Como investir em REITs

Adicionar imóveis a um portfólio de investimentos tem sido, historicamente, uma escolha sábia. Com a valorização da propriedade testemunhada nas últimas duas décadas, pode parecer um acéfalo.

No entanto, embora as propriedades físicas possam fornecer fluxo de caixa, valorização do capital e a capacidade de alavancar fundos, existem algumas desvantagens importantes. Os investimentos em propriedades físicas podem exigir uma quantidade significativa de tempo e esforço, altos custos iniciais e os fundos investidos tornam-se extremamente ilíquidos.

Felizmente, existe outro produto de investimento que captura a maior parte das vantagens dos imóveis sem a necessidade de comprar tijolos e argamassa física. Esses produtos são conhecidos como fundos de investimento imobiliário – mais comumente chamados de REITs.

O que é um REIT?

Um fundo de investimento imobiliário, ou REIT (pronuncia-se reet ), é uma empresa que possui, financia e, por vezes, opera um conjunto de propriedades imobiliárias. Essas propriedades podem assumir uma variedade de formas, desde apartamentos a armazéns.

Os investidores compram ações em um REIT e, portanto, contribuem com fundos para o portfólio imobiliário geral. Esses fundos são investidos em projetos adequados decididos por gestores imobiliários profissionais dentro da empresa.

O processo de combinação de fundos de investidores pode ser comparado a ETFs ou fundos mútuos. No entanto, ao contrário dos ETFs e fundos mútuos que coletam uma cesta de ações, os REITs se concentram apenas em investimentos imobiliários. Alguns compram e alugam imóveis. Outros se concentram em oportunidades de financiamento.

Os REITs permitem que o investidor médio ganhe exposição a propriedades às quais, de outra forma, não teria acesso. Por exemplo, os indivíduos podem ter dificuldades para investir diretamente no desenvolvimento de um shopping center. No entanto, ao juntar fundos individuais, a influência para entrar em negócios milionários em dólares se torna muito mais forte.

Para fundos de contribuição, os REITs oferecem aos investidores retornos de dividendos significativos.

Como funcionam os REITs?

Para que uma empresa obtenha a classificação de 'REIT' e ofereça alto potencial de receita de dividendos, a empresa deve estar em conformidade com as seguintes regras:

• Um mínimo de 90% de toda a renda tributável deve ser pago aos acionistas.
• 75% dos ativos totais da empresa devem ser colocados em imóveis ou dinheiro.
• Pelo menos 75% da receita deve ser gerada a partir de imóveis.
• Uma vez que um REIT é criado, a empresa tem um ano para reunir mais de 100 acionistas diferentes. Deve ter mais de 100 durante o segundo ano de sua vida.
• 50% das ações não podem ser detidas por menos de 5 investidores individuais durante o segundo semestre de um ano fiscal.

Agora, as regras acima são rigorosas, mas há uma boa razão para isso. Se as regras acima forem seguidas, os REITs não precisam pagar qualquer taxa coorporativa. Zero.

Ao não pagar imposto corporativo, permite que os REITs concorram muito mais agressivamente em comparação com outras empresas de investimento imobiliário. A capacidade de capturar melhores negócios eventualmente leva a um aumento da receita, da qual 90% é devolvido aos investidores. O principal objetivo de um REIT é gerar o máximo de receita de dividendos para os acionistas, mantendo um aumento confiável no preço das ações.

De acordo com dados retirados do FTSE NAREIT All Equity REITs Index – que rastreia todos os REITs qualificados para impostos que detêm 50% do total de ativos em imóveis qualificados – o retorno médio nos últimos 5 anos foi de 9,4%.

Como avaliar REITs

Então, pagamentos de dividendos robustos e consistentes parecem um ótimo negócio de longo prazo, certo? Mas agora você pode estar se perguntando como escolher em qual REIT investir. E você seria REIT para…

Métricas tradicionais, como índices preço/lucro (P/L) e lucro por ação (EPS), não são úteis ao comparar REITs. Essas métricas utilizam o lucro líquido, que é uma medida que leva em consideração a depreciação dos ativos. No entanto, como a maioria das propriedades geralmente não perde valor – na verdade, a maioria das propriedades aprecia – essas métricas não se traduzem bem em REITs.

Em vez disso, os investidores precisam procurar outras métricas importantes. Esses incluem:

• Fundos de operações ou FFO. O FFO ajuda a definir quanto dinheiro um REIT faz. Muitas vezes, é maior do que o lucro líquido porque os custos de depreciação são adicionados novamente. O FFO é calculado adicionando os custos de depreciação ao lucro líquido e, em seguida, subtraindo quaisquer ganhos dos juros ou dos ativos vendidos. O FFO geralmente é fornecido na demonstração de resultados de um REIT.

