Eu comprei uma casa de execução hipotecária na escada do tribunal

Esta postagem de convidado é de Naomi Mannino . Naomi é uma jornalista freelance de finanças pessoais e saúde que faz reportagens sobre saúde, notícias médicas e de finanças pessoais e como isso afetará sua vida hoje. Você pode seguir Naomi no Twitter @naomimannino.

Algumas histórias de leitores contêm conselhos gerais; outros são exemplos de como um leitor de GRS alcançou sucesso ou fracasso financeiro. Essas histórias mostram pessoas com todos os níveis de maturidade financeira e renda.

Você pode realmente comprar uma casa em leilão na escadaria do tribunal por $ 100? Você tem que gastar centenas de milhares de dólares, como fazem os caras que vendem casas na TV?

Meu marido e eu recentemente alcançamos nosso objetivo de longa data de comprar uma casa hipotecada, transformando-o em um imóvel para aluguel e criando um fluxo constante de receita do aluguel mensal que arrecadamos (com lucro de 17% sobre o investimento inicial em dinheiro todo ano). Não é rápido nem fácil, mas é uma solução de investimento viável se você atender aos cinco requisitos abaixo.

1. Você precisa de dinheiro

Recebi uma pequena herança e pensei muito sobre o que fazer com o dinheiro. Não sei o suficiente sobre o mercado de ações, então eu fiquei longe disso. Depois, há o baixo interesse, embora testado e comprovado, a escada de 5 anos de CD que abri. Mas meu marido e eu sempre quis comprar uma execução hipotecária na escada do tribunal e agora finalmente tivemos a chance. Cada condado é um pouco diferente, mas uma coisa é uma constante em todos os leilões de execução hipotecária:o dinheiro é rei, já que os fundos certificados são exigidos geralmente dentro de 24 horas após a vitória da licitação e a realização de quaisquer depósitos iniciais exigidos.

2. Você precisa de experiência

Não somos novatos na compra de casas por um preço baixo, renovando-os ao longo de vários anos e depois vendendo a um preço mais alto. Meu marido é carpinteiro, hábil em todos os ofícios de construção, então fazemos todo o trabalho sozinhos. Isso significa que podemos olhar para uma propriedade e calcular em nossas cabeças o tempo e as despesas necessárias para torná-la desejável e alugável. Só queremos casas com boa estrutura em uma rua de boa família. Eles não são grandes e sofisticados e não requerem balcões de granito e utensílios de aço inoxidável (na verdade, o melhor lugar para obter os melhores eletrodomésticos por menos é comprar usados ​​no Craigslist.org).

Não precisamos pagar por inspeções, pesquisas ou outros contratados, a menos que seja para HVAC (ar condicionado / aquecimento) ou reparo ou substituição do sistema séptico. Aprendemos isso por meio de pequenos erros e gastos excessivos nas últimas cinco casas. Agora temos uma fórmula para escolher o ladrilho, vaidades, armários, Telhas do telhado, cores de pintura, e carpete porque já fizemos isso antes e sabemos o que funciona. Se você tiver que contratar empreiteiros, você pagará o dobro ou mais por toda a reforma. (Casas hipotecadas geralmente são gravemente negligenciadas, se não for destruído, e precisa de muita renovação.)

Em termos do próprio leilão de execução hipotecária, não tínhamos experiência, então concordamos que deveríamos participar de muitos leilões e apenas observar como funciona, aprenda quais são as regras e quem são os principais atores em nosso pequeno condado. Cada condado tem investidores experientes que sabem exatamente o que estão fazendo, e vale a pena assistir e aprender com eles. Aprendi a ficar longe dos leilões das grandes cidades, com grupos de investidores com muito dinheiro que compram toneladas de casas, porque você realmente não pode ganhar uma licitação contra eles. No meu pequeno condado, onde você pode pegar um 1, Casa de 2 ou 3 quartos de 000 pés quadrados por US $ 20, 000 a $ 40, 000 para virar ou manter e alugar, há apenas cinco investidores regulares além de nós, todos com interesses e áreas de foco diferentes.

3. Você precisa pesquisar, Pesquisar, Pesquisar

Nosso condado publica uma lista duas vezes por semana das propriedades a serem vendidas no leilão de execução hipotecária realizado todas as terças e quintas-feiras às 11 horas. Uma grande parte do nosso tempo todas as semanas é gasto visualizando fisicamente as propriedades e pesquisando-as online ou nos livros do tribunal. Nunca pulamos essas etapas.

Depois de identificar algumas casas em seu local escolhido ou faixa de tamanho, pesquisar cada propriedade oferecida histórico de vendas e impostos , assim como é valor avaliado atual no site do County Property Appraiser, que são todos de registro público. Observe esses detalhes para as propriedades nas quais você está interessado.

