Não pode pagar sua hipoteca? Opções para proprietários de casas que estão lutando para sobreviver

Em uma postagem anterior, abordamos as obrigações morais de fazer o pagamento da hipoteca e de não sair de casa quando você pode pagar os pagamentos mensais. Mas também existem pessoas lá fora que realmente não podem pagar seus pagamentos.

Existem muitos proprietários por aí que querem ficar em suas casas, não pode pagar a hipoteca, e não sei para onde se virar. Embora não haja garantia de uma modificação da hipoteca, existem opções que muitos proprietários de casas em dificuldades não estão cientes. As dicas a seguir podem ajudá-lo a encontrar uma maneira de modificar sua hipoteca atual, refinanciar a uma taxa de juros mais baixa, ou obter assistência.

Aconselhamento habitacional

Os proprietários que não podem pagar a hipoteca têm opções. A primeira pessoa que devem procurar é um conselheiro habitacional. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA tem uma lista de conselheiros habitacionais certificados em todos os estados. Esses conselheiros são treinados para ajudar os proprietários a avaliar sua situação financeira e explorar todas as opções disponíveis para ajudá-los a ficar em suas casas, incluindo trabalhar diretamente com seu credor. Mais, o aconselhamento é gratuito.

Programas governamentais estão disponíveis

Existem programas federais para ajudar alguns proprietários.

Programa de Tornar Casa Acessível

O programa mais conhecido é o Programa Tornando Casa Acessível, que visa auxiliar os proprietários de imóveis por meio de refinanciamento ou modificação da hipoteca. Um benefício importante do Programa Making Home Affordable é que os mutuários não precisam estar inadimplentes em suas hipotecas para obter ajuda. Na verdade, para obter um refinanciamento, o devedor não pode estar inadimplente.

Os empréstimos mantidos pela Fannie Mae ou Freddie Mac podem ser elegíveis para refinanciamento. Outros agentes de crédito também podem participar desse programa. Uma lista dos agentes de crédito participantes pode ser encontrada no site do programa.

Se o refinanciamento não for uma opção, há também a opção de modificação da hipoteca sob o programa Making Home Affordable. As opções de modificação podem incluir o credor reduzindo a taxa de juros do mutuário, extensão do prazo do empréstimo para até 40 anos ou diferimento do principal do empréstimo.

É importante observar que aceitar uma modificação da hipoteca pode ter um impacto negativo em sua pontuação de crédito FICO e você pode acabar com um pagamento adiantado devido em algum momento.

Além do programa federal, alguns estados têm programas disponíveis para ajudar os proprietários que estão enfrentando a execução hipotecária. Os conselheiros habitacionais em seu estado devem estar cientes desses programas.

Home Affordable Refinance Program (HARP)

Muitos credores não estão dispostos a refinanciar uma hipoteca quando o proprietário deve mais do que o valor da casa. Mas o Home Affordable Refinance Program (HARP) atualizado mudou isso para alguns proprietários, ajudando-os a evitar altas taxas de juros e possível execução hipotecária.

O que mudou no novo Programa de Refinanciamento Acessível à Casa? O programa HARP começou em março de 2009, e passou por várias modificações. Espera-se que a versão atual termine na conclusão do ano civil de 2016.

Talvez a maior mudança tenha sido a eliminação do limite da relação empréstimo-valor. As regras antigas impediam os proprietários de refinanciar se devessem mais de 125% do valor de suas casas. Este limite foi removido. As novas regras também eliminam a necessidade de uma nova avaliação da casa na maioria das circunstâncias.

Os investidores imobiliários ou proprietários de segundas residências também podem se qualificar de acordo com as novas regras. Propriedades elegíveis incluem casas unifamiliares, condomínios, cooperativas, segundas residências, ou propriedades de investimento com até quatro unidades.

