FHA vs empréstimo convencional:qual é o certo para você?

Se você é um locatário, as chances são de que você prefere não ser. O aluguel está disparando em todo o país, junto com os preços das casas, forçando muitos consumidores em situações financeiras abaixo do ideal a considerar a compra mais cedo ou mais tarde.

É absolutamente possível comprar uma casa com uma renda mais baixa, mas é provável que você tenha dificuldade em economizar 20% de entrada - especialmente se você mora em um mercado aquecido, onde os valores das moradias estão subindo rapidamente. A maioria dos especialistas aconselhará qualquer pessoa nesta situação a considerar uma hipoteca FHA em vez de uma convencional.

Isso pode ser um bom conselho, mas os empréstimos FHA vêm com seu próprio conjunto de desvantagens em comparação com os empréstimos convencionais. Como muitas ferramentas financeiras voltadas para consumidores de baixa renda, a diferença entre útil e prejudicial é uma linha tênue quando se trata de uma hipoteca FHA.

Leia mais à frente tudo o que você precisa saber sobre a diferença entre FHA e hipotecas convencionais, e como escolher entre os dois.

O que é um empréstimo FHA versus um empréstimo convencional?

Um empréstimo FHA é uma hipoteca segurada pela Federal Housing Administration do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. Atualmente, o FHA é responsável por quase oito milhões de hipotecas em todo o país.

O FHA não concede empréstimos diretamente. Em vez disso, eles apóiam empréstimos feitos por credores aprovados pela FHA. Se, por algum motivo, o tomador do empréstimo não pagar o empréstimo, o FHA reembolsará o credor pela perda.

Como o FHA é menos rigoroso quanto à aprovação de mutuários, pessoas que optam por empréstimos FHA tendem a ter renda e pontuação de crédito mais baixas. Sem o programa FHA, muitos proprietários em potencial simplesmente não podiam se qualificar para uma hipoteca.

Como parte da aprovação para um empréstimo FHA, normalmente, espera-se que os mutuários tenham aulas de educação financeira. Essas aulas podem ser feitas online ou pessoalmente, e muitas vezes estão cheios de dicas práticas para ajudar as pessoas a melhorar suas finanças e se tornarem bons tomadores de empréstimos.

Um empréstimo conforme ou convencional é o nome dado a um empréstimo que não é patrocinado pela FHA, VA, USDA ou outro tipo de programa governamental. Também pode ser chamado de entidade não patrocinada pelo governo ou empréstimo não GSE.

Histórico de crédito

Uma das principais razões pelas quais as pessoas escolhem um empréstimo FHA em vez de um empréstimo conforme ou convencional é porque elas não têm um histórico de crédito sólido ou uma pontuação de crédito alta o suficiente.

Para se qualificar para um empréstimo FHA com um pagamento inicial de 3,5%, você só precisa de uma pontuação de crédito de 580 ou superior. Se você tiver uma pontuação entre 500 e 579, você terá que reduzir 10% para ser aprovado.

Os empréstimos convencionais são muito mais rigorosos. A pontuação de crédito mínima para a maioria dos empréstimos convencionais é 620, embora você pague taxas de juros mais baixas quanto mais perto da perfeição sua pontuação de crédito. De acordo com a empresa processadora de empréstimos Ellie Mae, em 2017, a pontuação de crédito média para empréstimos FHA foi 686, enquanto a média para empréstimos convencionais foi de 752.

Consultor de hipotecas Casey Fleming, autor de "The Loan Guide:How to Get the Best possible Mortgage", disse alguns eventos de crédito, como falências, execuções hipotecárias ou vendas a descoberto também podem desqualificá-lo de uma hipoteca convencional. Contudo, você pode ser aprovado para um empréstimo FHA mesmo com uma marca como essa em seu histórico de crédito.

PMI e MIP

Quer você escolha um empréstimo convencional ou FHA, você terá que pagar uma taxa de seguro mensal ou anual se colocar menos de 20%. Em um empréstimo convencional, essa taxa é conhecida como Private Mortgage Insurance (PMI). Uma taxa PMI anual custa entre 0,3% e 1% do total da hipoteca, e pode ser adicionado à sua conta mensal de hipoteca ou pago uma vez por ano.

