistindo a reprises de "Income Property" da HGTV e se perguntando se é hora de comprar um imóvel para alugar e se tornar um senhorio, você não está sozinho.

p Entre nossa economia de crescimento lento, taxas de juros historicamente baixas, e o humor da geração do milênio para alugar em vez de possuir, A propriedade de renda está em alta desde a Grande Recessão.

p Na verdade, o mercado imobiliário é agora o investimento de longo prazo favorito dos americanos, de acordo com um estudo recente do Bankrate. A popularidade do mercado imobiliário está em seu ápice desde que o Bankrate iniciou a pesquisa, sete anos atrás.

p Você deve mergulhar em um imóvel alugado? Especialistas oferecem um sim qualificado, desde que você faça sua lição de casa primeiro. Aqui estão 10 coisas a serem consideradas antes de mergulhar em propriedades de renda.

1. Não é tão fácil quanto parece

p Esqueça os estereótipos de sitcom de TV de proprietários sem noção. Para tirar o máximo proveito da propriedade de renda, é necessário um olhar de contador para os detalhes, a compreensão de um advogado das leis de locatário, a previsão de uma cartomante e, se você decidir gerenciar seu imóvel de aluguel sozinho, a disposição firme, mas amigável do senhorio.

p “Onde as pessoas que querem se tornar proprietários ficam aquém é, eles não percebem quanto trabalho envolve isso, ”Diz Diana George, fundador do Vault Realty Group, agora faz parte do século 21.

p Então, antes de você pular, você deve considerar se tem tempo e habilidade para investir no gerenciamento de um aluguel. Embora a propriedade alugada seja considerada um investimento passivo, isso não significa que você é totalmente passivo em gerenciá-lo.

p [COMPARAR: Principais taxas de hipotecas do Bankrate ]

2. O sucesso requer uma visão de longo prazo

p Jeremy Kisner, um consultor de riqueza sênior da Surevest Wealth Management em Phoenix, possui dois aluguéis de Las Vegas. A unidade que ele ocupou por 13 anos teve dois inquilinos e baixa manutenção, enquanto o outro teve três inquilinos em quatro anos - o último um despejo caro.

p Ele está seguindo o mesmo conselho que dá a seus clientes.

p “A forma como as pessoas têm problemas com quase todos os investimentos é, eles simplesmente não se agarram às coisas por tempo suficiente, " ele diz. “Com aluguéis, se você empatar em uma base de fluxo de caixa, isso não é tão ruim, porque você está pagando o principal e construindo patrimônio líquido dessa forma. Então, espero que você também veja alguma apreciação. ”

p Então, se você quer ganhar dinheiro no mercado imobiliário, você vai querer pensar a longo prazo. Conforme você paga ou elimina o principal ao longo dos anos, você deve ser capaz de aumentar seu fluxo de caixa.

3. É fácil (e caro) infringir a lei

p As leis estaduais de locatários podem atuar como uma tampa de bueiro aberta para proprietários de aluguel que as ignoram, de acordo com Kathy Hertzog, dono da Erie, Landlord Association, com sede na Pensilvânia.

p O caso em questão são os depósitos de segurança do inquilino. Não é tão simples quanto coletar e segurar o dinheiro.

p “Definitivamente há contabilidade envolvida. Você precisa ter essa conta para cada inquilino e manter o dinheiro nessa conta e salvá-lo, ”Hertzog diz. “As leis de depósito de segurança regem quanto tempo você tem para devolver um depósito de segurança quando o aluguel termina, menos quaisquer despesas de limpeza e reparo, todos os quais devem ser discriminados. ”

p “Em alguns estados, se você não entregar isso, o inquilino pode ir atrás do senhorio para o dobro de seu depósito de segurança por não devolvê-lo dentro do prazo especificado, " ela diz.

p Claro, este é apenas um aspecto das leis que cercam a propriedade de aluguel, e há muitos outros que os proprietários devem saber para evitar entrar em conflito com eles. Você vai querer se familiarizar com as regras de despejo, habitação justa e outros requisitos regulamentares.