• Preço para FFO. Essa métrica é útil para avaliar se um REIT parece caro em relação ao resto do mercado. Para calcular o preço do FFO, você precisa do FFO por ação. Felizmente, a maioria das declarações de renda também fornece FFO como um número por ação. O P/FFO é, portanto, calculado dividindo o preço de uma ação do REIT pelo FFO como um número por ação.

• FFO ajustado. O FFO ajustado é outra medida do desempenho de um REIT, porém, essa métrica leva em consideração ajustes específicos da empresa. Cada ajuste é único. Como resultado, não existe um método padrão para calculá-lo. Assim como o FFO e o P/FFO, também está escrito na maioria das demonstrações de resultados.
• Taxa de pagamento. Essa é uma métrica útil para determinar quanto um REIT pagou em dividendos ao longo de um ano. O índice de payout é calculado dividindo-se o total de dividendos pelos fundos das operações (FFO). Como 90% de todos os dividendos são pagos aos investidores, esse percentual costuma ser alto.

Por que investir em REITs?

Os REITs são excelentes veículos de investimento para aqueles que não desejam possuir e administrar imóveis diretamente, mas que ainda desejam se beneficiar de um fluxo de caixa consistente. No entanto, embora exija menos tempo e esforço para configurar, há algumas desvantagens a serem observadas. Vamos pesar os dois lados analisando os principais prós e contras.

Prós:

• Receita consistente. Os dividendos são um dos principais atrativos para os REITs. 90% de toda a receita da empresa deve ser paga aos investidores, de modo que os dividendos costumam ser altos e muito confiáveis.
• Altos retornos. Em média, os REITs tendem a superar as ações graças aos pagamentos de dividendos acima da média.
• Diversificação. Como os REITs são tecnicamente um tipo de ação, eles podem adicionar diversidade a um portfólio de ações existente. Os REITs estão em sintonia com a classe de ativos imobiliários e não com ações.
• Ativo líquido. Os REITs negociados publicamente oferecem uma opção muito líquida para investidores imobiliários. As ações podem ser compradas e vendidas rapidamente através de corretoras online.
• Baixa volatilidade. O preço dos REITs geralmente é muito menos volátil em comparação com as ações. Embora não seja imune à volatilidade, os grandes dividendos significam que os preços das ações tendem a se mover menos.

Contras:

• Imposto sobre dividendos mais alto. Embora os REITs sejam isentos de impostos corporativos, os dividendos cobrados pelos investidores incorrem em imposto de renda mais alto do que as ações tradicionais.
  
• Baixa valorização do capital. Como os preços das ações REIT tendem a aumentar lentamente, a valorização do capital de um REIT tende a ser menor do que outros investimentos imobiliários.
• Grandes alocações de dívida. Devido à capacidade de alavancar fundos de investimento, os REITs podem assumir montantes significativos de dívida. No entanto, isso geralmente é prontamente compensado com uma grande quantidade de fluxo de caixa de longo prazo. No entanto, grandes dívidas podem ser um risco quando ocorrem recessões econômicas e o número de vagas em imóveis para aluguel aumenta.

REITs públicos x privados

Os REITs podem variar consideravelmente, o que significa que há muitas opções para um novo investidor. No entanto, isso também pode torná-lo esmagador. Portanto, para ajudar a detalhar as opções, é útil observar como os REITs podem ser acessados. E a rota de acesso se enquadra em uma das três categorias principais:

• Negociado publicamente. A maior e mais popular escolha para os investidores são os REITs negociados publicamente. As empresas de capital aberto estão listadas nas bolsas de valores globais e podem ser compradas e vendidas diretamente através da maioria dos corretores online.
• Público não listado. Embora ainda público e disponível para qualquer investidor, esta segunda categoria de REITs não está listada nas bolsas de valores globais. Como resultado, eles podem demorar um pouco mais para encontrar.
• REITs privados. Por fim, Os REITs classificados como “privados” geralmente são restritos a investidores credenciados. Os investidores credenciados geralmente exigem um alto nível de renda ou alto patrimônio líquido. Isso significa que os REITs privados nem sempre são acessíveis para todos os investidores.

Tipos de REITs

Depois de avaliar se um REIT é público ou privado, é necessário determinar em qual área do mercado a empresa se concentra. Eles se concentram em ações, hipotecas ou um pouco de ambos?