MIP ou Prêmio de Seguro Hipotecário é o que a FHA adiciona ao seu empréstimo todos os meses para ajudar a pagar o seguro que cobre o credor em caso de inadimplência. O MIP varia de acordo com o valor do seu empréstimo, duração do prazo e pagamento inicial. Para empréstimos com mais de 15 anos, o MIP varia entre 0,8% e 1,05% do total da hipoteca. Os empréstimos com menos de 15 anos têm um PMI entre 0,45% e 0,95%.

Os mutuários que optam por um empréstimo FHA também devem pagar uma taxa fixa no fechamento, custando 1,75% do empréstimo total. Esta taxa pode ser financiada como parte do empréstimo se você não puder pagar adiantado. Por US $ 200, 000 hipotecas, isso custaria US $ 3 extras, 500. Isso é além dos custos normais de fechamento do que todo devedor paga.

“Por causa dessas taxas extras, o custo de longo prazo [de um empréstimo FHA] é maior do que um empréstimo conforme, ”Disse Fleming.

Outra desvantagem dos empréstimos FHA com menos de 20% de entrada é que o mutuário fica preso ao MIP, a menos que venda a casa ou refinancie o empréstimo. Costumava ser que o MIP caía quando o mutuário tinha patrimônio suficiente, mas agora é permanente. Você não pode refinanciar sua hipoteca diretamente com o FHA - você terá que passar por um credor convencional.

Ao contrário do MIP, O PMI pode cancelar o empréstimo automaticamente sem refinanciamento, uma vez que você alcance o patrimônio líquido de 22% na casa. Contudo, isso depende do tipo de empréstimo que você obtém. Muitos empréstimos convencionais também não permitem que o PMI saia automaticamente. Você pode ter que solicitá-lo por escrito ou refinanciar o empréstimo inteiramente.

Adiantamentos

Por anos, a melhor maneira de colocar menos dinheiro era escolher um empréstimo FHA por causa da opção de entrada de 3,5%. Agora, os empréstimos convencionais permitem que os mutuários paguem apenas 3%. Isso enfraquece uma das principais razões pelas quais as pessoas escolheriam um empréstimo FHA em vez de um empréstimo convencional em primeiro lugar.

Tendo dito isto, você quase sempre deve colocar a maior quantia que puder razoavelmente pagar. Quanto mais você põe para baixo, quanto menor for o seu pagamento mensal e menos juros você pagará no geral.

Relação dívida / renda

O principal fator que os credores procuram ao avaliar um mutuário é a relação dívida / renda, ou quanto de sua renda mensal vai para o pagamento de dívidas. Quanto menor for o seu DTI, o mais provável é que você se qualifique para uma hipoteca e obtenha uma boa taxa de juros.

Você pode ter um DTI de até 43% e ainda se qualificar para uma hipoteca convencional. Os empréstimos da FHA aprovarão os mutuários com DTIs de até 50% ou às vezes mais. Essa pequena diferença é importante para os mutuários que têm empréstimos estudantis elevados, empréstimos para automóveis e outros tipos de dívidas pendentes.

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Como escolher entre um FHA e um empréstimo convencional?

As taxas de juros são mais baixas com um empréstimo FHA, embora o MIP muitas vezes neutralize essas economias. Como os empréstimos FHA vão custar mais dinheiro a longo prazo, apenas pessoas que realmente não podem se qualificar para uma hipoteca convencional devem escolher o FHA.

Se você escolher um empréstimo FHA, considere o refinanciamento quando sua pontuação de crédito melhorar, você tem mais de 20% de patrimônio líquido na casa e seu DTI é inferior a 43%. Você vai pagar algum dinheiro adiantado para refinanciar, mas você vai economizar no longo prazo com um empréstimo convencional.

Mesmo se você estiver completamente certo de que não se qualificará para uma hipoteca convencional, converse com seu credor sobre suas opções e situação financeira. Eles poderão orientá-lo na direção certa depois de perguntar sobre sua dívida, renda, pontuação de crédito, histórico de trabalho e outros fatores.