Quem se qualifica para o HARP:

• Sua hipoteca deve ser propriedade ou garantida por Freddie Mac ou Fannie Mae, e deve ter sido vendido a eles em ou antes de 31 de maio, 2009
• Você só pode usar o HARP uma vez, então, se você já usou, você não poderá usá-lo novamente (pode haver algumas exceções se você tiver um empréstimo da Fannie Mae que foi refinanciado pelo HARP de março a maio, 2009).
• O coeficiente de valor do empréstimo hipotecário (LTV) deve exceder 80% (coeficientes de LTV inferiores a 80% devem ser elegíveis para um refinanciamento tradicional).
• Deve ser um empréstimo de taxa fixa (empréstimos com taxa ajustável ou empréstimos subprime não se qualificam).
• Os empréstimos devem estar em dia. Você não pode ter nenhum pagamento atrasado nos seis meses anteriores, e não mais do que um pagamento em atraso nos 12 meses anteriores.

Descubra se o seu empréstimo imobiliário é detido pela Fannie Mae ou Freddie Mac: Se você acredita que se qualifica para o Programa de Refinanciamento Residencial, então você deve verificar qual credor possui sua hipoteca. Você pode usar as seguintes ferramentas online para ajudar a determinar se a Fannie Mae ou Freddie Mac possuem ou garantem a hipoteca de sua casa:

• Fannie Mae:(800) 7FANNIE ou www.fanniemae.com/loanlookup.
• Freddie Mac:(800) FREDDIE ou www.Freddiemac.com/mymortgage.

E se a sua hipoteca for detida por um credor privado? Muitos dos maiores bancos desejam participar das modificações dos empréstimos, mas a participação do credor é voluntária, e eles têm a capacidade de alterar os detalhes do programa de empréstimo. Basicamente, isso significa que os principais bancos podem usar esses termos como diretrizes, mas não precisa segui-los ao pé da letra. Isso torna ainda mais importante verificar os detalhes de sua hipoteca, e não confiar 100% no que lê nas notícias. Sempre verifique os detalhes do empréstimo antes de assinar na linha pontilhada.

Compre taxas de hipoteca mais baixas. Se você acredita que está qualificado para o programa atualizado de refinanciamento doméstico, você deve entrar em contato com seu credor e perguntar como eles podem ajudá-lo a refinanciar sua hipoteca. Também ajuda a pesquisar e comparar as taxas de hipoteca para que você tenha uma boa ideia de quais são suas opções.

Trabalhe diretamente com o seu credor

Só porque seu empréstimo não é detido por um provedor de serviços que trabalha com o programa federal, isso não significa que você não tem opções. Você pode ligar para o departamento de mitigação de perdas do seu credor por conta própria; Contudo, trabalhar com seu credor por meio do departamento de mitigação de perdas pode ser uma experiência difícil e frustrante. Os conselheiros habitacionais têm experiência em lidar com credores e navegar no processo para obter uma modificação da hipoteca.

Algumas opções de modificação de hipoteca são semelhantes às opções do programa federal, como alongar a duração do empréstimo ou permitir o adiamento do principal do empréstimo. Em casos muito limitados, o credor pode estar disposto a perdoar uma parte do empréstimo. Contudo, isso não é muito provável, especialmente se não houver um caso de extrema dificuldade.

Obtenha ajuda agora

As modificações nas hipotecas são muito complicadas. Existem muitas variáveis ​​que determinam se um mutuário pode ou não obter uma modificação com base na situação de cada indivíduo. A maior coisa que posso enfatizar - além de obter ajuda de um conselheiro habitacional certificado pelo HUD - é obter ajuda assim que você perceber que pode não conseguir fazer o pagamento da hipoteca. Não espere até que você esteja atrasado em seus pagamentos para obter ajuda. E, se você já está atrasado e não conversou com um conselheiro habitacional, faça isso imediatamente. Trabalhar com um profissional é a melhor maneira de garantir que você tenha explorado todas as opções para ajudá-lo a ficar em sua casa.

Links para recursos:

• Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
• Fazendo um programa acessível para casa.

Este artigo foi escrito em conjunto por Ryan Guina e Kristen Doerschner. Kristen Doerschner é coordenadora de relações públicas de uma agência de alívio de dívidas sem fins lucrativos e redatora freelance. Através de sua escrita, Kristen cobre uma variedade de tópicos, mas é especialista em questões relacionadas à educação financeira.