• Equidade. A maioria dos REITs se concentra no patrimônio imobiliário. Equity REITs se concentram na aquisição de capital em uma vasta gama de propriedades. Estes podem variar de prédios de apartamentos a shopping centers. A renda é produzida a partir do aluguel cobrado em propriedades possuídas. É responsabilidade do REIT gerenciar as propriedades e cobrar aluguel.
• hipoteca. O segundo tipo mais popular de REITs se concentra em hipotecas. Às vezes, eles são chamados de mREITs. Os mREITs procuram oportunidades no financiamento por trás do setor imobiliário. O fundo adquire hipotecas ou títulos lastreados em hipotecas e gera receita com os juros e pagamentos.
• Híbrido. Um REIT híbrido, como o nome sugere, é um fundo que combina oportunidades de capital e hipoteca. Potencialmente, o melhor de ambos.

Setores de REIT

Agora você determinou se um REIT é público ou privado e em qual setor do mercado imobiliário a empresa se concentra. A maneira final como os REITs são classificados é pelo foco do setor. Pergunte a si mesmo, que tipo de propriedade eles adquirem ou financiam?

• Residencial. Os REITs residenciais concentram-se na aquisição e gestão de propriedades residenciais. As propriedades residenciais adquiridas podem variar de casas de família a acomodações estudantis. Qualquer empreendimento que lide com várias habitações. As residências podem optar por se concentrar em uma localização geográfica ou em um tipo de propriedade residencial.

• Escritório. Como o nome sugere, os REITs de escritório se concentram no espaço do escritório. Eles visam possuir, gerenciar e alugar o maior número possível de unidades de escritório. Pense em arranha-céus.

• Industriais. Os REITs industriais possuem e gerenciam edifícios com foco industrial. Isso geralmente envolve espaços como armazéns ou centros de distribuição. Os industriais geralmente lidam com grandes organizações corporativas.

• Varejo. Os REITs de varejo alugam propriedades para as empresas que exigem acesso ao público. Esses REITs se concentram na aquisição de grandes empreendimentos de varejo, como shopping centers e outlets.

• Infraestrutura. Os REITs de infraestrutura visam os serviços exigidos por propriedades e empresas. Isso pode incluir cabos de fibra, linhas de energia, torres de comunicação e serviços de energia.

• Timberland. Timberland é um dos tipos mais exclusivos de REITs. Esses fundos se concentram no crescimento, colheita, gerenciamento e venda de madeira.

• Auto-armazenamento. Os REITs de autoarmazenamento focam na aquisição de grandes espaços que podem ser transformados em unidades de armazenamento. Esses REITs alugam espaço para empresas e indivíduos. As instalações de auto-armazenamento oferecem uma opção de baixa manutenção.

• Hospitalidade. Os REITs de hospitalidade são aqueles que possuem e administram principalmente hotéis. No entanto, a hospitalidade também pode incluir restaurantes ou unidades de varejo se estiverem dentro dos limites de um grande hotel.
  

• Diversos. REITs diversificados é uma classificação usada se um REIT possui uma mistura de propriedades das categorias anteriores.
• Especialidade. Se um REIT for classificado como especialidade, isso significa que as propriedades que possui não se enquadram em nenhuma das nove categorias anteriores. Os exemplos incluem cinemas, pistas de boliche ou cassinos.

Como investir em fundos

Tudo o que é necessário para começar com REITs é uma conta de corretagem. Sim – pode ser tão simples – especialmente se você deseja investir em empresas de capital aberto.

Depois de configurar uma conta, você precisa escolher em qual tipo (capital ou hipoteca) e em qual setor seu REIT deve se concentrar. Leve o seu tempo para pesar as opções. Existe algum setor que você acha que exigirá propriedade nos próximos anos?

Como alternativa, se você preferir não selecionar REITs individuais - pode ser um processo esmagador - comece a procurar fundos negociados em bolsa (ETFs) ou fundos mútuos de REIT. Trata-se de uma cesta de ações REIT que oferecem acesso a uma ampla gama de produtos. Para um portfólio de REIT quase instantâneo e diversificado, essa seria a escolha ideal.

Finalmente, lembre-se das implicações fiscais. Os REITs evitam todos os impostos corporativos. Como resultado, você paga imposto de renda padrão sobre todos os dividendos. Portanto, embora os dividendos possam ser altos, você pode ter que pagar um pouco mais do que as ações padrão. Se puder, pense se você pode usar uma conta com eficiência tributária, como um IRA ou ISA, para seus investimentos em REIT. Quanto mais retornos de dividendos você puder manter, melhor.

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