Como funcionam os contratos de Preço Máximo Garantido (GMP)?

Embora os contratos de preço máximo garantido (GMP) sejam padrão em muitos setores, existem algumas nuances nesta abordagem que são comumente usadas em projetos de construção e relacionados. As empresas e indivíduos que firmam esses acordos precisam conhecer as vantagens e desvantagens do contrato de preço máximo para usá-los de maneira eficaz.

O que são contratos de preço máximo garantido (GMP)?

Com contratos GMP, o cliente concorda em reembolsar o contratante pelos materiais, trabalho e a taxa do contratante que cobre o lucro. O preço máximo garantido é o valor mais alto que os clientes pagariam pelo projeto, embora se o preço final for menor que o máximo, o cliente não é obrigado a compartilhar essas economias com o contratante, a menos que estipulado no acordo. Os empreiteiros são responsáveis ​​por qualquer estouro de custo além do preço máximo, a menos que haja mudanças no desenho ou escopo do projeto.

Preço Máximo Garantido vs. Contratos de Preço Fixo

Os contratos de preço fixo estipulam um preço fixo para os projetos. Independentemente de quanto a empreiteira acabe gastando para concluir o projeto, o preço pago será o mesmo. Os contratos de preço fixo são geralmente pagos em prestações em diferentes fases do projeto. É especialmente importante ter todos os detalhes do projeto antes da execução de um contrato de preço fixo.

Contratos GMP, por outro lado, tem alguma flexibilidade. O cliente reembolsa o contratante ou paga pelas despesas até um limite determinado no início do projeto. Os contratos incluem lucro para o contratante, frequentemente uma porcentagem do preço geral do projeto. Como contratos de preço fixo, se os custos ultrapassarem o valor esperado, o empreiteiro está no gancho para cobrir os excedentes, a menos que um pedido de alteração formal seja enviado.

Principais vantagens

• Os contratos de preço máximo garantido fornecem um limite para os custos do projeto para os compradores.
• Os acordos são padrão para projetos com escopos ou cronogramas abertos.
• Os empreiteiros trabalham em estreita colaboração com os clientes para desenvolver o design do projeto, cronograma e outros detalhes.
• Os contratos GMP compartilham muitas semelhanças com outros tipos de contratos, como contratos de preço fixo, mas existem algumas diferenças importantes.

Explicação dos contratos de Preço Máximo Garantido (GMP)

O preço máximo garantido é o máximo que um empreiteiro pode cobrar de um cliente por um projeto. Também conhecidos como contratos de "preço que não deve exceder", esses acordos exigem que os clientes compensem os contratados por seus custos diretos e uma taxa fixa para despesas gerais e lucro, mas apenas até um certo limite. O contratante é responsável pelos custos adicionais assim que o projeto atingir este valor. O preço máximo pode ser aumentado por meio de um pedido de alteração se o escopo do projeto mudar, mas não para estimar erros ou estouros de custo.

Como funcionam os contratos de Preço Máximo Garantido (GMP)?

Os contratos de preço máximo garantido são relativamente simples, mas há detalhes sobre os quais clientes e contratados devem estar cientes.

Elementos GMP

O preço máximo garantido consiste em quatro partes:

1. As tarefas do projeto
2. Custos diretos do projeto
3. Os custos indiretos incorridos por um contratante
4. O lucro que um empreiteiro deseja obter

A partir desta estrutura, os empreiteiros podem determinar o preço do projeto. Por exemplo, um contrato GMP para construir um silo de grãos incluiria os custos diretos do projeto de $ 150, 000, custos indiretos de $ 20, 000 e uma taxa incluindo o lucro desejado do contratante de $ 15, 000 por um preço total de $ 185, 000. Isso seria o máximo que o contratante poderia cobrar do cliente, a menos que ocorra uma solicitação formal de alteração e ambas as partes a aprovem.

Se os custos ultrapassarem esse valor, os empreiteiros devem pagá-los do próprio bolso, reduzindo seus lucros. Se o projeto entrar no orçamento de GMP, o cliente fica com a economia. Contudo, não é incomum que os clientes compartilhem uma parte dos fundos restantes com os contratantes como um incentivo para manter os custos baixos.

