FHA x empréstimo convencional:qual é o certo para você?

Se você é um comprador de casa pela primeira vez, pode estar se perguntando se um empréstimo FHA ou convencional é a escolha certa para você. O empréstimo que é melhor para você depende, em última análise, da sua situação financeira e do tipo de casa que você espera comprar.

Entender a diferença entre esses dois tipos de empréstimos pode facilitar a determinação de qual é o ajuste certo para você. Este artigo explicará o que são empréstimos FHA e convencionais, a diferença entre os dois e quais são os prós e contras de cada um.

O que é um empréstimo FHA?

Um empréstimo FHA é um empréstimo garantido pelo governo para compradores de casa pela primeira vez. A Federal Housing Administration apoia o empréstimo, mas o empréstimo em si é concedido por um credor hipotecário aprovado.

Empréstimos FHA normalmente têm requisitos mais baixos de crédito e pagamento. Eles estão disponíveis em termos de taxa fixa por 15 ou 30 anos. Aqui está uma breve lista dos requisitos para se qualificar para um empréstimo FHA:

• Uma pontuação FICO mínima de pelo menos 500
• É necessário um seguro hipotecário
• A relação dívida/renda do mutuário deve ser inferior a 43%
• A propriedade deve ser a residência principal do mutuário
• O mutuário deve fornecer comprovante de emprego

O que é um empréstimo convencional?

Um empréstimo convencional é qualquer empréstimo que não seja apoiado por uma agência governamental, como a FHA ou a Veterans Administration (VA). Os empréstimos convencionais são oferecidos por meio de um credor privado e representam cerca de dois terços das hipotecas feitas nos EUA.

Aqui estão os requisitos para se qualificar para uma hipoteca convencional:

• Preencha sua solicitação de hipoteca
• Forneça toda a documentação necessária
• Faça um relatório de crédito
• Fornecer comprovante de emprego

Empréstimos em conformidade x não conforme

Existem dois tipos diferentes de empréstimos convencionais que você pode solicitar:

• Empréstimos em conformidade: Esses empréstimos têm termos e condições que atendem às diretrizes estabelecidas pela Fannie Mae e Freddie Mac. No entanto, os credores individuais podem definir requisitos mais rigorosos, se assim o desejarem. Para se qualificar para um empréstimo em conformidade, você deve atender às seguintes diretrizes:
  • Pontuação de crédito
  • Adiantamento
  • Relação dívida/renda
  • Limite de empréstimo
• Empréstimos não conformes: Um empréstimo não conforme está acima do valor máximo do empréstimo estabelecido pela Fannie Mae e Freddie Mac. Estes também são referidos como empréstimos jumbo. Empréstimos não conformes tendem a ter taxas de juros mais altas e são menos comuns do que empréstimos em conformidade.

Qual ​​é a diferença entre um empréstimo convencional e um FHA?

A principal diferença entre os dois empréstimos é que os empréstimos FHA tendem a ser mais fáceis de se qualificar. Empréstimos convencionais exigirão uma pontuação de crédito mais alta e um adiantamento maior.

Mas isso não significa necessariamente que um empréstimo da FHA seja sempre a melhor escolha. Se você escolher um empréstimo FHA, terá mais provisões para lidar. Abaixo está uma explicação mais detalhada de como os dois empréstimos se comparam.

Pontuações de crédito

• Empréstimos FHA: Se você tiver uma pontuação de crédito mínima de 500, poderá se qualificar para um empréstimo da FHA com um pagamento inicial de 10%. Os mutuários com uma pontuação de crédito mínima de 580 podem se qualificar com um adiantamento de 3,5%.
• Empréstimos convencionais: Os empréstimos convencionais geralmente exigem uma pontuação de crédito mínima de 620. Mas isso pode variar dependendo do credor.

Adiantamento

• Empréstimos FHA: Os empréstimos da FHA exigem um pagamento mínimo de 3,5% ou 10%, dependendo da pontuação de crédito do mutuário. E com um empréstimo da FHA, 100% da entrada pode ser um presente de outra pessoa.
• Empréstimos convencionais: É possível encontrar um empréstimo convencional que aceite um adiantamento de até 3%. No entanto, você precisará ter uma pontuação de crédito muito boa para se qualificar para isso. Empréstimos convencionais permitem que uma parte do pagamento seja um presente.

Limites de empréstimo

• Empréstimos FHA: O limite de empréstimo dos empréstimos da FHA varia de acordo com o município em que você mora. No entanto, os novos limites de empréstimo entraram em vigor em 1º de janeiro de 2022. Para áreas de alta renda, o limite de empréstimo é de US$ 970.800. O limite de empréstimo mais baixo é de US$ 420.680.
• Empréstimos convencionais: Para empréstimos em conformidade, o limite de empréstimo também depende de onde você mora. A Fannie Mae atualizou as diretrizes de 2022 e os limites de empréstimo aumentaram em todos os condados dos EUA, exceto 47

Para uma casa de uma unidade, o limite de empréstimo é de $ 548.250. Para uma casa de uma unidade em uma área de alto custo, o limite é de US$ 822.375.