4. Certifique-se de que você é o proprietário do imóvel

p Se você comprar um imóvel alugado, você deve ser o seu próprio locador ou destinar mais de 6 a 10% de sua receita de aluguel a um serviço de gerenciamento? Embora não haja uma resposta certa para todos, George e Kisner preferem terceirizar a obra.

p “Eles fazem a verificação de antecedentes do seu inquilino, certifique-se de que eles assinam o contrato e paguem o aluguel em dia, George diz. “Isso libera você para administrar seu dinheiro, não sua propriedade e inquilinos. ”

p Hertzog diz que há uma desvantagem potencialmente íngreme em ser o seu próprio proprietário.

p “Se você chegar muito perto de seus inquilinos e eles tiverem problemas financeiros, você pode ficar preso porque não quer despejá-los, " ela diz. “Você tem que ser muito profissional sobre isso, porque se alguém não paga o aluguel, eles estão roubando de você. "

p Além deste problema, você se sente confortável ao tomar as decisões executivas que devem ser tomadas na administração de uma propriedade? Você consertará ou acabará substituindo o ar-condicionado com defeito ou a lava-louças com vazamento? Você precisará decidir qual é o melhor curso de ação.

5. Analise se comprar ou financiar é melhor

p Enquanto alguns analistas financeiros insistem que você nunca deve comprar um aluguel a menos que possa pagar em dinheiro por ele, Kisner da Surevest Wealth discorda.

p “Alavancagem (isto é, uma hipoteca) normalmente aumenta os retornos, tanto no lado positivo quanto no negativo, " ele diz.

p Por exemplo, imagine um imóvel alugado comprado por $ 100, 000 em dinheiro. A casa rende um aluguel de $ 12, 000 anualmente e é tributado em $ 1, 000. Com um cronograma de depreciação de 27,5 anos e uma taxa de imposto de renda de 20 por cento, um investidor ganharia pouco mais de $ 9, 500 em dinheiro anualmente. Portanto, o retorno de caixa anual do investidor é de cerca de 9,5%. Nada mal.

p Veja como o investidor usando a alavancagem se saiu, assumindo a mesma casa. Este investidor tem uma hipoteca de 80 por cento da casa, que compostos em 4 por cento. Depois de subtrair as despesas operacionais, bem como despesas de juros adicionais, este investidor ganha quase $ 5, 580 em dinheiro anualmente. Com $ 20, 000 investidos, o retorno de caixa anual do investidor é de cerca de 27,9 por cento.

p Na verdade, a situação para o proprietário alavancado é, na verdade, um pouco melhor do que esses números sugerem. Isso porque parte do aluguel vai para pagar o principal da hipoteca. Portanto, embora o investidor não pudesse embolsar o fluxo de caixa porque foi usado para pagar o empréstimo, o investidor ainda lucrou (e pagou impostos) com esse dinheiro.

p Esse é o poder de alavancagem para balançar o retorno de um investidor.

p George concorda:“Eu definitivamente concordo com o convencional (hipoteca). É uma maneira muito boa de maximizar o seu dinheiro. ”

6. Orçamento para o inesperado

p Deixar de planejar as inúmeras despesas de possuir um aluguel pode se tornar um caminho rápido para o desastre.

p “Como senhorio, você deseja economizar cerca de 20 por cento a 30 por cento de sua receita de aluguel para manutenção, manutenção e emergências, ”Diz Hertzog da Landlord Association.

p “Você quer ter certeza de que não está apenas vivendo disso, " ela diz, “Porque então quando algo grande acontece, você não terá nenhum dinheiro para consertar, e agora você está preso porque é um proprietário com uma propriedade que precisa ser reparada rapidamente, e você não tem esse dinheiro. ”

p Kisner não poderia concordar mais:"Tem sido minha experiência que você sempre subestima todas as despesas diferentes que aparecem e sempre superestima o quão positivo será o fluxo de caixa, " ele diz.

7. Lembre-se de renovar seus aluguéis

p Se proprietários familiares têm um ponto cego gritante, é a falha em renovar os arrendamentos do inquilino em tempo hábil, de acordo com George.

p “Você ficaria surpreso com quantos proprietários não renovam seus aluguéis todos os anos, então eles estão permitindo que seus inquilinos façam aluguéis mensais, " ela diz. “O que há de errado nisso? O que está errado é, todo o pensamento deles é que agora, se eu quiser tirar meu inquilino, Eu não posso porque agora eles não estão amarrados a um contrato de arrendamento. "

p "Também, eles não podem aumentar o aluguel, ”Diz George. “A única maneira de alterar o aluguel é pedindo-lhes que assinem um formulário que altera o aluguel todos os anos. É assim que você mantém seus inquilinos sob controle. Quando você deixa deslizar assim, pode ser muito difícil colocar seus inquilinos de volta nos trilhos, George diz.

p Dependendo do estado, os proprietários podem notificar o despejo por um período específico. Em califórnia, onde George está baseado, o estado permite que os proprietários dêem um aviso prévio de 60 dias para os inquilinos que viveram na propriedade por mais de um ano (ou 30 dias por menos de um ano), embora a situação possa ser diferente em cidades com aluguel controlado. O proprietário também pode oferecer um novo contrato de arrendamento ao mesmo tempo.