Gerente de construção em risco (CMAR)

Com contratos GMP, o papel do empreiteiro geral é o de gerente de construção em risco (CMAR). Aqui, o gerente de construção é responsável por orientar a fase de desenvolvimento do projeto, consultar o cliente sobre a concepção e o escopo do projeto, preocupações com o orçamento, adequação e disponibilidade do material, desafios de construção e outros aspectos vitais. Isso permite que o empreiteiro desenvolva uma GMP transparente com o qual ambas as partes concordam. Assim que o projeto estiver em andamento, o CMAR é o ponto de contato principal para proprietários de projetos, trabalhadores e subcontratados, trabalhando para manter os custos dentro do limite acordado e mantendo uma produção de alta qualidade.

Quando são usados ​​contratos de preço máximo garantido (GMP)?

Esses contratos funcionam melhor para projetos com custos que podem ser estimados com precisão e não têm grandes flutuações de preço. Os contratos de preço máximo garantido também podem ser combinados com outros tipos de contratos. Nesses casos, o GMP serve ao mesmo propósito, mas o acordo subjacente pode ser de acordo com estipulações menos estritas, como acontece com os contratos de custo acrescido, que são acordos para reembolsar os contratados por quaisquer despesas, mais uma quantia predeterminada de lucro, geralmente uma porcentagem do preço total do contrato.

Incerteza em contratos de GMP

Embora os contratos de preço máximo garantido sejam úteis, eles ainda estão sujeitos a desafios. Em muitos casos, esses problemas surgem devido ao escopo e às flutuações de custo, o que pode levar à incerteza.

Tabela de valores

Tal como acontece com outros contratos baseados em projetos, os contratos de preço máximo garantido exigem uma tabela de valores. Este documento é crítico em contratos de GMP, pois determina o preço máximo garantido.

Como funcionam os cronogramas de valores?

O documento de programação de valores detalha os custos das tarefas, pessoal e suprimentos de que o empreiteiro precisa para concluir o projeto. Consiste em categorias comerciais (por exemplo, encanamento, quadro, Soldagem, e mais) e a mão de obra estimada (incluindo subcontratados), materiais e valores de contingência. A soma dos custos neste documento é o preço máximo garantido.

Embora o uso da programação de valores seja geralmente para reduzir a incerteza, pode ser uma fonte de confusão e desacordo quando os números do contratante estão fora de acordo com as expectativas do cliente.

Quantidades de contingência

Confusão entre os contratos de preço máximo garantido e a tabela de valores, em particular, normalmente ocorre quando o contratante inclui um montante reserva na programação de itens de valor conhecidos por flutuarem no preço ao longo de longos períodos, como matéria-prima e mão de obra. Os valores de contingência também cobrem os custos indiretos do contratante para coisas como aluguel de equipamentos. Embora seja uma prática comum e prudente, os contratantes devem ser capazes de explicar o aumento dos custos.

Se os contratados não atingirem o valor de contingência até o final do projeto, o contratante e o cliente costumam dividir os fundos extras. Contudo, isso pode causar preocupações se uma das partes acreditar que é devido um corte mais significativo ou não quiser compartilhar nada. O contrato deve estipular como os valores de contingência são divididos para evitar desacordos.

Ordens de alteração

Depois de estabelecer o GMP, nem o preço do contrato nem o escopo do projeto podem mudar sem uma solicitação oficial de pedido de mudança. Este documento deve incluir a justificativa para a mudança, uma estimativa dos custos ajustados e se as mudanças propostas afetam a data de conclusão. Tanto o contratante quanto o cliente devem concordar com os novos termos.

Benefícios dos Contratos de Preço Máximo Garantido (GMP)

Os contratos GMP podem ser mutuamente benéficos para clientes e empreiteiros. Eles funcionam melhor para projetos com especificações detalhadas e escopos de trabalho.

Vantagens para clientes

Econômico

Esses contratos são adequados para clientes com orçamentos apertados, uma vez que existe um limite de custo firme. Dependendo das estipulações do contrato, os clientes podem conseguir manter a economia se o projeto entrar no GMP, mas é comum compartilhar com empreiteiros como um incentivo para terminar abaixo do orçamento.

Risco reduzido

Os clientes correm menos riscos em um contrato de GMP, pois os empreiteiros são responsáveis ​​por estouros de custo. Quando bem feito, também há menos risco de pagar por suprimentos ou trabalhos inadequados porque a tabela de valores detalha os trabalhos que o empreiteiro deve concluir e os materiais a serem usados.