Relação dívida/renda

• Empréstimos FHA: Para 2022, a relação dívida/renda do mutuário deve estar abaixo de 43%. A dívida total da habitação não pode exceder 31%. No entanto, alguns mutuários recebem uma exceção, portanto, não desanime se você não cumprir essa diretriz.
• Empréstimos convencionais: A relação dívida/renda máxima dependerá do credor com quem você trabalha. Mas alguns credores permitirão índices de dívida/renda entre 40% e 50%.

Propriedades qualificadas

• Empréstimos FHA: Casas unifamiliares, condomínios aprovados ou moradias geminadas, casas geminadas e geminadas e casas fabricadas são elegíveis para empréstimos da FHA. Um empréstimo FHA não pode ser usado para comprar um imóvel alugado ou casa de férias. A casa deve ser usada como sua residência principal.
• Empréstimos convencionais: Casas unifamiliares, condomínios e casas geminadas, casas geminadas e geminadas e casas que precisam de atualizações sérias são elegíveis para empréstimos convencionais. Empréstimos convencionais podem ser usados ​​para comprar sua residência principal, um imóvel alugado ou uma casa de férias.

Seguro de hipoteca privado (PMI)

• Empréstimos FHA: Você terá que pagar um prêmio de seguro de hipoteca inicial (MIP) com um empréstimo da FHA. E se o seu adiantamento for inferior a 10%, você terá que mantê-lo durante a vida útil do empréstimo. No entanto, se você optar por refinanciar um empréstimo convencional em uma data posterior, poderá abandonar o seguro de hipoteca da FHA.
• Empréstimos convencionais: Nenhum seguro de hipoteca privado (PMI) é necessário se você fornecer um adiantamento de 20%. Se o seu pagamento for inferior a isso, você terá que pagar o seguro de hipoteca. Mas seu seguro de hipoteca é cancelado quando você atinge 80% de capital em sua casa.

Refinanciamento

• Empréstimos FHA: Contanto que você atenda aos requisitos do credor, poderá refinanciar seu empréstimo da FHA no futuro. E pode ser mais fácil refinanciar um empréstimo da FHA graças a um programa conhecido como refinanciamento simplificado.

Este programa é oferecido pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). Ele permite que você refinancie seu empréstimo FHA existente, mas evite o processo de avaliação da casa.

Também requer menos documentação e subscrição. Para se qualificar, você deve estar em dia com seus pagamentos de hipoteca.

• Empréstimos convencionais: Você pode refinanciar um empréstimo convencional desde que atenda aos requisitos do seu credor. Os mutuários que fizeram um empréstimo da Fannie Mae ou Freddie Mac também são elegíveis para o Home Affordable Refinance Program (HARP).

Este programa permite que todos os mutuários refinanciem suas casas, independentemente de quanto capital eles tenham em sua casa. Isso está disponível para mutuários que fizeram um empréstimo até 31 de maio de 2009 e estão em dia com seus pagamentos mensais.

FHA x empréstimos convencionais

Se você ainda não tem certeza se um empréstimo FHA ou um empréstimo convencional é a escolha certa para você, aqui estão alguns dos prós e contras de cada um.

Vantagens dos empréstimos FHA

• É mais fácil se qualificar para esses empréstimos
• Melhor para mutuários com baixa pontuação de crédito
• Baixos requisitos de pagamento
• Vem com melhores opções de refinanciamento

Desvantagens dos empréstimos FHA

• Requer seguro hipotecário
• Se o pagamento inicial for inferior a 10%, o seguro de hipoteca é necessário para a duração do empréstimo
• Coloca limites em certos tipos de propriedades
• Pode vir com altas taxas de juros
• Geralmente leva mais tempo para processar os empréstimos da FHA

Vantagens dos empréstimos convencionais

• Oferece limites de empréstimo mais altos do que os empréstimos da FHA
• Não é necessário seguro hipotecário com um adiantamento de 20%
• Você pode fazer empréstimos para propriedades de investimento
• Alguns empréstimos aceitam adiantamentos de até 3%

Desvantagens dos empréstimos convencionais

• Para se inscrever, os mutuários precisam ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620
• Pode ser mais difícil para os mutuários de baixa renda se qualificarem
• É necessário um adiantamento mais alto para evitar o seguro de hipoteca

Como decidir entre os dois

Se você é um mutuário de baixa renda ou tem uma pontuação de crédito baixa, um empréstimo da FHA pode ser a escolha certa para você. Apenas certifique-se de que você pode pagar o seguro de hipoteca e os pagamentos mensais da hipoteca.

Se você tem uma pontuação de crédito de 620 ou superior e pode pagar um adiantamento maior, uma hipoteca convencional é provavelmente a melhor opção para você. E se sua pontuação de crédito for 720 ou superior, você provavelmente descobrirá que as hipotecas convencionais são a opção mais acessível.

O melhor lugar para começar é conversar com um corretor de hipotecas e pedir que eles o orientem sobre suas opções. Ou, se estiver interessado em saber mais, confira os seguintes recursos:

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