Três gráficos sobre o estresse das hipotecas:não é tão ruim quanto você pode pensar

p Esta peça faz parte da nossa nova série Três Gráficos, em que pretendemos destacar tendências interessantes em três gráficos simples.

p O debate atual sobre habitação confunde duas questões distintas:a acessibilidade da habitação, e o risco no sistema bancário de qualquer queda significativa nos preços da habitação. Claramente, ambos são questões importantes e a ligação entre eles é o potencial de muitos proprietários de casas ultrapassarem suas finanças, não ser capaz de pagar seus empréstimos, e assim derrubar seus bancos.

p Mas quando você olha os dados sobre o estresse das hipotecas, o risco sistêmico desse sobrealcance parece pequeno. Dados da Autoridade Australiana de Regulamentação Prudencial (APRA) revelam que o saldo médio em empréstimos habitacionais mal teve tendência de alta nos últimos cinco anos (veja nosso primeiro gráfico abaixo).

p Isso ocorreu durante um período em que os preços das casas aumentaram fortemente. Com efeito, Isso significa que, na média, as pessoas têm mais patrimônio em suas casas para garantir seus empréstimos.

p Isso não é verdade apenas para a média, mas também se você olhar para empréstimos de investidores ou para empréstimos de baixa documentação (loc-doc) (estes são destinados a aqueles que não podem fornecer a papelada normalmente exigida, por exemplo, trabalhadores independentes). As mesmas tendências emergem. Não está claro com isso que as pessoas estão assumindo riscos excessivos - e certamente não recentemente.

p Mesmo para novos empréstimos, você obtém a mesma imagem básica. O gráfico abaixo mostra os índices de avaliação de empréstimos para novos empréstimos. O que está claro é que, para a maioria dos novos empréstimos, as pessoas estão tomando emprestado entre 60% e 80% do valor de suas casas.

p A proporção de pessoas que têm uma exposição muito elevada a uma queda nos preços da habitação - aquelas com rácios de valorização de empréstimos acima de 90% - tem diminuído ao longo do tempo. Mais uma vez, a imagem básica é de famílias prudentes, em vez de uma comunidade de pessoas apostando em aumentos de preços de casas.

p Muita confusão sobre habitação surge porque as pessoas fazem comparações inadequadas. Um erro comum é comparar o valor da dívida habitacional com a renda nacional. Isso é altamente enganoso.

p Uma comparação mais correta é entre sua renda e o valor necessário para pagar o empréstimo. Em nível nacional, isso significa que devemos olhar para o tamanho da renda nacional e a quantidade de renda necessária para pagar o serviço da dívida (não o valor da dívida).

p Uma alternativa usada pelo Reserve Bank é comparar a quantidade de dívidas que as pessoas têm com a quantidade de ativos que possuem. Como podemos ver no gráfico abaixo, o valor dos passivos das famílias tem aumentado, mas o valor total dos ativos detidos pelas famílias parece ter aumentado mais rapidamente. Novamente, não há nenhum caso claro de que o setor doméstico tenha feito empréstimos excessivos.

p Nada disso nega que os preços das casas podem cair, ou que algumas pessoas estão achando muito difícil comprar um lugar para morar em Sydney. As casas são muito mais baratas em outras partes da Austrália e os preços dos imóveis até caíram recentemente em algumas regiões.