Vantagens para empreiteiros

Projetos simples

Assim que o contrato for assinado, o contratante e o cliente provavelmente resolveram as dificuldades e finalizaram os planos e projetos do projeto, simplificando o processo para que planejem recursos, tempo e dinheiro ao longo do projeto. Também atenua os desafios contábeis, pois as mudanças são mínimas.

Mais controle de projeto

O contratante geralmente trabalha com o cliente na concepção do projeto, cronograma e outros aspectos do planejamento. Isso dá ao empreiteiro maior controle sobre os custos e também sobre o andamento do projeto.

Desvantagens dos Contratos de Preço Máximo Garantido (GMP)

Embora seja uma ferramenta útil para certos projetos, Os contratos GMP podem apresentar obstáculos para clientes e empreiteiros. É importante compreender essas desvantagens e resolver os problemas ao começar a redigir contratos.

Desvantagens para os clientes

Preços fraudulentos

Empreiteiros inescrupulosos podem tentar fornecer um GMP excessivamente inflado, empregar mão de obra menos qualificada ou usar materiais de baixa qualidade para cortar custos. Para mitigar esse risco, os clientes devem auditar as finanças do projeto do contratado e outra documentação relevante para garantir preços justos.

Desvantagens para empreiteiros

Risco aumentado

Os contratos GMP aumentam o risco financeiro dos contratados, uma vez que eles ficam em perigo se os custos excederem o preço máximo permitido. Esses aumentos podem corroer os lucros do contratante, É por isso que é importante entender a maioria dos detalhes do projeto antecipadamente e só permitir mudanças de escopo com um documento de pedido de mudança adequado que leve em consideração o aumento dos custos.

Transparência necessária

Os contratos de preço máximo garantido são acordos de "livro aberto", o que significa que o cliente pode auditar as finanças do projeto do contratante. Os contratantes são obrigados a manter registros meticulosos, o que pode ser demorado. Essa abertura também pode parecer uma violação da privacidade do contratante.

Alternativas para contratos de preço máximo garantido (GMP)

Além dos contratos de preço fixo discutidos acima, existem quatro outras alternativas comuns para contratos de preço garantido.

1. Contratos de preço global

   Com um contrato de preço global (também conhecido como contrato de preço fixo), o proprietário do projeto fornece à contratada os planos de projeto finalizados, projetos de construção e especificações e cronograma, e o contratante fornece uma estimativa que abrange o preço dos materiais, trabalho, despesas gerais e o lucro do contratante. Independentemente dos custos reais, o contratante receberá essa quantia única. O empreiteiro não precisa abrir seus livros para os clientes, e os custos individuais não são reembolsados. Com projetos de quantia total, os empreiteiros recebem o preço acordado e qualquer economia decorrente do orçamento vai para eles.

   Os contratos de preço máximo garantido têm estipulações semelhantes, então qual é a diferença entre GMP e montante fixo? Uma das diferenças mais significativas entre os contratos de preço fixo e de preço máximo é com os contratos GMP, o cliente recebe a economia se o projeto não atingir o preço máximo. Em alguns casos, o cliente pode compartilhar uma parte de qualquer economia de custo com o empreiteiro para incentivar o trabalho em tempo hábil e manter os custos baixos.

2. Contratos de preço unitário

   Os contratos de preço unitário baseiam o preço do projeto nos custos por unidade dos materiais para cada estágio do projeto. Este tipo de contrato depende muito do cronograma de valores que descrevem as tarefas do projeto pelo comércio de construção (por exemplo, quadro, elétrico, encanamento, carpintaria e muito mais) e, em seguida, relacionando os custos de cada item. Esses acordos são mais comuns para projetos baseados em unidades, como pintores ou camadas de carpete cobrando por metro quadrado.

3. Contratos de custo acrescido

   Esses acordos são semelhantes aos contratos GMP porque, com contratos de custo acrescido, o cliente concorda em cobrir os suprimentos, trabalho, despesas gerais e lucro do contratado e não requer planos de projeto finalizados antes que uma estimativa seja fornecida.

   Existem três variações de contratos de custo acrescido.

   • Porcentagem de correção de custo mais:o lucro do contratante é uma porcentagem do custo do projeto.
   • Custo mais taxa fixa:o lucro do contratante é uma taxa básica que não depende do custo do projeto.
   • Custo acrescido de taxa fixa com um preço máximo garantido:O lucro do contratante é uma taxa básica que não excede um valor especificado.