Próximo, pesquisar cada dono da propriedade (também listado na página de registro de propriedade do avaliador do condado) online por meio da Pesquisa de registro público do cartório do condado, porque tudo o que o proprietário deve em relação a essa propriedade fora dos empréstimos (gravames, impostos atrasados, etc.), você deverá pagar ao comprar uma casa com execução hipotecária.

Finalmente, vá fisicamente e veja cada casa em que você possa estar interessado (nós nunca compre um imóvel invisível.) Decidimos nos limitar a casas em nossa cidade, por isso estamos intimamente familiarizados com os bairros, não viajando mais de um raio de 11 quilômetros de nossa casa. Criamos um mapa de cinco ou mais casas que atendem aos nossos objetivos específicos, e então usamos nossa navegação no smartphone para nos levar de casa em casa. De fora, você pode ver o estado do telhado, estrutura da casa, terra, portas e janelas e pode olhar para dentro através de qualquer janela transparente. Muitas vezes as casas estão tão desgastadas que estão abertas, nesse caso, podemos identificar prós e contras em relação ao interior:cozinhas, banheiros, piso, iluminação, Manipulador de ar, paredes e tetos (mas você não ouviu isso de mim!). Traga uma lanterna.

4. Você precisa saber o lance de abertura

As pessoas têm a ideia de que podem comprar uma casa em leilão por US $ 100 porque ouviram que alguém "fez um lance em nome do requerente (o banco) por US $ 100". Mas os compradores do leilão não podem contrariar o lance do banco de $ 150 dólares. Em vez de, você precisa iniciar a licitação no nível aceitável lance de abertura valor para cada propriedade, que é o valor mais baixo que o banco está disposto a aceitar por uma propriedade no leilão daquele dia. E você pode obter esse número simplesmente perguntando aos representantes do banco, que estão todos à venda. Conhecer esses caras e garotas pelo primeiro nome torna as coisas ainda mais fáceis. Depois de ouvir esse número, você precisará avaliar no local se a compra do imóvel é financeiramente viável, dado seu orçamento de caixa, condições atuais do mercado, a pesquisa que você fez sobre o imóvel e seus critérios pessoais e plano de investimento.

Só porque o imóvel é colocado à venda em leilão nem sempre significa que é um bom negócio. Muitas vezes, o lance inicial é igual ao valor do julgamento (o dinheiro que o banco está tentando recuperar) ou mais e inclui o preço de compra original ou hipoteca mais uma segunda hipoteca, outros empréstimos imobiliários, juros e taxas legais. O lance de abertura é ridiculamente alto em comparação com seu valor avaliado atual. Essas propriedades caras revertem para o banco porque ninguém licita nelas. O que você está procurando é um lance de abertura bem abaixo do valor avaliado atual, e estes são poucos e distantes entre si.

Podemos nos dar ao luxo de licitar alguns milhares a mais do que um flipper - um investidor que planeja renovar e vender rapidamente, que precisa de todo lucro que puder tirar de cada casa agora. Disseram-me que foi assim que vencemos nosso primeiro lance depois, com o flipper fazendo um lance contra nós.

5. Como fazer lances

Certifique-se de chegar cedo o suficiente no dia do leilão para ir ao tribunal do condado correto para se registrar como um licitante e receber o cartão com o número do seu licitante. Reserve um tempo para abordar cada representante do banco para o lance de abertura necessário para as propriedades que você deseja.

Quando o leiloeiro (o funcionário do tribunal do condado cujo trabalho é administrar a venda semanal da hipoteca) chega ao local da venda, ele ou ela anunciará algumas regras específicas sobre depósitos para uma oferta vencedora. Então as coisas acontecem rapidamente. Quando o leiloeiro anuncia uma propriedade (pelo número do caso, não por endereço) em que você deseja dar um lance, segure o cartão de seu licitante e anuncie seu lance inicial. O leiloeiro irá repeti-lo e, em seguida, abri-lo para outros licitantes para contra-atacar. Aprendi com um investidor muito experiente a aumentar o lance em $ 50 por vez. Ele diz, “Não há sentido em apostar para mim ou para o outro cara indo a centenas ou milhares de uma vez. Trabalho muito pelo meu dinheiro. ” Sempre tenha um teto em mente, e cumpri-lo. Se for mais alto, cair fora.

Depois de ficar à espreita dos leilões por cerca de dois meses, estávamos finalmente prontos para pular com os dois pés. Temos um cartão de licitante, conversei com os representantes do banco e descobrimos que uma casa que vimos e pesquisamos tinha um lance inicial dentro do nosso orçamento e abaixo do valor de avaliação da casa - então nós licitamos por ela! Dois outros investidores contra-licitaram algumas vezes, mas ganhamos a licitação e ganhamos nossa primeira casa no leilão de execução hipotecária.

Mas devo avisá-lo:o ritmo acelerado do leilão e os pensamentos esperançosos de estabilidade, O lento rendimento do investimento pode ser viciante, apesar de todo o trabalho envolvido! Alguma pergunta? Você já participou de um leilão de imóveis?