Taxas de hipoteca explicadas:tudo para saber antes de comprar

As taxas de hipoteca determinam o que você paga por um empréstimo à habitação. Se você nunca comprou uma casa antes, aqui está uma regra simples a seguir:quanto menor a taxa de juros da hipoteca, melhor!

Pagar juros de um empréstimo à habitação é como pagar juros de um cartão de crédito ou outro empréstimo. Ele adiciona ao seu custo total de empréstimo.

Então, o que é uma boa taxa de hipoteca? E como você pode obter a menor taxa de hipoteca ao comprar uma casa pela primeira vez?

Aqui está um olhar mais atento às taxas de hipoteca explicadas.

O que é uma taxa de juros de hipoteca?

Uma taxa de juros de hipoteca representa um prêmio que você paga para emprestar dinheiro. Os credores cobram juros sobre empréstimos à habitação, que são reembolsados ​​juntamente com o principal.

Sua taxa de juros de hipoteca determina o que você paga por uma casa ao longo da vida do seu empréstimo. Especificamente, a taxa de hipoteca pode influenciar o valor total dos juros pagos, bem como o valor do seu pagamento mensal.

Vale ressaltar que uma taxa de juros de hipoteca não é a mesma que a TAEG de uma hipoteca. Sua TAEG de hipoteca ou taxa de porcentagem anual reflete seu custo anualizado de empréstimo e inclui a taxa de juros do empréstimo, bem como outros custos. Esses outros custos podem incluir:

• Taxas que o credor cobra
• Seguro hipotecário
• Pontos de desconto
• Certos custos de fechamento que são incorporados ao empréstimo

Nesse sentido, uma TAEG de hipoteca é semelhante a uma TAEG de cartão de crédito. Ambas as taxas de hipoteca e APRs de hipotecas são expressas como uma porcentagem. É importante saber a diferença, no entanto, para que você possa fazer comparações de maçãs com maçãs quando estiver comprando um empréstimo à habitação.

Como funcionam as taxas de juros de hipotecas?

As taxas de hipoteca são aplicadas ao principal do seu empréstimo. Os juros são amortizados ao longo da vida do empréstimo. Geralmente, você pagará mais juros do que o principal na parte inicial do seu empréstimo. À medida que você se aproxima do final do empréstimo, mais de seus pagamentos vão para o principal.

Depois de fechar um empréstimo à habitação, seu credor fornecerá um cronograma de amortização. Esta programação mostra exatamente como seus pagamentos são aplicados, incluindo o que vai para:

• Interesse 
• Principal
• Seguro de hipoteca privado, se você estiver pagando
• Escrow (para seguro residencial e impostos sobre propriedade)

Em termos de como as taxas de hipoteca são definidas, isso é determinado em grande parte pelas condições econômicas. As taxas de hipoteca tendem a acompanhar os movimentos do mercado de títulos e o rendimento das notas do Tesouro de 10 anos.

O que você realmente paga por uma hipoteca depende de onde estão as taxas de hipoteca em geral, mas também depende de sua situação financeira pessoal. Isso inclui sua pontuação de crédito, relação dívida/renda, renda e ativos.

Taxa fixa x taxa ajustável:qual é a diferença?

As taxas de hipoteca podem ser fixas ou ajustáveis. A escolha de uma taxa fixa ou ajustável pode fazer a diferença em quanto você paga por uma hipoteca.

Taxas de hipoteca fixas explicadas

Uma taxa de hipoteca fixa é definida no início do prazo do empréstimo e permanece a mesma por toda a vida do empréstimo.

Por exemplo, digamos que você faça uma hipoteca de 30 anos com uma taxa fixa de 3,4%. Sua taxa permaneceria em 3,4% pelo prazo total do empréstimo de 30 anos.

A vantagem de escolher uma hipoteca de taxa fixa é a previsibilidade. Como sua taxa é sempre a mesma, você sabe exatamente quanto pagará para emprestar. E você não precisa se preocupar com a flutuação de seus pagamentos mensais. Isso pode facilitar o orçamento de uma casa.

Taxas de hipoteca ajustáveis ​​explicadas

Uma taxa de hipoteca ajustável está vinculada a uma taxa de referência subjacente. Isso também é chamado de taxa de índice. Hipotecas de taxa ajustável ou ARMs podem usar qualquer uma dessas taxas como referência:

• Rendimento de vencimento semanal constante em letras do Tesouro de um ano
• Taxa de financiamento noturno garantida (SOFR), que substituiu a LIBOR
• Índice de Custo dos Fundos do 11º Distrito (COFI)

A coisa mais importante a saber sobre uma hipoteca de taxa ajustável é que a taxa não permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Em vez disso, você normalmente paga uma taxa fixa para os primeiros anos do empréstimo. Em seguida, a taxa se ajusta para refletir sua taxa de referência.

Assim, por exemplo, você pode obter um ARM 5/1 ou um ARM 7/1. Com esses empréstimos, você teria uma taxa fixa baixa nos primeiros cinco ou sete anos. Então a taxa se ajustaria.

Um profissional sobre ARMs também é um contra. Enquanto a taxa de referência permanecer baixa, a taxa ajustável da sua hipoteca também permanecerá baixa. É possível que você pague menos por um ARM em comparação com uma hipoteca de taxa fixa.