4. Contratos de tempo e materiais (T&M)

   Esses contratos exigem que o proprietário do projeto reembolse o empreiteiro pelos materiais e uma taxa de mão de obra diária ou semanal. Este contrato é adequado para projetos sem cronogramas predeterminados ou quando mudanças são prováveis ​​durante o projeto.

O proprietário do projeto e o contratado concordam com as taxas de trabalho, custos de materiais e horas de mão-de-obra direta - normalmente a programação e a disponibilidade são incorporadas à parte das horas de mão-de-obra direta ao redigir o contrato. No início do projeto e antes do início do trabalho, eles negociam preços que permitem uma margem de lucro razoável para o lucro do empreiteiro, mantendo-se em linha com as expectativas e o orçamento do cliente. Não há limite para o preço total do projeto, o que pode ser arriscado para os clientes, pois não há restrições sobre quanto tempo o projeto pode durar ou seu custo final. Alguns contratos T&M têm cláusulas de não exceder que, semelhantes aos contratos GMP, coloque um limite em quanto um cliente reembolsa para despesas de mão de obra e materiais.

Os contratos de preço máximo garantido podem ser complicados e envolver algumas partes móveis. Gerenciando tarefas, riscos e variações para um contrato GMP é muito mais fácil com um software de contabilidade eficaz. O software de gerenciamento financeiro pode melhorar todos os aspectos financeiros do projeto, incluindo contabilidade, faturamento e relatórios. Este software automatiza cálculos de custos, bem como tarefas de folha de pagamento e rastreia contas a pagar e a receber para cada projeto. As plataformas de gestão financeira também fornecem módulos de custo de trabalho para monitorar e analisar compras de materiais, custos trabalhistas, despesas gerais e outras despesas relacionadas ao projeto.

Exemplo de contrato de preço máximo garantido grátis (GMP)

O American Institute of Architects (AIA) fornece mais de um modelo de contrato de preço máximo garantido. Eles são considerados um padrão da indústria e são amplamente reconhecidos como documentos abrangentes e confiáveis. O modelo inclui todas as cláusulas exigidas e ajuda as empresas novas neste contrato ou aquelas que desejam padronizar seu contrato GMP existente. Contudo, é crucial observar que os contratos modelo servem como um exemplo de contrato de preço máximo garantido e devem ser adaptados a cada projeto para evitar erros jurídicos dispendiosos. Também é prudente que o documento seja revisado por um advogado para garantir a legalidade.

Perguntas frequentes sobre o contrato de preço máximo garantido (GMP)

O que é GMP em gerenciamento de projetos?

O preço máximo garantido é uma ferramenta de gerenciamento de projeto padrão para manter os custos baixos. Também permite que os empreiteiros tenham mais voz no planejamento, tornando o gerenciamento de projetos mais colaborativo entre empreiteiros e clientes.

O que significa GMP em construção?

GMP significa o preço máximo garantido. Isso se refere à maior quantidade de trabalho, materiais e custos de lucro que o empreiteiro pode cobrar do cliente na indústria de construção.

O que é um conjunto de desenhos GMP?

Com contratos GMP, o cliente e o empreiteiro trabalham juntos na concepção do projeto. Em muitos casos, esta documentação inclui desenhos e plantas que ilustram os aspectos do projeto e o produto acabado para entender melhor como o projeto deve ficar depois de concluído.

O que é uma emenda GMP?

Uma emenda GMP, também conhecido como pedido de alteração, é uma modificação do preço máximo garantido original devido a alterações no escopo do projeto ou outros aspectos do plano. As alterações devem ocorrer por meio de um processo de pedido de mudança formal, exigindo a aprovação dos contratados e dos clientes.

Quais são os planos GMP?

O projeto descreve, projetos e projetos que acompanham um contrato de preço máximo garantido constituem os planos de GMP. Esses documentos devem ser precisos e abrangentes para garantir que a estimativa de GMP seja confiável.

O que é um contrato CMAR?

O contrato de gerente de construção em risco delineia as responsabilidades do gerente de construção em relação ao projeto, suprimentos e planejamento para o projeto. É uma parte integrante dos projetos GMR porque esses empreendimentos geralmente exigem que o contratante consulte sobre esses elementos vitais.