Quão Exigíveis são os Convênios da Associação de Proprietários de Casa?

Condomínio é uma forma de casa própria em que cada proprietário de unidade, além de possuir sua casa, também possui uma parcela de áreas comuns, como estradas, instalações de recreação, estacionamentos, corredores e elevadores. Um comprador de condomínio torna-se automaticamente membro de uma associação de proprietários com suas regras e responsabilidades. As regras do condomínio são estabelecidas por estatutos e leis estaduais e, portanto, variam de acordo com o estado, mas em geral, as regras exigem que os proprietários das unidades paguem taxas para cobrir a manutenção das áreas comuns e obedeçam aos estatutos e às regras.

Eles fazem as regras

O conselho de diretores da associação de proprietários, ou HOA, estabelece as regras - chamadas de convênios, condições e restrições, ou CC&R - que regulam as atividades dos residentes. Esses CC &Rs e muitas vezes um conjunto separado de regras cobrem tudo, desde o número de animais de estimação permitidos, caso existam, para saber se um proprietário pode pintar sua unidade, estacione um caminhão no estacionamento ou instale uma antena parabólica. As regras também tratam de ruídos e perturbações que impedem os vizinhos de "usufruir pacificamente" de suas casas.

Falha na aplicação

Nem todos os conselhos de associações de proprietários têm os mesmos poderes de fiscalização. Pode ficar a critério do conselho determinar se uma violação de regra real está ocorrendo. O primeiro passo que um proprietário deve dar para obrigar um conselho a fazer cumprir uma regra é reunir-se com o conselho da associação e apresentar as evidências, junto com a provisão apropriada do CC &Rs. Chamar a atenção do conselho para a infração pode ser tudo o que é necessário para que a regra seja aplicada.

Poderes de fiscalização

O estatuto do HOA e os CC &Rs devem definir os procedimentos que devem ser seguidos antes de tomar qualquer ação contra o proprietário de uma unidade por violação das regras. O processo geralmente começa com uma carta ao proprietário, dando-lhe tempo para resolver o problema. O conselho HOA pode ter autoridade para multar um infrator por cada dia em que a violação ocorrer. O conselho ou seu representante também pode entrar no imóvel para investigar a alegada violação ou retirá-la. O conselho também pode suspender o direito do proprietário de usar instalações como piscina ou quadras de tênis. Em casos graves, o conselho pode processar o proprietário para consertar a violação e também pagar as custas judiciais. O tribunal pode conceder indenização por danos em dinheiro, apelar à ação policial e até ordenar a remoção de bens pessoais. O HOA pode colocar um penhor sobre a habitação que deve ser pago antes que a casa possa ser vendida.

Renúncias e aplicação seletiva

Um conselho de condomínio não deve impor uma regra contra um residente enquanto ignora as violações da mesma regra por outros residentes. Essa aplicação seletiva é discriminatória. Contudo, se um conselho ignora uma violação de regra por um período de tempo considerável, renunciou, ou desistiu, o direito de fazer cumprir essa regra contra o proprietário da unidade infratora ou qualquer outro proprietário culpado da mesma violação. Um estado de "estatuto de limitações" define a quantidade de tempo que uma violação de regra pode ser ignorada antes que não possa mais ser aplicada. Um conselho que permitiu que uma regra fosse aplicada ou renunciada seletivamente pode restabelecer a regra anunciando aos membros do HOA sua intenção de começar a aplicar estritamente a regra.

Vejo você no Tribunal

Embora um conselho HOA possa tomar medidas legais contra um proprietário, proprietários de condomínio têm o mesmo direito de buscar justiça contra um HOA. Uma associação de proprietários é obrigada a agir no melhor interesse da comunidade e a cumprir suas obrigações de maneira justa, sem discriminação. Se o conselho de um condomínio deixar de cumprir suas próprias regras ou leis estaduais, um proprietário ou grupo de residentes pode entrar com uma ação judicial alegando que o HOA está falhando com seus deveres. Esses processos são caros e demorados, e qualquer pessoa que esteja considerando tal processo deve buscar o conselho de um advogado com experiência em litígios de HOA.