Mas se a taxa de referência ou índice aumentar, sua taxa de hipoteca aumenta e seu pagamento também. Portanto, você não obtém a mesma previsibilidade que teria com um empréstimo de taxa fixa.

O que é uma boa taxa de hipoteca?

Quando você fala sobre uma boa taxa de hipoteca, existem algumas regras básicas a serem lembradas.

Primeiro, é importante considerar a taxa média de juros de hipotecas a qualquer momento. Se você observar os dados da Freddie Mac, uma empresa patrocinada pelo governo que ajuda a financiar empréstimos hipotecários, a taxa média de hipoteca de 30 anos era de 2,93% em 17 de junho de 2021. Isso é considerado taxas baixas históricas.

Se você voltar um ano, verá que as taxas médias de hipoteca estavam em torno de 3,13%. Mas e se você voltar 40 anos, até junho de 1981? Você pode se surpreender ao saber que a taxa média de juros de hipotecas foi de 16,74%. Isso é o mesmo que você pode pagar por um APR de cartão de crédito agora.

Portanto, uma boa taxa de hipoteca agora é, em última análise, um reflexo do que está acontecendo com a economia e como as taxas estão tendendo. Em termos de uma boa taxa de hipoteca para você pessoalmente, isso dependerá de que tipo de taxas você pode se qualificar. Novamente, tudo isso remonta ao seu histórico de crédito, renda e outros detalhes financeiros.

O que faz com que as taxas de juros subam e desçam?

A maneira como as taxas de hipoteca se movem não é necessariamente determinada por nada. Em vez disso, as taxas podem ser impulsionadas para cima ou para baixo por vários fatores, incluindo:

• Movimentos e volatilidade do mercado de ações
• Taxas de inflação e se estão subindo ou caindo
• Taxas de desemprego e criação de novos empregos
• O que está acontecendo com os mercados estrangeiros

Quando a economia está forte, o desemprego é baixo e os consumidores têm dinheiro para gastar em casas, é típico ver as taxas de hipoteca subirem. Por outro lado, se a economia estiver lenta e a criação de novos empregos diminuir, você poderá ver as taxas de hipoteca cair.

A correlação entre hipotecas e atividade de compra de casa também é importante. Quando as taxas são baixas, não é incomum ver mais um impulso para a compra de casa ou o refinanciamento de hipotecas. Quando as taxas sobem, pode haver menos compradores ou proprietários procurando comprar ou refinanciar empréstimos, pois o empréstimo se torna mais caro.

Dicas para obter as melhores taxas de juros de hipoteca

Se você está planejando comprar uma casa, saber como obter a menor taxa de hipoteca é importante. Lembre-se, quanto menor a sua taxa, mais dinheiro você pode economizar em juros ao longo da vida do seu empréstimo à habitação.

Cada credor define as taxas de maneira diferente, por isso é importante pesquisar opções de empréstimo hipotecário. Ao comparar termos e taxas de empréstimo, considere também o que os credores estão procurando em termos de:

• Pontuação de crédito
• Histórico de pagamentos
• Renda
• Dívida total pendente
• Relação dívida/renda (é quanto de sua renda vai para o pagamento da dívida a cada mês)
• Histórico de emprego
• Poupança e outros ativos
• Adiantamentos

Quanto ao que é uma boa pontuação de crédito para uma hipoteca, pode depender do empréstimo e do credor. Seu pagamento inicial, o tamanho da hipoteca e o tipo de propriedade também podem entrar em jogo.

Com um empréstimo FHA, por exemplo, é possível obter aprovação para uma hipoteca com uma pontuação de crédito FICO tão baixa quanto 580. Mas se você estiver interessado em uma hipoteca convencional ou outra hipoteca apoiada pelo governo, como um empréstimo do USDA, pode ser necessário uma pontuação de crédito mínima mais alta para se qualificar. Empréstimos VA, projetados para veteranos e suas famílias, não têm requisito mínimo de pontuação de crédito.

O take away?

Colocar o seu melhor pé em frente, em termos de crédito, pode ajudar a obter as taxas de hipoteca mais baixas. Então isso significa fazer coisas como:

• Pagar contas em dia
• Mantendo sua utilização de crédito baixa
• Manter contas de crédito antigas abertas
• Adiando a solicitação de novo crédito

Você também pode aumentar sua pontuação de crédito limpando erros de relatórios de crédito. Você pode obter uma cópia gratuita de seus relatórios de crédito através do AnnualCreditReport.com para revisá-los quanto a erros ou imprecisões. Se você encontrar um erro de crédito, poderá contestá-lo com a agência de crédito que o está denunciando para removê-lo ou corrigi-lo.

Conclusão

Este guia para taxas de hipoteca abrange algumas das coisas mais importantes a saber ao se preparar para comprar uma casa. Se você estiver pronto para comprar, descobrir quanto pode pagar é importante para manter seu orçamento de compra de casa. Isso inclui verificar a taxa de hipoteca mais recente, bem como seu crédito, para ter uma noção de quais taxas você pode se qualificar. Você também pode se preparar para comprar uma casa configurando uma conta bancária separada para o pagamento inicial e os custos de fechamento. Dessa forma, você terá o dinheiro de que precisa pronto para ir quando chegar a hora de se sentar à mesa de fechamento.