8. É tudo uma questão de localização, localização, localização - tipo de

p Aquele velho mantra do corretor de imóveis sobre a importância da localização tem uma reviravolta interessante quando aplicado à propriedade de renda.

p “Os melhores locais com mais valorização são aqueles onde você potencialmente terá o pior fluxo de caixa com um aluguel, ”Kisner diz.

p Porque? Os investidores podem obter retorno de duas maneiras:fluxo de caixa e valorização. Em algumas áreas, os investidores podem querer um fluxo de caixa mais alto para compensá-los pela valorização mais lenta. Mas se os investidores esperam que uma área se valorize substancialmente, eles podem estar dispostos a abrir mão de parte do fluxo de caixa para desfrutar dessa apreciação. Resultado:a valorização da casa supera o crescimento dos aluguéis, e as casas se valorizam enquanto geram um fluxo de caixa relativamente baixo.

p "Como resultado, a propriedade tem que valorizar mais para competir como um investimento com propriedades em áreas menos desejáveis, ”Kisner diz.

p Sua solução:erre pelo lado da apreciação. Isso é o que ele está fazendo com suas duas locações, que, em um bom mês, mal empatar. “Mas se eu segurá-los até completar 60 anos, quando serão pagos, mesmo depois de impostos e seguros sobre a propriedade, Vou dobrar minha renda de Seguro Social, " ele diz.

9. Quer inquilinos de longo prazo? Considere a Seção 8

p A vaga repentina de inquilino é a desgraça de todo locatário.

p “A cada mês que um aluguel fica vago, você está tendo que pagar hipoteca, utilitários e manutenção do seu bolso, portanto, a recuperação é uma das coisas que você precisa resolver muito rapidamente, ”Hertzog diz.

p Uma solução popular? Experimente os locatários da Seção 8.

p Seção 8, também conhecido como Programa de Voucher de Escolha de Habitação do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, normalmente limita o aluguel para americanos de baixa renda que se qualificam a 30% de sua renda mensal ajustada. Embora alguns proprietários sejam céticos em relação à papelada e aos possíveis problemas de manutenção apresentados por alguns locatários da Seção 8, Hertzog vê os inquilinos da Seção 8 favoravelmente.

p “Populações mais velhas e pessoas com deficiência são geralmente excelentes inquilinos. Eles cuidam muito bem da propriedade porque esta é sua casa. É aqui que eles querem estar. Mais, se eles não pagarem o aluguel ou arruinarem sua casa, eles correm o risco de perder seu voucher da Seção 8, " ela diz.

10. Não se esqueça da propriedade alugada na hora do imposto

p Há um único raio de sol que incide sobre os proprietários de renda a cada primavera, enquanto eles se reúnem com seu contador para preparar sua declaração de imposto de renda federal.

p “Quando você tem sua própria casa, você pode cancelar o interesse e ponto final, George diz.

p “Mas quando você possui uma propriedade de investimento, seu formulário de imposto Schedule E permite que você cancele quase tudo sob o sol, desde pintar a casa até trocar as lâmpadas.

p "Então, mesmo que você tenha renda de aluguel para relatar, você pode mostrar menos renda do que está realmente cobrando e amortizar o pagamento da hipoteca e os juros ao mesmo tempo que acumula patrimônio, George diz.

p É essa combinação poderosa de benefícios fiscais e retorno de investimento que ajuda a manter os investidores interessados ​​em imóveis para alugar.

Resultado

p Um imóvel alugado pode ser um excelente investimento se você o abordar de uma forma empresarial. Mas você vai querer entender (tanto quanto possível) em que está se metendo antes de depositar seu dinheiro. Embora o apelo de gerar uma renda mensal passiva com imóveis seja alto, é importante lembrar que muitas vezes requer muito trabalho para manter o fluxo de receita.

Saber mais:

• Quanta casa você pode pagar?
• Estes são os melhores (e piores) momentos para vender uma casa
• 8 coisas a fazer imediatamente ao comprar uma nova casa

p - Jay McDonald escreveu a versão original desta história.